Tenías el piso vendido. Firmasteis las arras, cobraste la señal, empezaste a mirar dónde te ibas. Y a las seis semanas suena el teléfono: al comprador no le han dado la hipoteca. Lo primero que vas a preguntarte es si te quedas con el dinero. La respuesta no está en la ley: está en el papel que firmaste, y casi nadie lo lee con atención hasta que pasa esto.
Esta guía responde tres cosas por orden: qué tipo de arras firmaste realmente —que casi nunca es el que crees—, qué cambia si el contrato llevaba cláusula de financiación, y qué puedes hacer ahora en cada uno de los tres escenarios posibles.
Lo esencial en 30 segundos
- Por defecto, el riesgo es del comprador. El Tribunal Supremo lo fijó en la sentencia 447/2017, de 13 de julio: «la dificultad o imposibilidad de obtener financiación para cumplir un contrato es un riesgo del deudor». Que el banco diga que no no libera a nadie de nada.
- Salvo que el contrato diga lo contrario. La propia sentencia abre una única puerta: que el vendedor haya asumido ese riesgo, normalmente vinculando la eficacia del contrato a la financiación. Eso es la cláusula de financiación.
- Tus arras probablemente no son las que crees. Poner «arras penitenciales» o citar el artículo 1454 no basta (STS 583/2018). Si la voluntad de desistir no está clara, se tienen por confirmatorias, y eso cambia todo lo que puedes reclamar.
- Las confirmatorias te dan más, no menos. Con ellas puedes exigir el cumplimiento forzoso o resolver, y en los dos casos reclamar daños (art. 1124 CC). Con las penitenciales te quedas la señal y ahí se acaba.
- La aritmética de los plazos juega en tu contra. Las arras se firman a 30 días y una hipoteca tarda de 6 a 10 semanas. Solo la FEIN impone 10 días naturales irrenunciables antes de la firma (art. 14.1 Ley 5/2019). El desencuentro no es mala suerte.
- Y los bancos están apretando. El Banco de España, en su encuesta del segundo trimestre de 2026, constató que los rechazos en préstamos para vivienda «habrían aumentado ligeramente» y que los criterios se endurecieron. Para el tercer trimestre preveían endurecerlos más.
Índice de contenidos
1. Por qué pasa esto más de lo que parece
Lo primero que conviene quitarse de la cabeza es la idea de que te ha tocado la china. No es mala suerte: es un problema de calendario que estaba escrito desde el día que firmasteis.
El plazo de arras más habitual en España va de 30 a 90 días, y la señal suele estar entre el 5% y el 15% del precio, siendo el 10% lo más frecuente. Mucha gente firma a treinta días porque le parece razonable y porque tiene prisa por cerrar.
Ahora mira cuánto tarda de verdad una hipoteca. Según el sector, el recorrido completo es este:
| Fase | Cajamar (banco) | Gibobs (bróker) |
|---|---|---|
| Estudio previo | 3–7 días hábiles | 1–2 semanas |
| Documentación del cliente | — | ~1 semana |
| Estudio de viabilidad y riesgos | — | 2–4 semanas |
| Tasación | 7–14 días | ~1 semana |
| Aprobación formal y FEIN | 2–3 días | 1–2 semanas |
| Plazo legal de reflexión | 10 días naturales | 10 días naturales |
| Total hasta notaría | 30–45 días | 6–10 semanas |
Fíjate en el detalle que casi nadie tiene en cuenta: esos 10 días naturales no son negociables. El artículo 14.1 de la Ley 5/2019 obliga a entregar la Ficha Europea de Información Normalizada —la FEIN— con una antelación mínima de diez días naturales respecto a la firma. Y el artículo 15 añade que el comprador tiene que pasar por notaría a recibir asesoramiento, como tarde el día anterior a la escritura. Si eso no se acredita, el notario no puede autorizar la escritura. Punto.
Y ojo, porque esos diez días empiezan a contar cuando el banco ya ha dicho que sí, no antes. Es decir: van después del estudio, de la tasación y del comité de riesgos.
Esa es toda la explicación. Un plazo de arras de un mes es materialmente imposible de cumplir salvo que el comprador llegue con la hipoteca ya aprobada. La propia Cajamar recomienda no firmar arras por debajo de 45–60 días.
A eso se suma el contexto. El Banco de España publicó el 21 de julio de 2026 su Encuesta sobre Préstamos Bancarios del segundo trimestre, y el dato es claro: el porcentaje de solicitudes rechazadas «habría aumentado ligeramente en los créditos para adquisición de vivienda», los criterios de concesión se endurecieron y las entidades preveían endurecerlos todavía más en el tercer trimestre.
Un aviso de honestidad, porque vas a leer lo contrario por ahí. No existe en España ninguna estadística oficial del porcentaje de hipotecas denegadas. Ni el INE, ni el Banco de España, ni el BCE la publican. La encuesta del Banco de España es cualitativa: dice «ha aumentado», no dice cuánto. Si alguien te suelta que «se deniegan una de cada dos», te está contando un bulo. Nosotros preferimos decirte que no se sabe.
Lo que sí podemos darte es un orden de magnitud verificable. En julio de 2026 se inscribieron 43.372 hipotecas sobre vivienda y 61.417 compraventas de vivienda, ambos datos del INE. Eso significa que alrededor del 70% de las compras registradas llevan hipoteca detrás, o dicho de otro modo: unas tres de cada diez se pagan sin financiación. Es un cálculo nuestro sobre dos series que registran escrituras con desfases distintos, así que tómalo como magnitud, no como dato exacto. Pero sirve para entender que en siete de cada diez ventas hay un banco que puede decir que no.
2. Lo primero: qué arras firmaste de verdad
Aquí viene la parte que sorprende a casi todo el mundo. El Código Civil menciona las arras una sola vez, en el artículo 1454, y dice esto:
«Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.»
Eso es todo. No existe un «contrato de arras» regulado. La famosa división en tres tipos —confirmatorias, penales y penitenciales— no está en ninguna ley: se la ha ido construyendo el Tribunal Supremo sentencia a sentencia. Y eso tiene una consecuencia práctica enorme para ti.
| Tipo | ¿Permite desistir? | Qué pasa si el comprador no cumple |
|---|---|---|
| Confirmatorias (régimen por defecto) |
No | Puedes elegir: exigir el cumplimiento forzoso o resolver. En los dos casos, con daños e intereses (art. 1124 CC). La señal es anticipo del precio, no castigo. |
| Penales (arts. 1152–1155 CC) |
No | Te quedas la señal como indemnización ya pactada. El juez puede moderarla si la obligación se cumplió en parte (art. 1154 CC). |
| Penitenciales (art. 1454 CC) |
Sí | Te quedas la señal y ahí termina. No puedes reclamar más ni exigir que compre. |
Ahora el dato que cambia las conversaciones: el Supremo interpreta el artículo 1454 de forma restrictiva, y ha dicho expresamente que mencionar el artículo en el contrato no convierte las arras en penitenciales. Lo dejó claro en la STS 583/2018, de 17 de octubre, y antes en la STS 175/2012, de 21 de marzo, donde un «contrato de reserva» que citaba el 1454 acabó calificado como arras penales.
Tampoco sirven las fórmulas de siempre. Expresiones como «en concepto de señal» o «a cuenta del precio» no activan el régimen penitencial; el Supremo lo dijo en su sentencia de 21 de junio de 2013. Si la voluntad de desistir no es inequívoca, se aplican las reglas de interpretación de los artículos 1281 a 1289 y las arras se tienen por confirmatorias.
Dicho esto, hay que ser justos: la doctrina no es unánime. La STS 581/2013, de 26 de septiembre, sí admitió el carácter penitencial porque la cláusula citaba el 1454 y además describía las consecuencias del desistimiento. La diferencia entre ganar y perder suele estar en si el contrato explica qué pasa cuando alguien se echa atrás, no en si cita un número de artículo.
Por qué esto te interesa, y mucho. Casi todo el mundo asume que las penitenciales son «las buenas» para el vendedor porque te quedas la señal. Es al revés. Con penitenciales te quedas el 10% y se acabó. Con confirmatorias puedes exigir que te compre el piso igualmente, o resolver y reclamar el daño real: la bajada de precio al revender, los meses de hipoteca que has seguido pagando, la mudanza que anulaste. Si ese daño supera la señal, puedes reclamar la diferencia. A cambio, tienes que acreditarlo.
Si quieres el detalle de cada tipo y cuándo se pierde cada uno, lo desarrollamos en la guía de arras y señal.
3. La cláusula de financiación, que lo cambia todo
Si tu contrato lleva una cláusula que condiciona la compraventa a que el comprador obtenga hipoteca, estás en otro juego. Esa es exactamente la excepción que el Supremo dejó abierta en la 447/2017: el comprador se libra «cuando sea la otra parte quien haya asumido el riesgo de la financiación», por ejemplo vinculando la eficacia del contrato a esa financiación.
Es una cláusula perfectamente legal. Se apoya en el artículo 1255 (libertad de pactos) y en el régimen de obligaciones condicionales de los artículos 1113 y siguientes. Pero tiene un límite que mucha gente ignora:
Artículo 1115 CC: «Cuando el cumplimiento de la condición dependa de la exclusiva voluntad del deudor, la obligación condicional será nula. Si dependiere de la suerte o de la voluntad de un tercero, la obligación surtirá todos sus efectos.»
Artículo 1256 CC: «La validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes.»
Traducido: la cláusula vale porque quien decide es el banco, que es un tercero. Pero no puede convertirse en una puerta de salida libre para el comprador. Y de ahí sale tu mejor herramienta, el artículo 1119: «Se tendrá por cumplida la condición cuando el obligado impidiese voluntariamente su cumplimiento». Si el comprador saboteó su propia hipoteca, la condición se da por cumplida y él sigue obligado.
Por eso, cuando hay cláusula de financiación, los tribunales no discuten si el banco dijo que no. Discuten si el comprador fue diligente.
El caso que mejor lo ilustra es la Sentencia de la Audiencia Provincial de Las Palmas 242/2022, de 18 de marzo. Compraventa de 220.000 €, 13.000 € de arras, el Santander deniega el préstamo y el certificado de denegación llega fuera del plazo de quince días pactado. La Audiencia revocó la sentencia de primera instancia y condenó al vendedor a devolver los 13.000 € íntegros más intereses, razonando que el comprador «fue diligente en la búsqueda de financiación y que no la obtuvo», y que el cumplimiento del plazo no puede depender de la rapidez con que el banco expida un certificado.
Pero la línea de las Audiencias va en los dos sentidos:
- AP Valencia, 26 de junio de 2009: con condición suspensiva y arras confirmatorias, no obtener el préstamo por causa justificada permite al comprador recuperar lo entregado.
- AP Las Palmas, 14 de abril de 2008: la pérdida de las arras procede cuando la no obtención del préstamo es imputable al comprador, por el deber de diligencia del artículo 1094.
- AP Sevilla, 8 de febrero de 2005: permitir desligarse a un comprador que no fue diligente vulneraría el artículo 1256.
- AP Madrid, 14 de marzo de 2008: si la gestión del préstamo se delegó en la inmobiliaria, la falta de diligencia se le imputa a ella, no al comprador.
- AP Barcelona, 5 de mayo de 2005: se puede condicionar la compraventa y a la vez pactar que las arras queden a riesgo del comprador. Pero tiene que decirse.
Ese último punto es el que más pleitos genera y el que nadie redacta bien. Si la cláusula dice solo «la compraventa queda condicionada a la obtención de financiación» y no aclara qué pasa con la señal, tienes litigio garantizado.
4. Tus tres escenarios
Coge el contrato y busca dos cosas: si hay cláusula de financiación, y qué dice exactamente sobre las arras. Con eso ya sabes dónde estás.
Escenario A · Hay cláusula de financiación y el comprador cumplió
Solicitó en plazo, acudió a las entidades pactadas y te trae la denegación por escrito de cada una. Aquí no hay mucho que discutir: tienes que devolver la señal íntegra, sin penalización. No hay incumplimiento, porque se cumplió la condición que vosotros mismos pactasteis. Tampoco puedes reclamar daños por el artículo 1124, porque no hay nada que reprochar.
Dos avisos prácticos. El primero: revisa tu contrato con la inmobiliaria. Si no lleva una cláusula que te exima de honorarios cuando el comprador no obtiene financiación, puedes acabar devolviendo la señal y pagando la comisión. El segundo: cuenta los días perdidos. Dos meses fuera del mercado en otoño no son lo mismo que dos meses en primavera.
Escenario B · Hay cláusula, pero está mal redactada o el comprador no fue diligente
Este es el terreno pantanoso, y es donde está la mayoría de los casos reales. Si la cláusula no fijó plazo, ni número de entidades, ni cómo se acredita la denegación, el asunto se decide por interpretación y por prueba. Y la prueba la tiene que aportar quien alega.
Tienes argumento sólido si ocurre alguna de estas cosas:
- Pidió la hipoteca fuera del plazo pactado, o tarde sin justificación.
- Acudió a un solo banco cuando se habían pactado varios.
- Presentó documentación incompleta y el banco cerró el expediente por eso.
- No te notificó la denegación en la forma ni en el plazo acordados.
- Cambió de trabajo, pidió otro préstamo o hizo cualquier cosa que empeorase su perfil después de firmar las arras. Ahí entra de lleno el artículo 1119.
Y lo tienes en contra si el retraso fue del banco, de la tasadora o de la propia inmobiliaria. Eso fue exactamente lo que decidió el caso de Las Palmas.
Escenario C · No hay cláusula de financiación
Entonces manda la regla general, y la regla general te favorece. El Supremo fue tajante en la 447/2017: la imposibilidad sobrevenida de los artículos 1182 y 1184 no se aplica a las deudas de dinero, y ni la crisis ni el empeoramiento de la situación económica del comprador permiten por sí solos desistir. En aquel caso absolvió a los vendedores de devolver 20.000 €.
Que el banco diga que no no es un caso fortuito ni fuerza mayor. Es un riesgo que el comprador asumió al firmar. Lo que puedas hacer depende entonces del tipo de arras:
| Si tus arras son… | Puedes… | Techo de lo que recuperas |
|---|---|---|
| Penitenciales bien pactadas | Quedarte la señal | La señal. Nada más |
| Confirmatorias | Exigir el cumplimiento forzoso o resolver, con daños en ambos casos | El daño real acreditado, que puede superar la señal |
| Penales | Retener la señal como pena ya pactada | La señal, salvo moderación judicial |
Un contraste que conviene conocer. En Cataluña sí existe una regla legal específica: el Código Civil catalán permite al comprador desistir, salvo pacto en contrario, si justifica documentalmente la denegación en plazo y esta no deriva de su negligencia. En Madrid, Castilla-La Mancha, Castilla y León o Aragón no hay nada parecido. Aquí todo depende de lo que ponga tu contrato. Por eso redactarlo bien no es una formalidad.
5. Qué hacer esta misma semana
Si la denegación ya ha ocurrido, el orden importa. No empieces por llamar al comprador enfadado.
- Lee el contrato con estas tres preguntas. ¿Dice expresamente que las arras son penitenciales del 1454 y describe qué pasa si alguien desiste? ¿Hay cláusula de financiación y a qué obligaba exactamente al comprador? ¿Qué plazos había y están vencidos?
- Pide la denegación por escrito, y de todas las entidades. Un correo informal del comprador no es prueba. Si se pactaron tres bancos y te trae uno, tienes argumento de falta de diligencia.
- Documenta por burofax. Un requerimiento con fecha cierta vale mucho más que veinte wasaps. Y si la cosa acaba en demanda, te va a hacer falta acreditar que intentaste resolverlo antes.
- No devuelvas nada ni firmes ningún acuerdo todavía. Ni aceptes una rebaja «para salvar la operación» sin calcular qué te deja cada opción.
- Que un abogado califique las arras antes de decidir. Es la única pregunta que determina si tu techo es la señal o el daño real. Una consulta cuesta mucho menos que equivocarse.
- Y en paralelo, vuelve a sacar el piso. Cada semana parado es dinero. No esperes a tener resuelto lo legal para volver al mercado.
6. Cómo evitar que te vuelva a pasar
Casi todo esto se arregla antes de firmar, y cuesta una conversación incómoda de diez minutos.
Pide prueba de financiación, no promesas. El único documento que vincula al banco es la FEIN, porque el artículo 14.1 de la Ley 5/2019 le da expresamente la consideración de oferta vinculante. Una «preaprobación» o un «estudio de viabilidad» no vinculan a nadie. Si todavía no hay FEIN, pide al menos la aprobación de riesgos por escrito, con importe, plazo y tipo.
Pregunta cuánto necesita financiar. Si necesita más del 80%, el riesgo sube bastante. Y que acredite que tiene ahorrado lo de la entrada y lo de los gastos, que es donde se caen muchas operaciones. Lo desglosamos en la guía de gastos de compraventa.
Pon un plazo realista. Nada por debajo de 45–60 días, y mejor tres o cuatro meses con una cláusula de prórroga para imprevistos. Lo recomiendan tanto bancos como notarios, y no es casualidad.
Si aceptas cláusula de financiación, blíndala. Seis elementos, y faltando uno la cláusula te desprotege:
- Plazo para solicitar la hipoteca y plazo para que el banco responda.
- Mínimo dos o tres entidades, para que no dependa de un solo banco.
- Certificado escrito de denegación de cada una, notificado por burofax.
- Parámetros del préstamo: importe mínimo, plazo, tipo y comisiones máximas. Sin esto, el comprador puede alegar que la oferta «no le servía».
- Qué pasa con las arras si la condición se cumple: devolución íntegra, menos gastos acreditados, o a riesgo del comprador.
- Plazo cierto para devolver la señal.
Y revisa tu contrato con la agencia. Que diga en negro sobre blanco qué pasa con los honorarios si la venta se cae por financiación.
Un detalle legal que explica muchas denegaciones. El artículo 11.3 de la Ley 5/2019 prohíbe que la evaluación de solvencia se base «predominantemente en el valor de la garantía», y el 11.5 solo permite conceder el préstamo si es probable que el comprador pueda pagarlo. Es decir: la ley obliga al banco a mirar al comprador, no al piso. Que tu casa valga de sobra lo que se pide no salva nada. Por eso no sirve de consuelo que la tasación saliera bien.
¿Se te ha caído una venta y no sabes qué puedes reclamar?
Leemos tu contrato de arras y te decimos en qué escenario estás, qué puedes exigir y qué te conviene hacer con el piso ahora. Y si vas a firmar arras nuevas, las revisamos antes para que esto no se repita. Sin compromiso.
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7. Preguntas frecuentes
Si al comprador le deniegan la hipoteca, ¿me quedo con las arras?
Depende de si el contrato llevaba cláusula de financiación. Si no la llevaba, la regla general es que sí: el Tribunal Supremo estableció en su sentencia 447/2017, de 13 de julio, que la dificultad o imposibilidad de obtener financiación es un riesgo del comprador, no del vendedor, y que la imposibilidad sobrevenida no se aplica a las deudas de dinero. Si el contrato sí llevaba esa cláusula y el comprador la cumplió —solicitó en plazo, en las entidades pactadas, y acredita la denegación por escrito—, tienes que devolver la señal íntegra.
¿Cómo sé si mis arras son penitenciales o confirmatorias?
No basta con que el contrato cite el artículo 1454 del Código Civil ni con que diga «arras penitenciales». El Tribunal Supremo interpreta ese artículo de forma restrictiva y en la sentencia 583/2018 dejó claro que la mera mención no convierte las arras en penitenciales. Lo determinante es que el contrato exprese de forma inequívoca la facultad de desistir y describa sus consecuencias. Si no está claro, se tienen por confirmatorias, que es el régimen por defecto.
¿Me conviene más que sean penitenciales o confirmatorias?
Casi siempre confirmatorias, aunque suene al revés. Con arras penitenciales te quedas la señal y no puedes reclamar nada más. Con arras confirmatorias puedes elegir entre exigir el cumplimiento forzoso del contrato o resolverlo, y en los dos casos reclamar daños e intereses según el artículo 1124 del Código Civil. Si el perjuicio real supera la señal —por ejemplo porque tuviste que revender más barato o seguiste pagando hipoteca—, puedes reclamar la diferencia. La contrapartida es que tienes que acreditar ese daño.
¿La denegación de la hipoteca es un caso fortuito?
No se trata así. El Tribunal Supremo no resolvió la sentencia 447/2017 por la vía del caso fortuito del artículo 1105, sino por asignación de riesgo: el riesgo de financiación corresponde al comprador salvo que el vendedor lo haya asumido expresamente en el contrato. Tampoco permite invocar la cláusula rebus sic stantibus, porque admitirlo incentivaría incumplimientos oportunistas.
¿Qué plazo debo poner en unas arras si el comprador va a pedir hipoteca?
No menos de 45 a 60 días, y preferiblemente tres o cuatro meses con cláusula de prórroga. El plazo habitual de 30 días es materialmente imposible de cumplir: según fuentes del sector, una hipoteca tarda entre 6 y 10 semanas, y solo la entrega de la FEIN impone 10 días naturales irrenunciables antes de la firma por el artículo 14.1 de la Ley 5/2019, que empiezan a contar cuando el banco ya ha aprobado la operación.
El comprador dice que le han denegado la hipoteca pero no me enseña nada. ¿Qué hago?
Exígelo por escrito y de todas las entidades que se hubieran pactado. Una manifestación verbal o un correo informal no acreditan nada. Varias Audiencias Provinciales han resuelto que la pérdida de las arras procede cuando la no obtención del préstamo es imputable al comprador por falta de diligencia, invocando los artículos 1094 y 1256 del Código Civil. Requiérele por burofax para dejar constancia con fecha cierta.
¿Puede el comprador echarse atrás alegando que no le convenía la hipoteca que le ofrecían?
Solo si el contrato fijó los parámetros del préstamo que debía buscar: importe mínimo, plazo, tipo de interés y comisiones máximas. Si la cláusula de financiación no los concreta, el comprador puede sostener que la oferta recibida no le servía y la discusión se vuelve muy difícil de ganar. Por eso esos cuatro parámetros deben constar siempre por escrito.
Si tengo que devolver las arras, ¿también pierdo la comisión de la inmobiliaria?
Depende de lo que diga tu contrato de encargo de venta. Si no incluye una cláusula que te exima de honorarios cuando la operación se cae porque el comprador no obtiene financiación, puedes acabar devolviendo la señal y pagando igualmente la comisión. Conviene revisarlo y negociarlo antes de firmar el encargo, no después.
8. Fuentes
- Código Civil (BOE-A-1889-4763), artículos 1094, 1105, 1113 a 1124, 1152 a 1155, 1255, 1256 y 1454.
- Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (BOE-A-2019-3814), artículos 11, 14 y 15.
- Tribunal Supremo, Sala Primera — sentencia 447/2017, de 13 de julio (rec. 621/2015), sobre el riesgo de financiación; 583/2018, de 17 de octubre, y 175/2012, de 21 de marzo, sobre la calificación de las arras; 581/2013, de 26 de septiembre, en sentido matizado.
- Audiencias Provinciales — Las Palmas 242/2022, de 18 de marzo; Las Palmas, 14 de abril de 2008; Valencia, 26 de junio de 2009; Sevilla, 8 de febrero de 2005; Madrid, 14 de marzo de 2008; Barcelona, 5 de mayo de 2005.
- Banco de España — Encuesta sobre Préstamos Bancarios, nota de prensa de 21 de julio de 2026 (datos del segundo trimestre de 2026).
- INE — Estadística de Hipotecas y Estadística de Transmisión de Derechos de la Propiedad, datos de julio de 2026, notas de prensa de 28 y 25 de septiembre de 2026.
- Plazos de concesión hipotecaria: publicaciones del sector (Cajamar y Gibobs allbanks, 2026). No existe estadística oficial de plazos ni de denegaciones.
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Última actualización: 22 de octubre de 2026.
Aviso: este artículo es información general, no asesoramiento jurídico. La calificación de unas arras concretas depende de la redacción de tu contrato y de las circunstancias del caso. Antes de reclamar o devolver nada, consulta con un abogado.