Vender un piso en Madrid no se parece a vender en ningún otro sitio de España. El metro cuadrado va de los 3.300 € de Villaverde a los 10.800 € del barrio de Salamanca, los distritos del sur suben al 25% mientras los del centro empiezan a frenar, y un error de precio puede tener tu anuncio meses colgado. Esta es la guía completa: los doce pasos en orden, lo que cuesta cada uno y los plazos reales, con enlaces a la guía detallada de cada tema.
Lo esencial en 30 segundos
- El precio medio de la vivienda en Madrid capital fue de 6.471 €/m² en agosto de 2026, más del doble que la media de España (2.924 €/m²).
- El mercado ha empezado a frenar: Madrid está un 2% por debajo de su máximo de abril, mientras España sigue subiendo al 12,5%.
- Los distritos del sur lideran las subidas: Villaverde +25%, Villa de Vallecas +24,5%, Usera +18%.
- Vender un piso en Madrid lleva de media entre 3 y 6 meses desde que se anuncia hasta que se firma.
- El vendedor paga IRPF sobre la ganancia (19-30%) y la plusvalía municipal al 29%, el tipo de Madrid capital.
- El error que más dinero cuesta es salir con el precio alto: el anuncio se quema y acaba cerrando por debajo.
Índice de contenidos
- Cómo está el mercado de Madrid hoy
- El mapa de precios por distritos
- Los doce pasos para vender, en orden
- Cuánto tarda de verdad
- Cuánto cuesta vender: gastos e impuestos
- Los documentos que vas a necesitar
- Situaciones especiales
- Los diez errores más caros
- Vender por tu cuenta o con agencia
- Preguntas frecuentes
- Fuentes
1. Cómo está el mercado de Madrid hoy
Madrid vive una situación curiosa: sigue en máximos históricos, pero ya no sube como el resto de España. Y eso es una información muy útil para quien vende, porque cambia la estrategia.
| Indicador | Madrid capital | España |
|---|---|---|
| Precio medio de oferta (agosto 2026) | 6.471 €/m² | 2.924 €/m² |
| Variación interanual (julio 2026) | +3,1% | +13,1% |
| Máximo histórico | 6.619 €/m² (abril 2026) | En máximos |
| Distancia al máximo | −2,1% | — |
Precios de oferta de idealista. El precio de cierre suele quedar entre un 5% y un 10% por debajo del precio de oferta, según la zona y el tiempo en el mercado.
Traducción para el vendedor: el precio de salida importa más que hace un año. En 2024 y 2025 un piso algo caro se acababa vendiendo porque el mercado subía por detrás. En 2026, en muchos barrios de Madrid, ya no. Si quieres el contexto completo de hacia dónde va el mercado, lo tenemos en las previsiones de precios para 2027.
2. El mapa de precios por distritos
| Distrito | Precio €/m² | Variación anual | Tendencia |
|---|---|---|---|
| Salamanca | 10.841 | −1,9% | Se enfría; 4,3% por debajo de su máximo |
| Chamberí | ≈ 9.900 | +5,2% | Estable en máximos |
| Retiro | ≈ 9.900 | Moderada | Estable |
| Chamartín | ≈ 9.200 | Moderada | Estable |
| Centro | ≈ 8.000 | +4,4% | Crecimiento lento |
| Barajas | 5.171 | +16,8% | Máximo histórico |
| Moratalaz | — | +18,5% | Acelera |
| Usera | 3.626 | +18,3% | Acelera |
| Carabanchel | — | +15,4% | Acelera |
| Villa de Vallecas | — | +24,5% | Acelera fuerte |
| Villaverde | 3.302 | +25% | La mayor subida de Madrid |
Precios de idealista (agosto 2026) y de Brains Real Estate (segundo trimestre de 2026, cifras aproximadas); variaciones de idealista y de Fotocasa (julio 2026). Las fuentes usan metodologías distintas, por lo que las cifras son orientativas y no deben sumarse ni compararse entre sí al decimal.
Madrid a dos velocidades
Variación interanual del precio de la vivienda por distritos. Fuentes: idealista (agosto 2026) y Fotocasa (julio 2026).
Qué significa esto para ti según dónde tengas el piso:
- Si vendes en el sur (Villaverde, Usera, Vallecas, Carabanchel): estás en el mejor momento de la última década. La demanda de compradores expulsados de otros distritos es muy alta y los precios suben rápido. El riesgo es el contrario al habitual: quedarte corto con el precio por basarte en datos de hace un año.
- Si vendes en el centro o el norte (Salamanca, Chamberí, Retiro, Chamartín): el mercado es sólido pero ya no tira solo. Los compradores tienen margen para comparar y negociar. Aquí el precio de salida y la presentación del piso deciden la operación.
3. Los doce pasos para vender, en orden
Este es el proceso completo, de la primera decisión a la entrega de llaves. Cada paso enlaza a nuestra guía detallada sobre ese tema.
| # | Paso | Qué hacer | Guía |
|---|---|---|---|
| 1 | Decidir | ¿Vender, alquilar o esperar? Hazlo con números, no con intuición | Vender o alquilar |
| 2 | Calcular lo que te queda | Precio menos impuestos, gastos y la hipoteca pendiente | Impuestos al vender |
| 3 | Valorar | Comparables reales de tu calle, no la media del distrito | Cuánto vale mi piso |
| 4 | Reunir documentación | Escritura, nota simple, IBI, comunidad y certificado energético | Documentos |
| 5 | Certificado energético | Obligatorio antes de anunciar, no antes de vender | Certificado energético |
| 6 | Preparar la vivienda | Orden, luz y pequeños arreglos antes de las fotos | Vender rápido |
| 7 | Publicar y enseñar | Fotos profesionales, plano y visitas filtradas | Plazos de venta |
| 8 | Negociar | Con datos de la zona y sin prisa aparente | Negociar el precio |
| 9 | Firmar las arras | Penitenciales, con plazo y condiciones claras | Las arras |
| 10 | Tasación e hipoteca del comprador | Suele marcar el plazo real de la operación | La tasación |
| 11 | Firmar en notaría | Escritura, cancelación de tu hipoteca y cobro | Cancelar la hipoteca |
| 12 | Pagar los impuestos | Plusvalía en 30 días hábiles; IRPF en la renta siguiente | Plusvalía municipal |
Los tres pasos que deciden el resultado
De los doce, hay tres que determinan casi todo lo demás:
La valoración (paso 3). Con la dispersión de precios que tiene Madrid, la media del distrito no sirve de nada. En Chamberí puede haber 3.000 €/m² de diferencia entre dos calles paralelas según la altura, la orientación, el ascensor y el estado del edificio. La valoración correcta se hace con operaciones cerradas en tu entorno inmediato, no con precios de anuncio.
La preparación (paso 6). En Madrid se ven muchos pisos por comprador. Un salón ordenado, con luz y sin muebles de más, fotografiado con criterio, recibe el doble de visitas que el mismo salón tal cual. Es la inversión más rentable de toda la venta.
Las arras (paso 9). Es el momento en que la venta se vuelve seria y donde más problemas surgen después. Un contrato de arras mal redactado es la causa número uno de operaciones que se caen o acaban en conflicto.
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4. Cuánto tarda de verdad
Del anuncio a las llaves
Plazos habituales en Madrid para una vivienda bien valorada. Elaboración propia a partir de operaciones reales.
El tramo que más varía es el de comercialización, y depende casi por completo del precio. Un piso bien valorado en una zona con demanda puede tener oferta en tres semanas. Uno con un 10% de sobreprecio puede pasar meses sin una sola visita seria. El plazo de arras a escritura, en cambio, es bastante fijo: lo marca la hipoteca del comprador, que en 2026, con el euríbor por encima del 3%, los bancos estudian con más calma.
5. Cuánto cuesta vender: gastos e impuestos
| Concepto | Quién paga | Importe orientativo |
|---|---|---|
| IRPF sobre la ganancia patrimonial | Vendedor | 19%–30% de la ganancia |
| Plusvalía municipal (Madrid capital) | Vendedor | Tipo del 29% sobre la base |
| Comisión de la agencia | Vendedor, normalmente | 3%–5% + IVA |
| Certificado energético | Vendedor | 100–250 € |
| Cancelación registral de la hipoteca | Vendedor | 400–1.000 € |
| Parte de notaría (matriz) | Vendedor, salvo pacto | 300–800 € |
| IBI del año en curso | Se prorratea | Según recibo |
| ITP (6% en Madrid), registro, tasación | Comprador | — |
6. Los documentos que vas a necesitar
| Documento | Cuándo | Dónde se consigue |
|---|---|---|
| Escritura de propiedad | Desde el principio | La tuya o copia en la notaría |
| Nota simple | Actualizada antes de las arras | Registro de la Propiedad, online |
| Certificado energético | Antes de anunciar | Técnico competente |
| Último recibo del IBI | Desde el principio | Ayuntamiento de Madrid |
| Certificado de la comunidad | Para la firma | Administrador de fincas |
| Certificado de deuda hipotecaria | Antes de la firma | Tu banco |
| Cédula de habitabilidad | No obligatoria en Madrid para segunda mano | — |
7. Situaciones especiales
| Tu situación | La clave | Guía |
|---|---|---|
| El piso tiene hipoteca pendiente | Se cancela en el mismo acto de la firma | Cancelar la hipoteca |
| Está alquilado | El comprador hereda el contrato; hay derecho de tanteo | Vender con inquilino |
| Lo has heredado | Hay que cerrar la herencia antes de vender | Heredé un piso |
| Es de varios hermanos y uno no quiere | Extinción de condominio o división judicial | Herencia entre hermanos |
| Quieres vender y comprar a la vez | La coordinación de plazos lo es todo | Vender y comprar |
| Tienes más de 60 años y buscas algo más cómodo | Exención de IRPF desde los 65 | Mayores de 60 |
| Vendes un garaje | Tributa sin exenciones de vivienda habitual | Vender un garaje |
8. Los diez errores más caros
- Salir con el precio alto «para tener margen». En un mercado en meseta, el anuncio se quema en tres semanas y se acaba vendiendo por debajo de lo que se habría conseguido con un precio correcto.
- Valorar con la media del distrito. En Madrid puede haber miles de euros por metro de diferencia entre calles vecinas.
- No calcular los impuestos antes. El IRPF no se paga al firmar sino en la renta siguiente, y mucha gente se gasta el dinero antes.
- Fotos hechas con el móvil y sin preparar la casa. Es la primera impresión y la única que tiene la mayoría de compradores.
- Anunciar sin certificado energético. Es obligatorio desde el anuncio y hay multas.
- Firmar arras sin especificar el tipo. Si no dice que son penitenciales, se presumen confirmatorias y nadie puede desistir.
- No revisar las derramas pendientes de la comunidad antes de fijar el precio.
- Aceptar la primera oferta por miedo o rechazar la buena por orgullo.
- Olvidar la plusvalía municipal y su plazo de 30 días hábiles.
- Vender con inquilino sin notificarle: puede anular la venta por retracto.
9. Vender por tu cuenta o con agencia
| Por tu cuenta | Con agencia | |
|---|---|---|
| Comisión | Ninguna | 3%–5% + IVA |
| Tiempo que dedicas | Mucho: llamadas, visitas, papeles | Poco |
| Valoración | Por tu cuenta, sin datos de cierre | Con operaciones reales de la zona |
| Filtrado de compradores | Atiendes a todos | Solo visitas solventes |
| Negociación | Directa, con carga emocional | Con un intermediario |
| Trámites y arras | Tu responsabilidad | Los gestiona la agencia |
La pregunta honesta no es cuánto cobra la agencia, sino cuánto vas a obtener neto de cada forma. Si una agencia vende 15.000 € por encima de lo que conseguirías tú, y en la mitad de tiempo, su comisión se paga sola. Si no es capaz de demostrarte eso, no merece la comisión. Lo explicamos en detalle en cuánto cobra una inmobiliaria.
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10. Preguntas frecuentes
¿Cuánto vale el metro cuadrado en Madrid en 2026?
El precio medio de oferta fue de 6.471 €/m² en agosto de 2026 según idealista, más del doble que la media española (2.924 €/m²). Varía enormemente por distrito: desde los 3.302 €/m² de Villaverde hasta los 10.841 €/m² del barrio de Salamanca.
¿Está bajando el precio de la vivienda en Madrid?
Se está estabilizando. El precio medio está un 2% por debajo del máximo de abril de 2026 y crece a un ritmo anual del 3%, frente al 13% de la media española. Pero es un mercado a dos velocidades: los distritos del sur suben por encima del 15-25% mientras Salamanca registra un leve descenso.
¿Cuánto se tarda en vender un piso en Madrid?
Entre tres y seis meses de media desde que se anuncia hasta que se firma en notaría, para una vivienda bien valorada. La fase más variable es la comercialización, que depende sobre todo del precio. Desde las arras hasta la escritura suelen pasar entre cuatro y ocho semanas, marcadas por la hipoteca del comprador.
¿Qué impuestos paga el vendedor en Madrid?
El IRPF sobre la ganancia patrimonial, con tipos del 19% al 30%, y la plusvalía municipal, que en Madrid capital se calcula con un tipo del 29%. Los mayores de 65 que venden su vivienda habitual y quienes reinvierten en otra vivienda habitual pueden quedar exentos del IRPF.
¿En qué distritos de Madrid sube más la vivienda?
En los del sur y sureste. En el último año Villaverde ha subido un 25%, Villa de Vallecas un 24,5%, Moratalaz un 18,5%, Usera un 18,3%, Barajas un 16,8% y Carabanchel un 15,4%. Son los distritos que partían de precios más bajos y que reciben a los compradores que no pueden acceder a otras zonas.
¿Qué documentos necesito para vender un piso en Madrid?
La escritura de propiedad, una nota simple actualizada, el certificado de eficiencia energética (obligatorio desde el anuncio), el último recibo del IBI, el certificado de estar al corriente con la comunidad y, si hay hipoteca, el certificado de deuda pendiente del banco.
¿Cuánto cobra una inmobiliaria por vender un piso en Madrid?
Habitualmente entre el 3% y el 5% del precio de venta más IVA, que se paga solo si la venta se produce y en el momento de la firma. La comisión es un gasto deducible que reduce la ganancia patrimonial en el IRPF.
¿Es buen momento para vender un piso en Madrid?
Depende del distrito. En el sur de la ciudad los precios están en su mejor momento de la última década y suben con fuerza. En el centro y el norte el mercado está en máximos pero estabilizado, lo que obliga a afinar mucho el precio de salida. En ambos casos, los precios siguen muy por encima de los de hace dos años.
11. Fuentes
- idealista — informes de precio de la vivienda en Madrid de julio y agosto de 2026 (precio medio, máximo histórico de abril, precios y variaciones por distrito) y precio medio de España.
- Fotocasa — índice inmobiliario de julio de 2026: variaciones interanuales de Villaverde, Villa de Vallecas, Moratalaz, Usera, Carabanchel, Puente de Vallecas, Salamanca, Chamberí y Centro.
- Brains Real Estate — precio de publicación por distrito en Madrid, segundo trimestre de 2026.
- Ayuntamiento de Madrid — ordenanza fiscal del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos (tipo del 29%).
- Comunidad de Madrid — tipo general del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (6%).
- Ley 35/2006 del IRPF — escala de la base del ahorro y exenciones por reinversión y mayores de 65 años.
- Los plazos de venta, horquillas de gastos y recomendaciones prácticas son elaboración propia de Ruiz Roldán a partir de operaciones reales en Madrid.
Última actualización: 21 de septiembre de 2026. Actualizamos los datos de precios cada mes.
Aviso: esta guía es informativa y no sustituye el asesoramiento fiscal o jurídico sobre tu caso concreto. Los precios por distrito son medias de oferta y el valor real de tu vivienda depende de sus características concretas.
Antes de poner precio, mira el valor de referencia. El valor de referencia de Catastro →
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Si tu piso no está en la capital sino en el cinturón, los números son muy distintos: precios por municipio del área metropolitana.
Si tu comprador se está yendo a Guadalajara, aquí están sus números: precios del Corredor del Henares.