Arras o señal: qué son, tipos y cuándo se pierden

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Diferencia entre arras y señal

En la práctica diaria del mercado inmobiliario español, se usan indistintamente los términos «arras» y «señal», aunque tienen matices distintos. La señal es simplemente un anticipo del precio sin formalidad específica, mientras que las arras (especialmente las penitenciales del artículo 1454 CC) son un contrato con consecuencias jurídicas claras y predefinidas. En la práctica, cuando alguien dice «dame una señal», normalmente se refiere a arras penitenciales.

¿Cuánto tiempo hay entre las arras y la escritura?

El plazo más habitual entre la firma de arras y la escritura ante notario es de 1 a 3 meses. Este plazo debe pactarse expresamente en el contrato de arras. Factores que influyen en el plazo:

• Si hay hipoteca: el banco necesita tiempo para tasar y aprobar. Normalmente 4-6 semanas desde la solicitud formal.
• Documentación pendiente: si el vendedor necesita reunir documentación (certificado comunidad, cancelar hipoteca, etc.).
• Disponibilidad notarial: en épocas de alta actividad inmobiliaria, los notarios tienen agenda completa semanas antes.

Si el plazo acordado en las arras expira sin que se haya podido firmar por causas ajenas a ambas partes (por ejemplo, el notario está de baja), lo correcto es acordar una prórroga por escrito. Sin ese acuerdo, técnicamente cualquiera de las partes podría aplicar las penalizaciones del contrato.

¿Se pueden modificar las arras una vez firmadas?

Sí, pero siempre con acuerdo de ambas partes y por escrito (addenda o nuevo documento). Modificaciones habituales: ampliar el plazo para escriturar, ajustar el precio si han surgido problemas en la inspección del inmueble, o cambiar la distribución de los gastos. Nunca modifiques las arras verbalmente; cualquier cambio debe quedar documentado y firmado por ambas partes.

Las arras y el IVA: ¿tributan?

Las arras penitenciales recibidas por un vendedor particular (no empresario) no tributan por IVA. Sin embargo, si el vendedor es un empresario o promotor, las arras forman parte del precio de la operación y están sujetas a IVA en el porcentaje correspondiente. En el IRPF, las arras recibidas se imputan en el año en que se reciben si la operación finalmente no se realiza.

¿Vas a firmar un contrato de arras y quieres asegurarte de que está bien redactado? En Ruiz Roldán revisamos los contratos de compraventa y arras para proteger tus intereses. Consúltanos: 632 16 97 50.

¿Qué pasa si el vendedor se echa atrás en las arras penitenciales?

Si el vendedor es quien incumple el contrato de arras penitenciales, deberá devolver el doble de la cantidad recibida. Es la principal protección del comprador ante un vendedor que decide no vender o vende a otro comprador por más dinero.

Por ejemplo: si el comprador entregó 10.000€ de arras y el vendedor se echa atrás, deberá devolver 20.000€.

¿Cuánto suelen ser las arras?

No hay una cantidad fija establecida por ley, pero lo más habitual en España es entre el 5% y el 10% del precio de compra. En Madrid, con precios medios en torno a 250.000–350.000€, es frecuente ver arras de entre 15.000€ y 30.000€.

Cuanto mayor sea la cantidad, más protección tienen ambas partes, pero también mayor es el riesgo en caso de desistimiento.

¿Las arras van a cuenta del precio final?

Sí. En todos los tipos de arras, la cantidad entregada se descuenta del precio de compra en el momento de la firma ante notario. Es decir, si el piso vale 200.000€ y diste 15.000€ de arras, en la escritura pagarás los 185.000€ restantes.

Preguntas frecuentes sobre arras

¿Es obligatorio firmar un contrato de arras?
No es obligatorio, pero es muy recomendable. Formaliza el compromiso de ambas partes y establece las consecuencias en caso de incumplimiento.

¿Puede el banco retener el dinero de las arras?
No. Las arras se entregan directamente al vendedor (o a la agencia en depósito). El banco no interviene en esta fase previa a la compraventa.

¿Qué diferencia hay entre arras y señal?
La señal es una cantidad entregada a cuenta sin un contrato formal. Las arras son una figura jurídica concreta regulada por el Código Civil, con consecuencias legales claras si alguna de las partes incumple.

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Modelo de contrato de arras: qué debe incluir

Un contrato de arras bien redactado debe contener como mínimo los siguientes elementos:

• Identificación completa de las partes: nombre, DNI/NIE y domicilio de comprador y vendedor. Si hay varios propietarios, deben firmar todos.
• Descripción del inmueble: dirección, referencia catastral, superficie, número de finca registral y cargas existentes.
• Precio total de compraventa: el precio acordado, del que se descontarán las arras en el momento de la escritura.
• Importe de las arras: la cantidad entregada en concepto de señal o arras, con indicación del tipo (confirmatorias, penales o penitenciales).
• Plazo máximo para la escritura: la fecha límite en que debe firmarse la escritura pública. Se recomienda dejar margen suficiente para la tramitación de la hipoteca (mínimo 60-90 días si hay financiación).
• Condición resolutoria: si la compra depende de la concesión de hipoteca, debe incluirse una cláusula que permita resolver el contrato sin penalización si el banco deniega el préstamo.
• Distribución de gastos: quién asume cada gasto (ITP, notaría, plusvalía, etc.).
• Consecuencias del incumplimiento: especificar expresamente si las arras son penitenciales (el vendedor devuelve el doble si incumple, el comprador las pierde si incumple) o de otro tipo.

¿Quién guarda las arras: la agencia o el vendedor?

En la mayoría de los casos, las arras se entregan directamente al vendedor, que asume la responsabilidad de devolverlas (o el doble) si incumple. Sin embargo, es cada vez más frecuente que la agencia inmobiliaria actúe como depositaria de las arras, manteniéndolas en una cuenta separada hasta la firma de la escritura.

Esta fórmula ofrece mayor seguridad para ambas partes: el comprador sabe que el dinero está protegido y el vendedor sabe que el comprador tiene un compromiso real. En Ruiz Roldán podemos actuar como intermediarios en el depósito de arras cuando las partes así lo acuerdan.

Arras y condición de hipoteca: el error más costoso

El error más frecuente y costoso en los contratos de arras es firmarlos sin incluir la condición resolutoria por no obtención de hipoteca. Si el banco te deniega el préstamo y no tienes esta cláusula, perderás las arras entregadas.

La cláusula debe especificar:

• El importe máximo de hipoteca que el comprador necesita obtener
• El plazo máximo para obtener la confirmación de la entidad bancaria
• Que si el banco deniega formalmente el préstamo en ese plazo, el contrato queda resuelto y las arras se devuelven íntegramente al comprador

¿Cuándo se pueden perder las arras aunque quieras comprar?

Hay situaciones en las que el comprador puede perder las arras aunque actúe de buena fe y quiera comprar:

• Si el banco le deniega la hipoteca y no incluyó cláusula resolutoria
• Si no consigue reunir el capital necesario para la entrada en el plazo acordado
• Si un problema laboral o personal le impide cumplir en el plazo pactado
• Si la tasación sale baja y no puede aportar más capital del previsto

Precisamente por estas razones, es fundamental que el contrato de arras esté bien redactado y proteja al comprador ante imprevistos razonables. Un agente inmobiliario con experiencia puede ayudarte a incluir las cláusulas adecuadas.

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Diferencia entre reserva, señal y arras: tres términos distintos

En el lenguaje cotidiano se usan indistintamente pero tienen matices jurídicos importantes:

• Reserva: compromiso verbal o mediante email/WhatsApp de no mostrar el inmueble durante un período corto (24-72 horas) mientras el interesado decide. No tiene consecuencias jurídicas formales.
• Señal: cantidad entregada a cuenta sin un contrato específico. La consecuencia de su pérdida o devolución depende del acuerdo entre las partes y de lo que puedan demostrar.
• Arras: figura jurídica específica regulada en el Código Civil con consecuencias legales claramente establecidas según el tipo (confirmatorias, penales o penitenciales).

Para proteger tu inversión y tener seguridad jurídica real, siempre es preferible un contrato de arras formal bien redactado a una simple «señal» entregada de palabra o por transferencia bancaria sin contrato.

¿Cuándo se entregan las llaves tras firmar las arras?

Las arras no implican entrega de llaves. La posesión del inmueble se transfiere en el momento de la firma de la escritura pública de compraventa ante notario, no en el momento de firmar el contrato de arras. Hasta ese día, el vendedor mantiene la posesión y el uso del inmueble.

Si el comprador quiere acceder al inmueble antes de la escritura para medidas, presupuestos de reforma o similar, debe contar con el consentimiento expreso del vendedor. Este acceso previo no implica ningún cambio en la titularidad ni en la posesión legal del inmueble.

¿Cuánto suelen ser las arras en Madrid en 2026?

No hay un importe fijo regulado legalmente, pero en la práctica madrileña en 2026 el importe más habitual de las arras es entre el 5% y el 10% del precio de compraventa. Para pisos de precio medio (200.000-350.000€), esto equivale a:

• Al 5%: entre 10.000€ y 17.500€
• Al 10%: entre 20.000€ y 35.000€

Un importe demasiado bajo (menos del 5%) puede no comprometer suficientemente al comprador. Un importe demasiado alto puede ser un obstáculo si el comprador no tiene suficiente liquidez inmediata. El punto de equilibrio habitual es el 10%, que es el estándar del mercado.

¿Se puede pagar las arras en varios plazos?

No es lo habitual, pero puede pactarse. Por ejemplo, 5.000€ al firmar el precontrato y otros 15.000€ a los 15 días. En estos casos, el contrato debe especificar exactamente qué importe corresponde a las arras formales y qué efectos produce el incumplimiento en cada uno de los plazos.

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Arras en operaciones de obra nueva y VPO

Arras en obra nueva: el contrato de reserva del promotor

En la compra de obra nueva, el documento habitual no es un contrato de arras clásico sino un «contrato de reserva» o «contrato privado de compraventa» con el promotor. En este caso, el promotor está obligado a avalar o asegurar las cantidades entregadas a cuenta mediante un seguro de caución o aval bancario. Si la obra no se termina o el promotor quiebra, el comprador tiene derecho a recuperar íntegramente su dinero más los intereses legales.

¿Qué pasa si suben los precios durante la obra y el promotor quiere renegociar?

El contrato privado firmado con el promotor es vinculante para ambas partes. Si el promotor intenta subir el precio después de firmado el contrato, el comprador puede exigir el cumplimiento del precio original. Si el promotor se niega, el comprador puede acudir a los tribunales para exigir el cumplimiento forzoso o la resolución con devolución de arras y daños.

Arras en VPO (Viviendas de Protección Oficial)

Las VPO tienen precios máximos fijados por la Administración. El contrato de arras no puede incluir un precio superior al máximo oficial de la VPO. Cualquier «precio negro» pactado en paralelo es ilegal y puede dar lugar a sanciones administrativas y a la resolución del contrato.

Cómo proteger las arras si el vendedor tiene deudas o problemas legales

Antes de entregar las arras, es fundamental comprobar que el inmueble y el vendedor no tienen problemas que puedan comprometer la operación. Estas son las verificaciones mínimas que debes hacer:

• Nota simple actualizada: comprueba que no hay embargos, hipotecas no declaradas o limitaciones a la venta. Una nota simple de hace 3 meses puede ser insuficiente — pide una de menos de 2 semanas.
• Certificado de deudas de la comunidad: que el piso esté al corriente con todos los pagos de comunidad
• Comprobación del titular registral: que quien firma las arras sea exactamente quien aparece en el Registro. Si hay varios propietarios, todos deben firmar.
• Estado del piso: visita el piso antes de firmar las arras. Lo que no revisas antes, no puedes reclamar después.

Tributación de las arras recibidas: qué debes declarar

Las arras recibidas por el vendedor tienen implicaciones fiscales que a menudo se olvidan:

• Si la venta se completa: las arras se integran en el precio de venta total. Se declaran como parte de la ganancia patrimonial en el IRPF del año de la escritura, no del año en que se recibieron las arras.
• Si el vendedor incumple y devuelve el doble: el importe devuelto en exceso (el «castigo») puede ser deducible como pérdida patrimonial o gasto, dependiendo de las circunstancias. Consulta con un asesor fiscal.
• Si el comprador incumple y el vendedor retiene las arras: el importe retenido es una ganancia patrimonial que debe declararse en el IRPF del año en que se produce la resolución del contrato.

En todos los casos, es recomendable guardar toda la documentación relacionada con las arras (contrato firmado, justificante de cobro, correspondencia) para poder justificar correctamente la tributación ante Hacienda. Consúltanos si tienes dudas sobre tu caso concreto.

Las arras y la financiación del comprador: cómo coordinar ambos procesos

Cuando el comprador necesita hipoteca, el período entre la firma de las arras y la escritura notarial es el más tenso de todo el proceso. Durante esas 4-8 semanas, el comprador está obteniendo la aprobación bancaria y coordinando la tasación, mientras el vendedor espera con el piso «retenido» pero sin el dinero en mano. Para que esta etapa fluya bien:

• El comprador debe presentar la solicitud de hipoteca a su banco o bróker inmediatamente después de firmar las arras — cada día de retraso puede comprometer el plazo
• El vendedor debe tener toda la documentación preparada para la tasación (facilitar el acceso al tasador con rapidez puede acelerar el proceso semanas)
• Ambas partes deben comunicarse regularmente a través del agente para detectar problemas antes de que se conviertan en crisis
• Si el banco tarda más de lo previsto, es recomendable ampliar el plazo de arras de mutuo acuerdo por escrito en lugar de esperar hasta el último día

En Ruiz Roldán hacemos seguimiento semanal de todas las operaciones en arras para garantizar que todo avanza según lo previsto y anticiparnos a cualquier problema. Consúltanos.

Preguntas frecuentes sobre las arras

¿Cuántas arras son normales en Madrid en 2026?
El importe más habitual de las arras en Madrid es entre el 5% y el 10% del precio de compraventa. Para pisos de 200.000-350.000€, esto equivale a 10.000-35.000€. Un importe demasiado bajo no compromete suficientemente al comprador; demasiado alto puede ser un obstáculo si no tiene suficiente liquidez inmediata. El punto de equilibrio habitual para operaciones sin financiación o con financiación ya confirmada es el 10%.

¿El contrato de arras es lo mismo que la reserva?
No exactamente. La «reserva» es un documento menos formal que puede no tener la misma fuerza vinculante que un contrato de arras. La reserva suele ser una señal mínima (1.000-3.000€) para apartar el inmueble durante unos días mientras se negocia el contrato de arras definitivo. Las arras son el contrato más formal que compromete realmente la operación. Es recomendable pasar lo antes posible de la reserva informal a las arras formales para tener plena protección jurídica.

¿Qué pasa si el banco no concede la hipoteca al comprador?
Si el contrato de arras incluye una condición suspensiva de hipoteca bien redactada, el comprador recupera las arras íntegras si el banco le deniega el préstamo (siempre que haya cumplido con los trámites necesarios de buena fe para obtenerla). Sin esta cláusula, el comprador podría perder las arras aunque el banco no le conceda la hipoteca. Es uno de los puntos más importantes que revisar antes de firmar.

En Ruiz Roldán redactamos contratos de arras que protegen a todas las partes. Escríbenos.

Diferencias entre las arras en España y en otros países europeos

El sistema de arras español es más protector para el comprador que el de muchos países europeos. En el Reino Unido, por ejemplo, las ofertas inmobiliarias no son vinculantes hasta el exchange of contracts (equivalente a nuestras arras), y el fenómeno del «gazumping» (el vendedor acepta una oferta más alta aunque ya había acordado vender) es legal y habitual. En Francia existe el compromis de vente con depósito del 5-10% y derecho de desistimiento de 10 días para el comprador. En Alemania, la compraventa se formaliza directamente ante notario sin fase de arras previa. El sistema español, con arras penitenciales bien documentadas y plazo para la hipoteca, ofrece un equilibrio razonable entre seguridad jurídica y flexibilidad. Consúltanos.

Las arras son el primer compromiso real de la compraventa. Bien redactadas, protegen a ambas partes y dan seguridad jurídica al proceso. Mal redactadas o sin asesoramiento, pueden convertirse en una fuente de conflictos. El consejo principal: no firmes nunca un contrato de arras sin revisarlo con calma, preferiblemente con el apoyo de tu agente inmobiliario o un abogado. En Ruiz Roldán revisamos y preparamos contratos de arras como parte de nuestro servicio integral. Consúltanos antes de firmar.