Qué es el IBI y cuánto se paga al vender un piso

El IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles) es uno de los impuestos más comunes para los propietarios de vivienda en España. Cuando vendes un piso, surgen preguntas importantes: ¿quién paga el IBI del año de la venta? ¿Puedes deducirlo? En esta guía te lo explicamos con claridad.

¿Qué es el IBI?

El IBI es un impuesto municipal anual que grava la propiedad de inmuebles (viviendas, locales, garajes, terrenos). Lo gestiona cada ayuntamiento y se calcula sobre el valor catastral del inmueble multiplicado por un tipo impositivo que fija el municipio.

En Madrid capital, el tipo del IBI oscila entre el 0,4% y el 1,1% del valor catastral, con reducciones en función de si el inmueble es residencia habitual, tiene protección oficial, etc.

¿Quién paga el IBI al vender un piso?

Por ley, el IBI lo paga quien sea propietario del inmueble el 1 de enero del año en curso, independientemente de cuándo se venda. Si vendes en octubre, el IBI de ese año lo debes pagar tú (el vendedor).

Sin embargo, es habitual que vendedor y comprador pacten un prorrateo: el vendedor paga la parte proporcional al tiempo que ha sido propietario, y el comprador asume el resto. Este acuerdo debe quedar reflejado en el contrato de compraventa.

¿Cuánto se paga de IBI en Madrid?

El importe varía mucho según el valor catastral del inmueble y el municipio. En Madrid capital, un piso con valor catastral de 100.000€ puede pagar aproximadamente 400€–600€ de IBI al año.

Para saber exactamente cuánto pagas, puedes consultar tu último recibo del IBI o solicitarlo en el Ayuntamiento de Madrid a través de la sede electrónica.

El recibo del IBI como documento para vender

El último recibo del IBI es uno de los documentos obligatorios que debes aportar al vender tu piso. El comprador tiene derecho a comprobar que el inmueble está al corriente de pago, ya que las deudas con el ayuntamiento pueden recaer sobre el nuevo propietario.

Preguntas frecuentes sobre el IBI

¿Se puede deducir el IBI de la renta?
Sí, si el piso está arrendado. El IBI es un gasto deducible en el IRPF para los propietarios que alquilan su inmueble. Si es tu vivienda habitual o está vacía, no es deducible.

¿Qué pasa si hay deudas de IBI al vender?
Las deudas de IBI tienen afección real sobre el inmueble, lo que significa que el comprador puede heredarlas si no se aclara antes de la venta. Es fundamental aportar el recibo actualizado y sin deudas.

¿Puede el comprador pedir que el vendedor pague el IBI del año de la venta?
Es una cláusula habitual de negociación. No hay una norma legal que obligue a un prorrateo, pero es una práctica razonable y frecuente en las compraventas.

📚 También te puede interesar: Gastos de compraventa de vivienda | Plusvalía municipal al vender | Documentos para vender

Cómo consultar el valor catastral para el IBI

El valor catastral, que sirve de base para calcular el IBI, puedes consultarlo en la Sede Electrónica del Catastro (catastro.hacienda.gob.es) con tu DNI y la referencia catastral del inmueble. También aparece en cualquier recibo del IBI que hayas recibido.

Si crees que el valor catastral es excesivo, puedes impugnarlo, aunque el proceso es lento y requiere justificación técnica. Lo más habitual es que el valor catastral esté por debajo del valor de mercado.

📚 También te puede interesar: Gastos de compraventa de vivienda | Plusvalía municipal al vender

IBI por municipios del área metropolitana de Madrid en 2026

El tipo del IBI varía según el ayuntamiento. Aquí tienes una referencia de algunos municipios del área de Madrid:

• Madrid capital: tipo general 0,456% (con bonificaciones posibles por familia numerosa, etc.)
• Pozuelo de Alarcón: 0,65%
• Alcobendas: 0,55%
• Getafe: 0,83%
• Leganés: 0,80%
• Móstoles: 0,79%
• Alcalá de Henares: 0,75%

Cuanto mayor sea el tipo impositivo del municipio y mayor el valor catastral del inmueble, mayor será la factura del IBI. Por eso un piso de idénticas características puede generar un IBI muy diferente dependiendo de si está en Madrid capital o en un municipio limítrofe.

Bonificaciones del IBI que debes conocer

Los ayuntamientos pueden aplicar bonificaciones sobre la cuota del IBI en determinadas circunstancias. Las más comunes son:

• Familia numerosa: en Madrid capital, bonificación del 30% al 90% según el nivel de ingresos y número de hijos
• Vivienda habitual de personas con discapacidad: bonificaciones de hasta el 25% en algunos municipios
• Inmuebles de nueva construcción: algunos ayuntamientos aplican reducciones durante los primeros años
• Inmuebles con sistemas de energía solar o renovable: bonificaciones por eficiencia energética en numerosos municipios
• VPO (Vivienda de Protección Oficial): bonificaciones del 50% durante los primeros 3 años tras la compra

Para saber si tienes derecho a alguna bonificación, consulta la sede electrónica de tu ayuntamiento o llama al área de recaudación municipal.

¿Qué ocurre si no pagas el IBI?

El IBI es un impuesto de cobro obligatorio. Si no lo pagas, el ayuntamiento puede iniciar un procedimiento de apremio y embargarte la cuenta bancaria, nómina o incluso el propio inmueble. Además, los recargos e intereses hacen que la deuda crezca significativamente:

• Recargo de apremio reducido (si pagas antes de 15 días del inicio del procedimiento): 5%
• Recargo de apremio ordinario: 20% sobre la deuda principal
• Intereses de demora: tipo legal del dinero + 25%

Las deudas del IBI tienen afección real sobre el inmueble: si compras un piso con deudas de IBI pendientes, puedes heredar esa deuda. Por eso es fundamental solicitar el certificado de deudas o el último recibo del IBI antes de comprar cualquier inmueble.

IBI y declaración de la Renta: ¿cómo afecta?

El IBI tiene implicaciones fiscales más allá de su propio pago:

• Si alquilas el inmueble: el IBI es un gasto deducible al 100% en el IRPF (módulo de rendimientos del capital inmobiliario). Esto reduce la factura fiscal del alquiler.
• Si es segunda residencia vacía: Hacienda aplica una imputación de renta del 1,1% o 2% del valor catastral, sobre la que tributas. No puedes deducir el IBI en este caso.
• Si es vivienda habitual: el IBI no es deducible en IRPF, salvo que cumplas requisitos de compra anteriores a 2013.

Cómo domiciliar el IBI y no olvidarte de pagarlo

La forma más sencilla de gestionar el IBI es domiciliarlo en tu cuenta bancaria. El ayuntamiento te cargará el importe automáticamente en el período voluntario de cobro (generalmente entre junio y noviembre, según el municipio). Así evitas recargos por olvido.

Si tienes varios inmuebles en distintos municipios, asegúrate de tener domiciliado el IBI de cada uno en el ayuntamiento correspondiente. No existe un sistema único centralizado.

Preguntas frecuentes sobre el IBI en 2026

¿Cuándo se paga el IBI?
Cada municipio fija su propio calendario. En Madrid capital, el período voluntario suele ser de septiembre a noviembre. Si no pagas en ese plazo, entras en período ejecutivo con recargos.

¿Puede subir el IBI cada año?
Sí. Los ayuntamientos pueden actualizar tanto el tipo impositivo como el valor catastral (previo procedimiento administrativo), lo que puede incrementar el IBI incluso sin que tú hagas nada.

¿El IBI se paga aunque el piso esté vacío?
Sí. El IBI se paga por el simple hecho de ser propietario, independientemente de si el inmueble está habitado, alquilado o vacío. Algunos municipios aplican recargos adicionales a los pisos vacíos de grandes propietarios.

📚 También te puede interesar: Plusvalía municipal al vender | Todos los gastos de compraventa | Documentos necesarios para vender

IBI de locales comerciales y garajes: ¿es diferente?

El IBI se aplica no solo a las viviendas sino a todo tipo de bienes inmuebles: locales comerciales, garajes, trasteros, naves industriales y suelo sin edificar. Para los locales y garajes, el tipo impositivo suele ser el mismo que para las viviendas en el mismo municipio, pero el valor catastral puede ser diferente — los locales en zonas céntricas con alta actividad comercial suelen tener valores catastrales elevados.

Si tienes un local o garaje en alquiler, el IBI que pagas es un gasto deducible al 100% en tu declaración de la renta como gasto del alquiler, lo que reduce tu factura fiscal de forma significativa.

IBI y comunidad de propietarios: confusión frecuente

El IBI y la cuota de la comunidad de propietarios son dos gastos completamente distintos que a menudo se confunden:

• IBI: impuesto municipal pagado al Ayuntamiento. Obligatorio para todos los propietarios. Su importe depende del valor catastral y del tipo fijado por el municipio.
• Comunidad de propietarios: cuota mensual o trimestral pagada al edificio para cubrir gastos comunes (portero, ascensor, limpieza, jardines, mantenimiento). La fija la junta de propietarios y varía enormemente según el edificio y los servicios que tenga.

Ambos gastos son importantes a la hora de calcular el coste real de poseer y alquilar un inmueble.

¿Puede subir el IBI aunque no haya subido el tipo impositivo?

Sí, y esto ocurre con más frecuencia de la que se piensa. El importe del IBI puede subir por dos vías independientes:

• Subida del tipo impositivo: el Ayuntamiento decide aumentar el porcentaje que aplica al valor catastral
• Revisión catastral (ponencia de valores): el Catastro actualiza el valor catastral de los inmuebles de un municipio, que puede incrementarse aunque el tipo no cambie. Las revisiones catastrales se hacen periódicamente y pueden subir el valor catastral un 20-50%

El IBI en la declaración de la renta de los arrendadores

Si alquilas un inmueble, el IBI es un gasto deducible en tu declaración de renta (rendimientos del capital inmobiliario). Esto reduce significativamente tu factura fiscal. Por ejemplo: si cobras 10.000€ de alquiler y pagas 400€ de IBI, tu rendimiento bruto computable baja a 9.600€ antes de otras deducciones (amortización, comunidad, seguros, intereses).

📚 También te puede interesar: Calcular la plusvalía municipal | Todos los gastos al vender

IBI en segunda residencia y pisos vacíos: implicaciones especiales

IBI y recargo por piso vacío

Desde la Ley 12/2023 (Ley de Vivienda), los ayuntamientos pueden aplicar un recargo del IBI de hasta el 150% sobre los pisos que lleven más de 2 años vacíos y pertenezcan a grandes tenedores (propietarios con más de 5 inmuebles residenciales). Este recargo NO se aplica a particulares con 1 o 2 pisos vacíos, pero sí a los que superan ese umbral.

IBI de la segunda residencia y el IRPF

Si tienes una segunda residencia que no alquilas, Hacienda te imputa una renta del 1,1% o 2% del valor catastral en tu declaración de la renta (imputación de rentas inmobiliarias). El IBI de esa vivienda NO es deducible en este caso. Es decir, pagas IBI Y además tributas en IRPF por la imputación, sin poder deducir nada.

¿Cuándo prescribe una deuda de IBI?

Las deudas del IBI prescriben a los 4 años desde el final del período voluntario de pago. Pasado ese plazo sin actuación del Ayuntamiento, la deuda queda extinguida. Sin embargo, el Ayuntamiento puede interrumpir la prescripción notificando cualquier acto relacionado con la deuda.

📚 También te puede interesar: Calcular la plusvalía municipal | Todos los gastos de compraventa

Simulador de IBI: estima cuánto pagarás cada año

Puedes estimar fácilmente el IBI de cualquier inmueble multiplicando el valor catastral del suelo y la construcción por el tipo impositivo de tu municipio. Ejemplo con un piso de Madrid capital con valor catastral total de 130.000€ y tipo del 0,456%: 130.000€ × 0,00456 = 592€ al año de IBI. Si tiene reducciones por revisión catastral reciente, el importe puede ser menor durante los primeros años.

En Ruiz Roldán calculamos el IBI estimado de los inmuebles que tasamos para que vendedores y compradores tengan una imagen completa del coste de posesión. Consulta con nosotros.

El IBI en inmuebles con múltiples usos: vivienda y local

En inmuebles que combinan uso residencial y comercial (típico en edificios con plantas bajas de comercios y pisos superiores de viviendas), el IBI se gestiona de forma separada para cada finca registral. El local comercial y la vivienda tienen cada uno su propio valor catastral y su propio recibo del IBI. Si eres propietario de ambos, recibirás dos recibos separados con tipos que pueden diferir ligeramente según la calificación catastral de cada inmueble.

Pedir una revisión del valor catastral: cuándo vale la pena

Si crees que el valor catastral de tu inmueble es excesivo en relación al valor de mercado, puedes solicitar su revisión. Sin embargo, este proceso es largo y complejo:

• Recurso de reposición: contra la notificación del valor catastral, en el plazo de 1 mes desde la notificación
• Reclamación económico-administrativa: ante el Tribunal Económico-Administrativo Regional (TEAR), en el plazo de 1 mes
• Recurso contencioso-administrativo: ante los juzgados de lo contencioso, si los anteriores no prosperan

La clave: el valor catastral en España suele estar por debajo del valor de mercado (un 30-70% generalmente), por lo que reclamar que es excesivo es difícil de argumentar. Las revisiones a la baja solo prosperan cuando hay errores manifiestos en la superficie o clasificación del inmueble, o cuando el valor de mercado ha caído significativamente por debajo del catastral (situación rara en el mercado actual de Madrid).

IBI y certificado catastral: relación entre ambos documentos

El recibo del IBI y el certificado catastral son documentos diferentes pero relacionados. El recibo del IBI muestra el valor catastral utilizado ese año para calcular el impuesto, pero no tiene todos los datos descriptivos del inmueble que necesitarás para una compraventa. El certificado catastral (disponible en catastro.hacienda.gob.es) incluye la descripción completa del inmueble, la referencia catastral, la superficie construida y del suelo, el uso, y el valor catastral desglosado entre suelo y construcción. Este desglose es especialmente útil para calcular la plusvalía municipal. Guarda siempre el último recibo del IBI y descarga el certificado catastral antes de cualquier operación inmobiliaria.

Preguntas frecuentes sobre el IBI

¿Cómo sé cuánto paga de IBI mi piso?
El importe del IBI aparece en el recibo anual que emite el Ayuntamiento o la entidad recaudadora. También puedes consultarlo online en la sede electrónica de tu Ayuntamiento con el certificado digital o cl@ve. El recibo te indica el valor catastral del inmueble, el tipo impositivo aplicado y la cuota resultante. Guarda siempre el último recibo del IBI — es un documento que te pedirán cuando quieras vender.

¿El IBI sube automáticamente todos los años?
No necesariamente. El IBI sube solo si el Ayuntamiento sube el tipo impositivo o si el Catastro actualiza el valor catastral de los inmuebles del municipio. Los valores catastrales se actualizan periódicamente (revisión catastral), aunque no todos los años. En períodos sin revisión, el IBI puede mantenerse estable o incluso bajar si el Ayuntamiento reduce el tipo. En Madrid capital, el tipo general del IBI es del 0,456%.

¿Puedo domiciliar el pago del IBI en diferentes bancos?
Sí. Puedes domiciliar el IBI en cualquier cuenta bancaria de la que seas titular o autorizado. El Ayuntamiento o la entidad recaudadora suele ofrecer la posibilidad de fraccionar el pago en algunos plazos o de anticipar el pago con descuento. En muchos municipios también existe la posibilidad de pago anticipado con un descuento del 2-5% sobre la cuota íntegra.

¿Qué pasa con el IBI si el piso está de baja en el padrón?
El IBI no tiene relación con el padrón municipal — grava la propiedad del inmueble independientemente de quién viva en él o si está empadronado. Un piso vacío, alquilado o con el propietario empadronado en otro sitio sigue pagando IBI igualmente. El sujeto pasivo del IBI es siempre el propietario del inmueble a 1 de enero de cada año.

¿Tienes dudas sobre los impuestos de tu inmueble? Consúltanos.

Resumen práctico: todo sobre el IBI en 5 puntos

Para cerrar esta guía completa sobre el IBI, aquí están los cinco puntos clave que debes recordar: 1) El IBI lo paga quien figura como propietario a 1 de enero del año, aunque luego venda el piso; 2) Vendedor y comprador pueden acordar libremente cómo se prorratea el IBI del año de la venta — lo más habitual es prorratear por días; 3) El recibo del IBI es un documento imprescindible en cualquier compraventa, así que guarda siempre los últimos dos años; 4) Si eres arrendador, el IBI es gasto deducible en tu declaración de renta; 5) Los Ayuntamientos pueden actualizar tipos y valores catastrales — revisa tu recibo cada año para detectar cambios. Consulta con Ruiz Roldán si tienes dudas sobre el IBI en tu operación. Escríbenos.

Entender el IBI es parte de ser un propietario informado. No es el impuesto más caro ni el más complejo, pero sí uno de los más constantes: está ahí todos los años, forma parte del coste de tener un inmueble y puede influir en tus decisiones de venta o inversión. Con la información de esta guía, ya tienes todo lo necesario para gestionar el IBI con confianza. Consúltanos si tienes dudas concretas sobre tu caso.

El IBI es el impuesto más predecible de la propiedad inmobiliaria: se paga una vez al año, se puede domiciliar, y rara vez da sorpresas si tienes el valor catastral claro. Conocerlo en profundidad, como has hecho leyendo esta guía, te permite planificar mejor tus inversiones y operaciones inmobiliarias. Si tienes dudas sobre el IBI de un inmueble que estás comprando o vendiendo, en Ruiz Roldán te ayudamos a resolverlas. Consúltanos.