Contrato de compraventa de vivienda: qué es y qué debe incluir

El contrato de compraventa de vivienda es el documento legal que formaliza el acuerdo entre comprador y vendedor. Aunque no es estrictamente obligatorio (la ley permite la compraventa verbal), en la práctica siempre se firma un contrato previo a la escritura notarial. En esta guía te explicamos qué es, qué debe incluir y cuáles son los errores más frecuentes.

¿Qué es el contrato de compraventa?

El contrato de compraventa es un acuerdo privado entre comprador y vendedor en el que ambas partes se comprometen a realizar la transmisión del inmueble en las condiciones pactadas. No es la escritura notarial, pero tiene plena validez legal y es vinculante.

Se firma habitualmente antes que la escritura pública, una vez que comprador y vendedor han acordado el precio y las condiciones principales.

Diferencia entre contrato de arras y contrato de compraventa

Aunque a menudo se confunden, son documentos distintos:

• Contrato de arras: es un precontrato. Fija el precio y el plazo para firmar la compraventa. Va acompañado de una cantidad de dinero (las arras) que se pierde si alguna parte incumple.
• Contrato de compraventa: ya recoge el acuerdo definitivo de transmisión, con todas las condiciones pactadas. Puede incluir o no la entrega de una señal.

¿Qué debe incluir un contrato de compraventa de vivienda?

• Datos de las partes: nombre, DNI/NIE y domicilio del comprador y vendedor.
• Descripción del inmueble: dirección, referencia catastral, superficie, descripción registral.
• Precio y forma de pago: precio total, señal entregada, resto a pagar en escritura y si hay hipoteca.
• Plazo para firmar la escritura: fecha límite para otorgar la escritura pública ante notario.
• Estado de cargas: declaración de que el inmueble está libre de cargas o detalle de las existentes.
• Gastos: quién asume cada gasto (plusvalía, ITP, notaría, registro, etc.).
• Condición resolutoria: si la compra depende de la concesión de hipoteca u otras condiciones.

¿Es necesario ir al notario para el contrato de compraventa?

No. El contrato privado de compraventa no requiere notario. Sin embargo, la escritura pública sí es necesaria para inscribir la propiedad en el Registro de la Propiedad, y es exigida por los bancos si hay hipoteca.

En la práctica, el proceso habitual es: contrato privado (o arras) → escritura ante notario → inscripción en el Registro.

Preguntas frecuentes sobre el contrato de compraventa

¿El contrato de compraventa es vinculante?
Sí. Una vez firmado, ambas partes están legalmente obligadas. Si una parte incumple, la otra puede exigir el cumplimiento forzoso o una indemnización por daños.

¿Qué pasa si hay un error en el contrato de compraventa?
Depende del tipo de error. Los errores materiales (precio equivocado, superficie incorrecta) se pueden corregir con un addendum. Los vicios de consentimiento graves pueden dar lugar a la nulidad del contrato.

¿Puede un particular hacer el contrato de compraventa sin abogado?
Legalmente sí, pero no es recomendable. Un abogado o agente inmobiliario con experiencia puede evitarte problemas costosos. En Ruiz Roldán revisamos y redactamos los contratos de compraventa de nuestros clientes sin coste adicional.

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¿Cuánto tiempo dura el contrato de compraventa?

El contrato de compraventa establece un plazo para firmar la escritura notarial, que suele ser de 1 a 3 meses desde la firma del contrato privado. Este plazo es negociable y depende de factores como la concesión de la hipoteca, la organización de la documentación o la disponibilidad del notario.

Si el comprador necesita hipoteca, se recomienda incluir una condición resolutoria que permita anular el contrato sin penalización si el banco no concede el préstamo.

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Cláusulas imprescindibles en un contrato de compraventa

Un contrato de compraventa bien redactado debe incluir ciertas cláusulas de protección para ambas partes. Estas son las más importantes:

1. Condición resolutoria por no obtención de hipoteca

Si el comprador necesita financiación, es fundamental incluir una cláusula que permita resolver el contrato sin penalización si el banco no concede la hipoteca. Sin esta cláusula, el comprador podría perder las arras si el banco le deniega el préstamo.

2. Inventario de elementos incluidos en la venta

Si la venta incluye muebles, electrodomésticos u otros elementos, deben listarse expresamente. Sin inventario, el vendedor puede retirar cualquier elemento que no sea estrictamente parte del inmueble.

3. Declaración del estado del inmueble

El vendedor debe declarar que el inmueble está libre de vicios ocultos conocidos. Si posteriormente aparece un defecto grave que el vendedor conocía y no comunicó, el comprador puede reclamar una reducción del precio o incluso la rescisión del contrato.

4. Estado de ocupación del inmueble

Debe quedar claro si el inmueble está libre de inquilinos u ocupantes en el momento de la firma. Si hay un arrendatario con contrato vigente, el comprador debe conocer las condiciones del alquiler antes de firmar.

5. Distribución de gastos

El contrato debe especificar quién paga cada gasto: ITP o IVA, notaría, registro, plusvalía municipal, certificado energético… Aunque la ley establece ciertos criterios por defecto, las partes pueden pactar lo que quieran siempre que conste por escrito.

¿Qué ocurre si una de las partes no aparece el día de la firma?

Si el vendedor no acude a la firma de la escritura sin causa justificada, el comprador puede optar entre:

• Exigir el cumplimiento forzoso del contrato mediante demanda judicial
• Resolver el contrato y reclamar el doble de las arras (si se firmaron arras penitenciales)
• Reclamar daños y perjuicios

Si es el comprador quien no acude, el vendedor puede retener las arras y, adicionalmente, exigir daños y perjuicios si su importe supera el de las arras.

El contrato de compraventa y la protección frente a vicios ocultos

El Código Civil español establece que el vendedor responde de los vicios ocultos del inmueble durante 6 meses desde la entrega (artículo 1490). Los vicios ocultos son defectos que:

• Hacen el inmueble impropio para su uso o lo reducen significativamente
• No eran visibles en el momento de la compra
• El vendedor no comunicó (aunque no los conociera necesariamente)

Ejemplos de vicios ocultos habituales: humedades estructurales ocultas tras pintura reciente, instalaciones eléctricas fuera de normativa, defectos en la estructura o la cubierta no visibles a simple vista.

Consejos prácticos antes de firmar un contrato de compraventa

• Lee todo el contrato antes de firmar, incluyendo la letra pequeña y los anexos
• Comprueba que la descripción del inmueble coincide con lo que estás comprando (superficie, referencia catastral, linderos)
• Verifica que el vendedor es efectivamente el titular registral consultando la nota simple
• Comprueba que no existen cargas no declaradas (hipotecas, embargos, servidumbres)
• No entregues ningún dinero sin contrato firmado
• Pide asesoramiento jurídico o al agente inmobiliario ante cualquier duda

En Ruiz Roldán revisamos y coordinamos toda la documentación y el contrato de compraventa como parte de nuestro servicio. Consúltanos.

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Diferencia entre contrato privado y escritura pública: qué tiene más valor legal

Existe una confusión frecuente entre el contrato privado de compraventa y la escritura pública notarial. Ambos son documentos legalmente válidos, pero tienen diferente alcance:

• Contrato privado: vincula a las partes entre sí pero no es inscribible en el Registro de la Propiedad. No protege frente a terceros: si el vendedor vende a otra persona antes de la escritura, el segundo comprador que inscriba primero en el Registro tiene preferencia
• Escritura pública notarial: documento con fe pública, inscribible en el Registro de la Propiedad. Una vez inscrita la transmisión, el nuevo propietario está plenamente protegido frente a terceros

Por este motivo, aunque el contrato privado tiene validez, el proceso no está completo hasta la firma ante notario y la inscripción en el Registro. Un agente inmobiliario de confianza coordinará ambos pasos para garantizar la seguridad jurídica completa.

¿Se puede firmar el contrato de compraventa por poder notarial?

Sí. Si el vendedor o el comprador no pueden asistir a la firma del contrato o de la escritura, pueden otorgar un poder notarial a una persona de confianza para que actúe en su nombre. El poder debe ser especial (específico para esa operación, con el inmueble identificado) y estar otorgado ante notario. Es una solución habitual cuando el titular reside en el extranjero o por razones de salud no puede desplazarse.

Antes de firmar el contrato de compraventa, comprueba siempre que la persona con quien tratas tiene capacidad legal para comprometerse — ya sea como titular directo o con poder notarial vigente.

¿Qué es la condición suspensiva y cómo te protege?

La condición suspensiva es una cláusula que suspende la obligación de comprar hasta que se cumpla una condición pactada — generalmente la concesión de la hipoteca. Si el banco deniega el préstamo, el contrato queda automáticamente sin efecto y el comprador recupera las arras íntegramente. Es una de las protecciones más importantes que puede incluir un contrato de compraventa.

Diferencia con la condición resolutoria: la condición suspensiva evita que el contrato nazca si no se cumple la condición; la condición resolutoria da derecho a resolver el contrato si ocurre algo posterior. En hipotecas, la suspensiva es lo más habitual y protector.

Plazos habituales en un contrato de compraventa privado

• Plazo para conseguir la hipoteca: normalmente 30-45 días desde la firma de arras
• Plazo para la escritura notarial: 60-90 días desde las arras (si hay financiación). Sin financiación, puede ser 30-45 días
• Plazo máximo total: algunos contratos establecen hasta 4-6 meses si hay circunstancias especiales (herencia en tramitación, reforma previa, etc.)

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El contrato de compraventa en operaciones con criptomonedas o activos digitales

Aunque todavía es marginal, cada vez más compradores proponen pagar parte del inmueble con Bitcoin u otras criptomonedas. En España, el pago con criptomonedas en compraventas inmobiliarias no está prohibido, pero implica varias complejidades: el notario debe identificar el origen lícito de los fondos, la operación debe valorarse en euros a efectos fiscales usando el tipo de cambio del día, y el vendedor que acepta crypto asume el riesgo de volatilidad hasta convertirlo en euros. Si un comprador te propone este tipo de pago, es fundamental contar con asesoramiento legal y fiscal especializado antes de firmarlo.

¿Qué es la nota de encargo y en qué se diferencia del contrato de arras?

La nota de encargo (o contrato de mediación) es el documento que firma el propietario con la agencia inmobiliaria para encargarle la venta. No es un contrato de compraventa — es un acuerdo de prestación de servicios. Las arras son el contrato entre vendedor y comprador que compromete la operación. Son documentos completamente diferentes: uno regula la relación propietario-agencia, el otro regula la relación vendedor-comprador. Muchos propietarios los confunden porque ambos llevan su firma, pero tienen naturaleza, efectos y partes diferentes.

Comparativa: contrato de arras vs contrato de compraventa privado

La elección entre arras penitenciales y contrato de compraventa privado depende de las circunstancias de cada operación. En Ruiz Roldán usamos siempre el documento más adecuado para cada caso y lo revisamos con los involucrados antes de firmar.

El contrato de compraventa en la era digital: firma electrónica y contratos online

La pandemia aceleró la digitalización de muchos procesos inmobiliarios. En 2026, ya es posible firmar el contrato de compraventa privado de forma telemática mediante firma electrónica avanzada, sin necesidad de reunirse físicamente. Plataformas como Docusign, Signaturit o la firma electrónica del Consejo General del Notariado permiten que comprador y vendedor firmen desde cualquier lugar del mundo con plena validez legal.

Sin embargo, la escritura pública notarial sigue requiriendo, en general, la presencia física de las partes o sus apoderados ante el notario. La excepción: el notario a distancia (regulado por la Ley 4/2022) permite ciertas actuaciones notariales por videoconferencia en casos específicos. Esta modalidad está en expansión pero aún no es la norma para compraventas estándar.

Preguntas frecuentes sobre el contrato de compraventa privado

¿Es obligatorio firmar un contrato de compraventa privado antes de la escritura?
No es legalmente obligatorio. La ley permite ir directamente de la oferta verbal a la escritura pública notarial. Sin embargo, en la práctica siempre se firma algún tipo de contrato previo (arras o compraventa privada) porque la escritura puede tardar semanas o meses (especialmente si hay hipoteca de por medio) y ambas partes necesitan una garantía jurídica de que la operación está comprometida.

¿Qué diferencia hay entre el contrato de arras y la escritura pública?
El contrato de arras es un documento privado que no accede al Registro de la Propiedad y no tiene fe pública notarial. La escritura pública es otorgada por un notario, tiene plena fe pública y es la que se inscribe en el Registro de la Propiedad para que el nuevo propietario quede registrado oficialmente. El contrato de arras compromete la operación; la escritura la perfecciona y la hace oponible a terceros.

¿Puede el vendedor subir el precio después de firmar el contrato de compraventa privado?
No. El contrato de compraventa privado es jurídicamente vinculante para ambas partes. El precio pactado en ese contrato es el que debe respetarse en la escritura notarial. Si el vendedor intentara subir el precio unilateralmente, el comprador puede exigir el cumplimiento forzoso del contrato al precio pactado mediante una acción judicial, o resolver el contrato y reclamar daños y perjuicios.

¿Qué cláusulas son más importantes de revisar en el contrato de compraventa?
Las más críticas son: la condición suspensiva de hipoteca (si el comprador necesita financiación), el plazo para la firma de la escritura, el inventario de lo que queda incluido en el precio (muebles, electrodomésticos, garaje), el estado declarado del inmueble (libre de cargas, al corriente de pagos), y las penalizaciones por incumplimiento. Siempre recomendamos que un abogado o agente inmobiliario experiente revise el contrato antes de firmarlo.

En Ruiz Roldán preparamos y revisamos todos los contratos de compraventa de las operaciones que gestionamos. Consúltanos.

Aspectos fiscales del contrato privado de compraventa

El contrato de compraventa privado en sí no genera obligaciones fiscales inmediatas — el devengo de impuestos (ITP para el comprador, IRPF y plusvalía municipal para el vendedor) se produce en el momento de la firma de la escritura pública notarial. Sin embargo, Hacienda puede interpretar que el momento de la transmisión a efectos fiscales es el del contrato privado si éste tiene fecha cierta (por ejemplo, presentado en el Registro o ante un notario como acto de fecha fehaciente). Por esta razón, en operaciones con periodos largos entre arras y escritura, puede ser relevante asesorarse fiscalmente sobre el timing exacto de la tributación. Consúltanos.

El contrato de compraventa privado es el documento que transforma una oferta verbal en un compromiso real con consecuencias jurídicas. No lo tomes a la ligera: léelo entero, entiende las condiciones, y si algo no te queda claro, pregunta antes de firmar. En Ruiz Roldán preparamos y revisamos contratos de compraventa para todos los clientes que trabajamos — y nunca nos limitamos a «pasar un modelo estándar». Cada operación tiene sus particularidades y el contrato debe reflejarlas. Consúltanos.

El contrato de compraventa en situaciones especiales

Hay situaciones en las que el contrato de compraventa estándar no es suficiente y necesita cláusulas adicionales o adaptaciones específicas. En compras sobre plano o de obra nueva en construcción, el contrato debe incluir los plazos de entrega, las penalizaciones por retraso del promotor, la descripción exacta de acabados y calidades, y la forma de resolución si la promotora no termina la obra. En compraventas con permuta (intercambio de inmuebles entre las partes), el contrato debe valorar cada inmueble y establecer si hay compensación económica entre ellas, con sus implicaciones fiscales correspondientes. En compraventas entre familiares o con precio inferior al de mercado, Hacienda puede cuestionar el precio pactado si considera que hay donación encubierta — en estos casos es especialmente importante documentar el precio y sus razones. En compraventas con extranjeros no residentes, hay que gestionar el NIE, la retención del 3% del IRNR y la posible aplicación de convenios de doble imposición. Cada una de estas situaciones requiere un contrato específicamente redactado para esa casuística. En Ruiz Roldán trabajamos con abogados especializados para estos casos. Consúltanos tu situación concreta.

El contrato de compraventa es el documento que protege a ambas partes. No lo firmes sin entenderlo completamente. Consúltanos antes de firmar.

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