Hay una raya invisible entre Alcalá de Henares y Azuqueca. Son veinte kilómetros de la misma autovía, el mismo tren, la misma gente yendo a trabajar a los mismos sitios. Pero cruzarla cambia el precio del metro cuadrado un 28%. Esa raya es el límite entre la Comunidad de Madrid y la provincia de Guadalajara, y explica casi todo lo que está pasando aquí.
Si tienes un piso en Guadalajara capital o en el Corredor y lo valoraste hace un par de años, tu número se ha quedado corto. Esta guía tiene los precios municipio a municipio, con las tres fuentes que de verdad se pueden citar y diciendo cuál es cuál.
Lo esencial en 30 segundos
- Guadalajara capital: 2.171 €/m² de precio de oferta, un +10,0% interanual (idealista, septiembre de 2026). La provincia va a 1.631 €/m² y sube todavía más, un +13,5%.
- En tasación, la capital va disparada: Tinsa le da 2.025 €/m² y un +15,57% interanual en el tercer trimestre, muy por encima de la media de Castilla-La Mancha.
- Alovera está en máximo histórico: 1.910 €/m², un +18,6% en un año. Es el municipio que más sube del Corredor.
- Azuqueca es un 28,3% más barata que Alcalá de Henares, que está a veinte kilómetros. Ahí está el negocio para el comprador que viene de Madrid, y la oportunidad para ti si vendes.
- El movimiento es real y está medido: en 2024, 7.848 personas se mudaron de Madrid a Guadalajara, máximo de la serie, con un saldo neto de +2.411 a favor de Guadalajara.
- Y se vende rápido. En el tercer trimestre de 2025, el 18% de las viviendas vendidas en la provincia llevaba menos de una semana anunciada: la cuarta tasa más alta de España, cuando la media nacional era del 13%.
- Todavía por debajo de 2007. La provincia está un 20,4% por debajo de su máximo histórico. Aquí no se ha recuperado la burbuja: se está recuperando el suelo.
Índice de contenidos
1. La foto de hoy
Empecemos por lo que cuesta un metro cuadrado aquí, separando bien las fuentes porque miden cosas distintas.
| Ámbito | Oferta (idealista, sep 2026) | Variación | Tasación (Tinsa, 3T 2026) | Variación |
|---|---|---|---|---|
| Guadalajara capital | 2.171 €/m² | +10,0% | 2.025 €/m² | +15,6% |
| Provincia de Guadalajara | 1.631 €/m² | +13,5% | 1.657 €/m² | +10,9% |
| Castilla-La Mancha | — | 1.368 €/m² |
Dos cosas llaman la atención. La primera: la provincia sube más que la capital en precio de oferta, lo contrario de lo que suele pasar. La segunda: en tasación ocurre justo al revés, y la capital se dispara al +15,6%. Más abajo explicamos por qué.
Y una tercera, que a los propietarios de aquí les cuesta creer:
La provincia marcó su máximo histórico en 2.049 €/m² en junio de 2007 y hoy está en 1.631: un 20,4% por debajo. La capital tocó 2.626 €/m² en abril de 2008 y está un 17,3% por debajo. Casi veinte años después, el precio aún no ha vuelto donde estaba.
Dentro de la capital, los tres distritos con dato publicado van así:
| Distrito | €/m² (sep 2026) | Variación anual |
|---|---|---|
| Plan Sur – Amistad | 2.500 | +7,5% |
| Casco Histórico | 2.370 | +9,3% |
| Estación – Manantiales | 1.714 | +1,8% |
Fíjate en la horquilla: entre Plan Sur y Estación-Manantiales hay 786 €/m² de diferencia dentro de la misma ciudad. En un piso de 90 metros, eso son más de 70.000 €. Por eso valorar «por la media de Guadalajara» no sirve de nada.
2. El Corredor del Henares, municipio a municipio
Aquí está el verdadero mercado de la provincia. Estos son los precios de oferta de idealista a septiembre de 2026, ordenados de más caro a más barato:
| Municipio | €/m² | Trimestral | Interanual |
|---|---|---|---|
| Azuqueca de Henares | 2.160 | +1,8% | +10,3% |
| Alovera | 1.910 | +5,9% | +18,6% |
| Yebes | 1.789 | — | +7,4% |
| El Casar | 1.785 | +1,9% | +12,2% |
| Villanueva de la Torre | 1.783 | −1,5% | +4,9% |
| Pioz | 1.778 | — | +10,6% |
| Chiloeches | 1.717 | +1,5% | n.d. |
| Cabanillas del Campo | 1.667 | +1,6% | +5,3% |
| Uceda | 1.515 | — | +13,4% |
| Sigüenza | 1.115 | — | +17,6% |
Alovera es la historia del año: 1.910 €/m² es su máximo histórico, y venía de subir casi un 6% solo en el último trimestre. No es un repunte puntual, es una tendencia sostenida.
Llama la atención el contraste entre vecinos. Azuqueca sube un 10,3% y Cabanillas, a diez minutos, un 5,3%. Villanueva de la Torre incluso baja en el trimestre. El Corredor no se mueve en bloque, y eso es precisamente lo que hace que valorar por comarca sea un error caro.
Tres municipios que verás por ahí con cifras llamativas, y por qué aquí no las damos. Marchamalo, Yunquera de Henares y Torija no tienen precio publicado en idealista. Sí aparecen en Fotocasa, con 1.619, 1.536 y 1.412 €/m² respectivamente, pero sus variaciones interanuales en esa fuente son del −13,1%, +43,4% y +49,9%. Esas cifras no describen un mercado: describen una muestra pequeña. Te damos el nivel de precio como orientación y nos negamos a publicar esas variaciones, porque alguien podría tomar decisiones con ellas.
3. El efecto Madrid, con números
De esto se habla mucho y se mide poco. Vamos a medirlo.
Primero, la diferencia de precio. Madrid capital está en 6.458 €/m² y Guadalajara capital en 2.171. Eso hace a Guadalajara un 66,4% más barata. Comparando la Comunidad de Madrid entera (5.065 €/m²) con la provincia de Guadalajara (1.631), la diferencia es del 67,8%.
Pero esa comparación es tramposa, porque nadie se muda de Chamberí a Sigüenza. La comparación honesta es dentro del propio Corredor, entre municipios que comparten autovía y cercanías:
| Municipio | Provincia | €/m² (sep 2026) | Diferencia con Azuqueca |
|---|---|---|---|
| Coslada | Madrid | 3.281 | +51,9% |
| Torrejón de Ardoz | Madrid | 3.119 | +44,4% |
| Alcalá de Henares | Madrid | 3.014 | +39,5% |
| San Fernando de Henares | Madrid | 2.886 | +33,6% |
| Azuqueca de Henares | Guadalajara | 2.160 | — |
Es lo que ahorra un comprador por metro cuadrado comprando en Azuqueca en lugar de Alcalá de Henares. En un piso de 90 m², unos 77.000 €. Mismo tren, misma autovía, otra provincia.
Segundo, el movimiento de gente. Esto no es una impresión: el INE lo cuenta. En 2024, 7.848 personas se trasladaron desde la provincia de Madrid a la de Guadalajara, frente a 5.437 que hicieron el camino inverso. Saldo neto: +2.411 personas a favor de Guadalajara, y el dato más alto de toda la serie reciente (7.396 en 2021, 7.401 en 2022, 7.191 en 2023).
Hay que decir que el último año publicado por el INE para flujos entre provincias es 2024. No hay dato de 2025 ni de 2026. Pero la tendencia es inequívoca y encaja con lo que estamos viendo en precios.
Y tercero, lo que está pasando con las compraventas. Aquí viene el contraste más interesante:
| Ámbito | Compraventas julio 2026 | Variación anual |
|---|---|---|
| Provincia de Guadalajara | 537 | +55,2% |
| Castilla-La Mancha | — | +7,3% |
| España | 61.417 | −5,1% |
Que no te deslumbre el +55,2%: en una provincia pequeña, un solo mes se mueve muchísimo. El dato honesto es el acumulado: de enero a julio de 2026 se firmaron 3.119 compraventas en la provincia, frente a 2.901 en el mismo periodo de 2025, un +7,5%. Modesto, pero al alza mientras España cae un 5,1%. Esa es la noticia.
4. Por qué las tres fuentes no coinciden
Si has buscado el precio de tu piso te habrás encontrado cifras distintas según dónde mires. No es que una mienta: es que miden momentos distintos de la operación.
| Fuente | Qué mide | Guadalajara provincia |
|---|---|---|
| idealista / Fotocasa | Lo que se pide en los anuncios | 1.631 / 1.660 €/m² |
| Tinsa | Lo que tasa un técnico para el banco | 1.657 €/m² |
| Registradores | Lo que se firma en la escritura | 1.677 €/m² (2T 2026) |
Lo sorprendente de Guadalajara es lo juntas que están las tres. En Madrid capital el precio de oferta supera al de tasación en más de un 35%; aquí apenas hay separación. Eso significa algo muy concreto para ti: en este mercado los pisos se están vendiendo cerca de lo que se pide, porque hay demanda real detrás. No es un mercado de anuncios inflados.
El dato registral tiene además una cifra que conviene conocer: el precio medio de escritura de los últimos doce meses hasta el segundo trimestre de 2026 fue de 1.596 €/m², un +16,7% interanual. Es la subida medida sobre operaciones reales, no sobre anuncios.
Un apunte de coherencia, porque verás titulares contradictorios. El INE, con datos mensuales de julio, marca subida de compraventas. Los Registradores, midiendo los doce meses hasta junio, marcan un −7,4%. No se contradicen: son ventanas de tiempo distintas. El dato de los Registradores incluye la segunda mitad de 2025, más floja; el del INE recoge lo que está pasando ahora. Cuando alguien te enseñe una de las dos cifras, pregunta de qué periodo es.
5. Qué significa esto si vendes aquí
Bajemos todo lo anterior a decisiones.
Tu valoración de hace dos años ya no sirve. Con la capital al +10% y la provincia al +13,5% anual, un piso valorado en 2024 lleva fácilmente un 20% o un 25% de retraso. Si lo sacas con ese precio, lo vendes en una semana y dejas dinero encima de la mesa. Si crees que tu piso no se mueve, el diagnóstico está en qué hacer si tu piso lleva meses sin visitas.
Vender rápido aquí no es mérito del anuncio. En el tercer trimestre de 2025, el 18% de las viviendas vendidas en la provincia estuvo menos de una semana publicada, la cuarta tasa de España por detrás de Granada, Segovia y Ávila, con la media nacional en el 13%. Ese dato es de 2025 y es el más reciente que hay para Guadalajara, así que tómalo como contexto y no como foto de hoy. Pero la lección se mantiene: si tu piso vuela en cuatro días, probablemente estaba barato.
El comprador que te va a comprar probablemente viene de Madrid. Y eso cambia cómo se presenta el piso. No busca «un piso en Guadalajara»: busca metros, una plaza de garaje que en Madrid no puede pagar, y estar cerca del tren. Las conexiones y los tiempos reales de desplazamiento son argumento de venta, no un detalle.
Y llega con hipoteca más pequeña de lo que crees. El importe medio de las hipotecas firmadas en la provincia en julio de 2026 fue de 159.435 €, un 11,8% por debajo de la media nacional. De enero a julio se firmaron 2.609 hipotecas sobre vivienda, un +9,8% más que el año anterior. Hay financiación, pero con un techo. Si tu piso se va mucho por encima de esa cifra, el universo de compradores se estrecha. Lo explicamos en qué pasa si al comprador no le dan la hipoteca.
Si tienes el piso alquilado, en Castilla-La Mancha no hay ninguna zona de mercado residencial tensionado declarada: ni la Junta ni ningún ayuntamiento lo ha solicitado. Eso significa que aquí no se aplican topes de precio por zona tensionada. El alquiler en la capital está en 11,9 €/m² al mes, un +7,9% interanual.
6. Lo que cuesta vender en Guadalajara
Los gastos del vendedor son los mismos que en el resto del territorio común, pero con dos avisos locales.
- Plusvalía municipal: la paga el vendedor y la fija cada ayuntamiento. Azuqueca, Guadalajara capital y Cabanillas tienen ordenanzas distintas, con tipos y bonificaciones propios. No des por bueno lo que pagó tu cuñado en otro municipio.
- IRPF: la ganancia tributa en la base del ahorro, del 19% al 30%. Si vas a comprar otra vivienda habitual o tienes más de 65 años, hay exenciones que pueden dejarla en cero.
- Certificado energético: obligatorio, y en Castilla-La Mancha hay que registrarlo ante la Junta. El registro tarda, así que pídelo antes de publicar el anuncio, no cuando ya tengas comprador.
- Cancelación registral de hipoteca, si la tuviste: cuesta dinero y tiempo aunque la hayas terminado de pagar hace años.
Y una recomendación concreta para este año: si tu piso va a cumplir veinte años en tus manos, mira la fecha de la firma antes de cerrarla. Los coeficientes de la plusvalía municipal cambian el 1 de diciembre de 2026 y para ese tramo el máximo legal baja. Lo explicamos en vender ahora o esperar a enero.
¿Cuánto vale tu piso en Guadalajara hoy?
No te lo decimos con la media de la provincia. Lo valoramos con operaciones cerradas de tu municipio y, si estás en la capital, de tu distrito: entre Plan Sur y Estación-Manantiales hay 786 €/m² de diferencia. Gratis y sin compromiso.
O escríbenos por WhatsApp al 632 16 97 50 · ruizroldan.aio@gmail.com
7. Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta el metro cuadrado en Guadalajara capital en 2026?
El precio de oferta se sitúa en 2.171 €/m² en septiembre de 2026 según idealista, con una subida interanual del 10,0%. Fotocasa da una cifra prácticamente idéntica en octubre, 2.175 €/m². En valor de tasación, Tinsa sitúa la capital en 2.025 €/m² en el tercer trimestre, con un alza del 15,57% interanual. Dentro de la ciudad hay diferencias grandes: Plan Sur-Amistad está en 2.500 €/m² y Estación-Manantiales en 1.714.
¿Qué municipio del Corredor del Henares sube más de precio?
Alovera, con un +18,6% interanual y 1.910 €/m² en septiembre de 2026, que es además su máximo histórico. Le siguen Uceda (+13,4%), El Casar (+12,2%), Pioz (+10,6%) y Azuqueca de Henares (+10,3%). En el otro extremo, Villanueva de la Torre (+4,9%) y Cabanillas del Campo (+5,3%) se mueven mucho más despacio.
¿Es verdad que la gente se va de Madrid a Guadalajara?
Sí, y está medido. Según el INE, en 2024 se trasladaron 7.848 personas desde la provincia de Madrid a la de Guadalajara, frente a 5.437 en sentido contrario: un saldo neto de 2.411 personas a favor de Guadalajara y el valor más alto de la serie reciente. El motivo principal es el precio: Azuqueca de Henares está un 28,3% más barata por metro cuadrado que Alcalá de Henares, a veinte kilómetros.
¿Cuánto se tarda en vender un piso en Guadalajara?
No existe un dato público de plazo medio en días para Guadalajara, y desconfía de quien te dé una cifra exacta. Lo que sí hay es el porcentaje de ventas rápidas: en el tercer trimestre de 2025, el 18% de las viviendas vendidas en la provincia llevaba menos de una semana anunciada, la cuarta tasa más alta de España frente a una media nacional del 13%. Es el dato provincial más reciente disponible.
¿Por qué el precio de Guadalajara sigue por debajo del de 2007?
Porque la provincia fue de las más castigadas por el estallido de la burbuja, con mucha promoción nueva construida en el Corredor justo antes de 2008. El máximo histórico provincial fueron 2.049 €/m² en junio de 2007 y hoy el precio está un 20,4% por debajo. En la capital, el máximo fueron 2.626 €/m² en abril de 2008 y sigue un 17,3% por debajo. La subida actual es recuperación de terreno perdido, no una burbuja nueva.
¿Hay zonas tensionadas en Guadalajara que limiten el alquiler?
No. Castilla-La Mancha no tiene declarada ninguna zona de mercado residencial tensionado: ni la Junta ni ningún ayuntamiento ha solicitado la declaración. Las comunidades que aplican la medida son Cataluña, País Vasco, Navarra, Galicia y Asturias. En Guadalajara, por tanto, no hay topes de precio al alquiler por esa vía.
¿Qué precio debo poner si mi comprador viene de Madrid?
El de tu municipio, no el de Madrid. El comprador que llega del Corredor madrileño ya sabe que aquí es más barato: ese es el motivo por el que mira Guadalajara. Pero compara entre municipios de la provincia, no con Alcalá. Poner un precio «porque en Alcalá vale el doble» es la forma más rápida de quedarse fuera de su filtro de búsqueda y no recibir ni una visita.
¿Cuánto hipoteca de media un comprador en Guadalajara?
El importe medio de las hipotecas constituidas sobre vivienda en la provincia fue de 159.435 € en julio de 2026, un 11,8% por debajo de la media nacional de 180.785 €. En el acumulado de enero a julio se firmaron 2.609 hipotecas, un 9,8% más que en el mismo periodo del año anterior. Es un dato útil para fijar precio: por encima de cierto umbral, el número de compradores con financiación posible se reduce bastante.
8. Fuentes
- idealista — Informe de precios de venta y de alquiler, provincia de Guadalajara y municipios, datos de septiembre de 2026. Informe de tiempo en el mercado, tercer trimestre de 2025 y segundo trimestre de 2026.
- Fotocasa — Índice Inmobiliario, provincia de Guadalajara, datos de octubre de 2026.
- Tinsa — Precio de la vivienda terminada, fichas de la provincia y la ciudad de Guadalajara, tercer trimestre de 2026.
- INE — Estadística de Transmisión de Derechos de la Propiedad (tabla 6150) y Estadística de Hipotecas (tabla 76317), datos de julio de 2026. Estadística de Migraciones interprovinciales (tabla 69742), último año disponible 2024.
- Colegio de Registradores — Estadística Registral Inmobiliaria, segundo trimestre de 2026, último informe publicado.
- Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana — relación de zonas de mercado residencial tensionado declaradas.
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Última actualización: 24 de octubre de 2026, con los datos de septiembre y octubre de 2026 y el tercer trimestre de Tinsa.
Nota sobre los datos: precio de oferta, valor de tasación y precio de escritura miden cosas distintas y no son intercambiables. Cada cifra de este artículo lleva indicada su fuente y su periodo. Donde una fuente no publica dato fiable para un municipio, lo decimos en lugar de rellenar el hueco.