Si tienes el piso en venta y estás a punto de cerrar, hay una pregunta que conviene hacerse antes de poner fecha en la notaría: ¿me conviene firmar en diciembre o esperar a enero? No es una cuestión de calendario sentimental. Según cuándo firmes, pagas el IRPF un año antes o un año después, cambian los plazos para reinvertir, y la plusvalía municipal puede salirte distinta por una diferencia de días.
Y este año hay un motivo extra para mirarlo: el 1 de diciembre de 2026 cambian los coeficientes de la plusvalía municipal, si el decreto que los aprueba sobrevive a la votación del 12 de noviembre. Para quien compró hace veinte años o más, la diferencia no es pequeña.
Lo esencial en 30 segundos
- Lo que cuenta es la fecha de la escritura, no la de las arras ni la del contrato privado. La propia Agencia Tributaria lo dice: la fecha de las arras no equivale a la adquisición.
- Firmar en diciembre de 2026 lleva la ganancia a la Renta 2026, que se presenta sobre abril–junio de 2027. Firmar en enero de 2027 la lleva a la Renta 2027, que se presenta en 2028. Esperar quince días puede retrasar el pago unos doce meses.
- Los tipos no cambian por esperar: la escala del ahorro sigue en 19 / 21 / 23 / 27 / 30% y no hay ninguna modificación aprobada con efectos en enero de 2027.
- Para reinvertir tienes dos años desde la escritura, de fecha a fecha, y además cuentan los dos años anteriores a la venta. La ventana real es de cuatro años.
- En la plusvalía municipal solo cuentan los años completos. Cruzar o no un aniversario cambia el coeficiente, y no siempre a peor: entre el año 7 y el 9 el coeficiente baja.
- El cambio del 1 de diciembre: el máximo legal para 20 años o más pasa de 0,40 a 0,30. Donde el ayuntamiento aplique el tope, como Madrid, eso es un 25% menos de base imponible, y se aplica solo. Pero depende de una votación.
Índice de contenidos
1. La fecha que cuenta es la de la notaría
Antes de nada, conviene fijar esto porque mucha gente se equivoca y organiza mal la operación.
La ley dice que «las ganancias y pérdidas patrimoniales se imputarán al período impositivo en que tenga lugar la alteración patrimonial» (artículo 14.1.c de la Ley del IRPF). Y la alteración se produce con la transmisión, que en nuestro derecho exige título y modo: el otorgamiento de la escritura pública equivale a la entrega.
La Agencia Tributaria lo recoge con todas las letras en su manual: «en ningún caso la fecha de firma de un contrato de arras es sinónimo al concepto de adquisición».
No cuenta cuándo apalabraste la operación, ni cuándo cobraste la señal, ni cuándo entregaste las llaves. Cuenta el día que firmáis ante notario.
Esto tiene una lectura práctica inmediata: si quieres que la venta caiga en un ejercicio concreto, lo que tienes que cuadrar es la fecha de notaría, y eso requiere margen. Si el comprador va con hipoteca, la ley le impone diez días naturales irrenunciables entre la oferta vinculante y la firma. Lo contamos en detalle en la guía para conseguir hipoteca.
2. IRPF: diciembre contra enero
La ganancia por vender tu casa va a la base del ahorro. Estos son los tipos vigentes, sumando el tramo estatal y el autonómico:
| Base del ahorro | Tipo |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19% |
| De 6.000 € a 50.000 € | 21% |
| De 50.000 € a 200.000 € | 23% |
| De 200.000 € a 300.000 € | 27% |
| Más de 300.000 € | 30% |
Estos tipos son los mismos en toda España salvo en País Vasco y Navarra, que tienen régimen foral propio. El tramo autonómico del ahorro está fijado en la ley estatal y las comunidades no pueden tocarlo, a diferencia de lo que pasa con la escala general.
El último cambio fue el tramo del 30%, que entró el 1 de enero de 2025. Y no hay ninguna modificación aprobada con efectos en 2027. Con las Cortes disueltas y elecciones el 29 de noviembre, tampoco hay Presupuestos ni proyecto de ley que pueda cambiarlo antes de enero. Así que, a día de hoy, esperar a enero no te hace pagar un tipo distinto: solo cambia cuándo pagas.
Y ahí la diferencia sí es grande:
| Si firmas… | Va a la Renta de… | Que se presenta… | Y el segundo plazo se paga… |
|---|---|---|---|
| Diciembre de 2026 | 2026 | Hacia abril–junio de 2027 | Principios de noviembre de 2027 |
| Enero de 2027 | 2027 | Hacia abril–junio de 2028 | Principios de noviembre de 2028 |
Dicho de otro modo: entre firmar el 20 de diciembre y el 20 de enero hay un mes de diferencia en el calendario y casi un año en el bolsillo. Y si fraccionas el pago en el 60% y el 40% que permite el reglamento, una venta de diciembre se termina de pagar casi dos años después de firmarla; una de enero, casi tres.
Una precisión que no vas a ver en otros sitios. Las fechas exactas de la campaña de la Renta 2026 todavía no están publicadas: las fija cada año una Orden del Ministerio de Hacienda que a día de hoy no existe. Por eso aquí decimos «hacia abril–junio» y no una fecha concreta. Como referencia, la campaña anterior fue del 8 de abril al 30 de junio de 2026.
Dos matices que pueden inclinar la balanza:
Si vendes dos cosas, repártelas. La escala del ahorro es progresiva. Si tienes previsto vender dos inmuebles, o un inmueble y una cartera de fondos, hacerlo en dos ejercicios distintos puede evitarte saltar al 27% o al 30%. Una venta en diciembre y otra en enero no es un capricho: puede ser varios miles de euros.
Si tienes pérdidas este año, úsalas. Las pérdidas patrimoniales del propio ejercicio y las pendientes de años anteriores se compensan con la ganancia dentro de la base del ahorro. Si has tenido un mal año en bolsa o en fondos, firmar en 2026 puede ser bastante mejor que esperar.
Y ojo con una cosa: aunque la ganancia acabe exenta por reinversión, vender obliga a declarar. La exoneración de presentar declaración solo alcanza a ganancias no sometidas a retención de hasta 1.000 € al año, cifra que una venta de vivienda supera siempre.
3. Si vas a reinvertir en otra vivienda
Si vendes tu vivienda habitual y compras otra, la ganancia puede quedar exenta. Esto es lo que de verdad importa del plazo:
La reinversión debe hacerse en un plazo no superior a dos años desde la fecha de transmisión. Pero hay una segunda mitad de la regla que mucha gente desconoce: también valen los dos años anteriores. Es decir, si compraste la nueva casa hace año y medio y ahora vendes la vieja, entra igual.
Dos años antes de la venta y dos después, contados de fecha a fecha desde la escritura. No son años naturales: vender el 15 de diciembre de 2026 te da hasta el 15 de diciembre de 2028.
De ahí sale el cálculo honesto: retrasar la venta un mes retrasa un mes tu fecha límite para comprar, pero adelanta un año entero el momento de pagar si al final no reinviertes. Si tienes dudas de si vas a comprar otra casa, firmar en enero te da margen.
Cuatro detalles que conviene tener claros:
- Hay que reinvertir el importe total obtenido, no solo la ganancia. Si reinviertes menos, la exención es proporcional.
- Si tenías hipoteca, ese importe total se calcula restando el principal pendiente de amortizar. Haber usado parte del precio en cancelar la hipoteca no te penaliza.
- Da igual cómo pagues la nueva casa. Aunque la compres con hipoteca nueva, computa su valor de adquisición completo. Lo confirmó el Tribunal Supremo en 2020.
- Si la reinversión no cae en el mismo año de la venta, tienes que hacer constar la intención de reinvertir en la declaración de ese ejercicio.
Y si te equivocas y no lo marcas, no todo está perdido: el TEAC ha resuelto que para viviendas adquiridas desde 2013 la exención por reinversión no es una opción que caduque, sino un derecho, y puede ejercitarse después instando la rectificación.
4. Si tienes más de 65 años
Aquí el calendario importa menos, porque la exención es mucho más potente: si vendes tu vivienda habitual y tienes más de 65 años, la ganancia está exenta por completo. Sin reinvertir nada y sin límite de importe. Lo dice el artículo 33.4.b de la Ley del IRPF.
Requisitos: haber residido allí de forma continuada al menos tres años y haber tenido el pleno dominio durante ese periodo. Ese segundo punto es el que falla a veces: si la vivienda está desmembrada entre nudo propietario y usufructuario, ninguno de los dos puede aplicar la exención.
Si ya no vives allí, dispones de dos años desde que dejaste de residir para vender sin perder la exención.
Novedad del 8 de octubre de 2026, y es importante. El Real Decreto-ley 29/2026 ha modificado el reglamento para que, en el caso de mayores de 65 años o personas en situación de dependencia severa o gran dependencia, se siga considerando vivienda habitual la que lo fue hasta el momento en que se trasladaron a un centro especializado o al domicilio de un familiar hasta el tercer grado. Para ese colectivo, desaparece el tope de los dos años. Es un cambio que ayuda a muchísimas familias que vendían la casa del padre o la madre años después de su ingreso en una residencia. Eso sí: depende de que el decreto se convalide, como explicamos más abajo.
Si lo que vendes no es tu vivienda habitual, la cosa cambia. No hay exención automática: hay que destinar el dinero a constituir una renta vitalicia asegurada, en un plazo de seis meses desde la escritura y con un límite de 240.000 €.
Y ahí la fecha sí pesa: vender el 20 de diciembre de 2026 te obliga a constituirla antes del 20 de junio de 2027, es decir, antes incluso de que acabe la campaña en que declaras esa venta. Vender en enero te da hasta julio de 2027 y un año más para pagar. Si estás en ese supuesto, enero es casi siempre mejor.
Si este es tu caso, en vender el piso a partir de los 65 lo tratamos con más calma.
5. La plusvalía municipal y la trampa de los años completos
La plusvalía municipal la paga el vendedor, y aquí la fecha puede moverte la cuota de verdad.
Desde 2021 hay dos formas de calcularla y pagas por la que salga menor, pero el método real hay que pedirlo: el ayuntamiento aplica el objetivo por defecto.
| Método | Cómo se calcula | Cuándo conviene |
|---|---|---|
| Objetivo | Valor catastral del suelo × coeficiente según los años de tenencia | Cuando tu piso se ha revalorizado mucho |
| Real | Diferencia entre el valor de venta y el de compra, aplicada en la proporción que el suelo represente sobre el valor catastral total | Cuando has ganado poco o nada. A instancia tuya |
Y si no ha habido incremento de valor, no hay impuesto, pero también hay que declararlo y aportar las escrituras de compra y de venta.
Ahora la parte del calendario. La ley dice que «en el cómputo del número de años transcurridos se tomarán años completos, es decir, sin tener en cuenta las fracciones de año».
Diez días después, son diez. Y el coeficiente cambia. El periodo máximo que se computa son 20 años, y desde 2021 también tributan las ventas en menos de un año, prorrateando por meses completos.
Aquí viene lo que casi nadie cuenta: más años no significa siempre más impuesto. Con la tabla vigente, el coeficiente sube de 0,09 en el tramo de 13 a 15 años hasta 0,40 a partir de 20. Pero entre el año 7 y el 9 baja: 0,20, luego 0,19, luego 0,15. Si estás cerca de un aniversario, mira la tabla antes de poner fecha; a veces conviene esperar y a veces conviene correr.
El tipo lo fija cada ayuntamiento con un máximo del 30%. En Madrid está en el 29%, con autoliquidación obligatoria.
Y una advertencia de calendario que da disgustos: tienes 30 días hábiles desde la escritura para presentarla. Si firmas a finales de diciembre, con Navidad y Año Nuevo de por medio, ese plazo se te va a mediados de febrero. Parece mucho tiempo y luego no lo es. Lo desarrollamos en la guía de la plusvalía municipal.
6. Lo que cambia el 1 de diciembre
Este es el motivo por el que este año la pregunta de «diciembre o enero» tiene una respuesta distinta a la de otros años.
El Real Decreto-ley 29/2026 aprueba una nueva tabla de coeficientes máximos de la plusvalía municipal con efectos desde el 1 de diciembre de 2026. Estos son los tramos donde más se nota:
| Años de tenencia | Máximo hasta el 30 nov | Máximo desde el 1 dic | |
|---|---|---|---|
| 7 años | 0,20 | 0,23 | sube |
| 9 años | 0,15 | 0,25 | sube |
| 11 años | 0,10 | 0,18 | sube |
| 14 años | 0,09 | 0,11 | sube |
| 19 años | 0,23 | 0,20 | baja |
| 20 años o más | 0,40 | 0,30 | baja |
Pero aquí hay un matiz jurídico que marca toda la diferencia, y conviene explicarlo bien porque es donde se equivocan casi todos los artículos que vas a leer sobre esto.
La ley dice que si un coeficiente de la ordenanza municipal resulta superior al nuevo máximo legal, se aplica directamente el nuevo máximo hasta que el ayuntamiento corrija su ordenanza. De ahí salen dos consecuencias opuestas:
- Donde el máximo BAJA, el cambio es automático. Si tu piso lleva veinte años o más en tus manos y tu ayuntamiento aplica el tope —Madrid lo aplica—, firmar a partir del 1 de diciembre significa una base imponible un 25% menor, de 0,40 a 0,30. Sin que el ayuntamiento tenga que hacer nada.
- Donde el máximo SUBE, el cambio NO es automático. Tú pagas por el coeficiente de la ordenanza de tu municipio, no por el máximo legal. Las subidas solo te afectarán si tu ayuntamiento aprueba una ordenanza nueva, y eso lleva su tiempo.
Y ahora la letra pequeña, que es grande. El RDL 29/2026 está pendiente de convalidación. Con las Cortes disueltas, lo vota la Diputación Permanente, y la votación está prevista para el 12 de noviembre, con el plazo venciendo el 13. Su antecesor, el RDL 26/2026, fue derogado por el Congreso el 2 de octubre, y antes había pasado lo mismo con otros dos.
Fíjate en la paradoja: la nueva tabla tiene efectos el 1 de diciembre, pero se vota el 12 de noviembre. Si no sale adelante, no llegará a aplicarse ni un día. Lo seguimos al detalle en la guía de los decretos de octubre, que actualizamos con el resultado.
Qué hacer con esta información, en concreto. Si compraste tu casa hace veinte años o más y estabas pensando en firmar en noviembre, merece la pena esperar a diciembre y ver qué pasa el día 12. Si compraste hace ocho, nueve o diez años, la situación es la inversa: el máximo sube, y aunque no te afecte de inmediato, firmar antes de que tu ayuntamiento actualice la ordenanza te deja en terreno conocido.
Y dos cosas más que dependen de la fecha
El IBI. Se devenga el 1 de enero y lo paga quien sea titular ese día. Si firmas en diciembre, el IBI de 2027 lo pagará el comprador. Si firmas en enero, lo pagas tú entero y tendrás que repercutirle unos once meses. El Tribunal Supremo admitió en 2016 que puede repercutirse en proporción al tiempo de titularidad aunque no se haya pactado, pero reclamarlo después es un pleito. Pactadlo en la escritura.
El certificado energético. Dura diez años, o cinco si la calificación es G, y tiene que estar registrado en tu comunidad autónoma para tener validez. Si el tuyo caduca entre diciembre y enero, revísalo ya: el registro autonómico tarda y te puede retrasar la firma.
¿Diciembre o enero? Te lo calculamos con tus números
No es lo mismo si reinviertes que si no, si tienes más de 65 años, o si tu piso cumple veinte años en enero. Nos dices cuándo compraste, por cuánto, y qué piensas hacer con el dinero, y te decimos qué fecha te sale mejor. Gratis y sin compromiso.
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7. Preguntas frecuentes
¿Me conviene vender en diciembre o esperar a enero?
Si no vas a reinvertir y tienes la ganancia clara, esperar a enero retrasa el pago del IRPF unos doce meses, porque la venta pasa a declararse en la campaña de 2028 en lugar de la de 2027. Los tipos son los mismos: no hay ninguna modificación aprobada con efectos en 2027. En cambio, si tienes pérdidas patrimoniales que compensar este año, o si tu vivienda cumple 20 años de tenencia y tu ayuntamiento aplica el coeficiente máximo de plusvalía, puede compensarte firmar en diciembre.
¿Qué fecha cuenta para Hacienda, la de las arras o la de la escritura?
La de la escritura. La ganancia se imputa al periodo en que se produce la alteración patrimonial, y esta exige título y modo: el otorgamiento de la escritura pública equivale a la entrega. La Agencia Tributaria lo dice expresamente en su manual de Renta: en ningún caso la fecha de firma de un contrato de arras equivale a la adquisición o transmisión.
¿Cuánto tiempo tengo para reinvertir y no pagar IRPF?
Dos años desde la fecha de la escritura, contados de fecha a fecha. Y además valen los dos años anteriores a la venta: si compraste la nueva vivienda dentro de los dos años previos, también da derecho a la exención. La ventana efectiva es por tanto de cuatro años. Hay que reinvertir el importe total obtenido, no solo la ganancia, y si la reinversión no se hace en el mismo año de la venta hay que declarar la intención de reinvertir.
Tengo más de 65 años. ¿Pago algo al vender mi casa?
Si es tu vivienda habitual, no: la ganancia está totalmente exenta en IRPF, sin necesidad de reinvertir y sin límite de importe. Necesitas haber residido allí al menos tres años continuados y haber tenido el pleno dominio durante ese tiempo. Si la propiedad está dividida entre nudo propietario y usufructuario, ninguno de los dos puede aplicar la exención. La plusvalía municipal sí la pagas igualmente.
¿Cómo se cuentan los años en la plusvalía municipal?
Solo años completos, sin fracciones. Si compraste el 10 de marzo de 2017 y vendes el 5 de marzo de 2027, son nueve años, no diez. El periodo máximo que se computa son veinte años, y desde 2021 también tributan las ventas realizadas en menos de un año, prorrateando el coeficiente por meses completos. Como el coeficiente no crece de forma uniforme con los años, conviene mirar la tabla antes de fijar la fecha de la firma.
¿Es verdad que la plusvalía municipal baja en diciembre de 2026?
El Real Decreto-ley 29/2026 aprueba una nueva tabla de coeficientes máximos con efectos desde el 1 de diciembre de 2026, y para periodos de veinte años o más el máximo baja de 0,40 a 0,30. Donde el ayuntamiento aplique el tope legal, ese nuevo máximo se aplica automáticamente. Pero el decreto está pendiente de convalidación en la Diputación Permanente, prevista para el 12 de noviembre de 2026, y dos decretos anteriores equivalentes ya fueron derogados. Hasta esa fecha no hay certeza.
¿Quién paga el IBI del año en que se vende la casa?
El titular a 1 de enero, que es cuando se devenga el impuesto. Si firmas en enero de 2027, el sujeto pasivo del IBI de todo 2027 eres tú. El Tribunal Supremo, en sentencia de 15 de junio de 2016, fijó que a falta de pacto en contrario el vendedor puede repercutirlo al comprador en proporción al tiempo que cada uno haya sido propietario. Aun así, conviene pactarlo expresamente en la escritura para no tener que reclamarlo después.
Si la ganancia me queda exenta, ¿tengo que declarar la venta igualmente?
Sí. La exoneración de presentar declaración solo alcanza a las ganancias patrimoniales no sometidas a retención que no superen 1.000 € anuales, y una venta de vivienda los supera siempre. Además, si vas a acogerte a la exención por reinversión y esta no se produce en el mismo ejercicio, tienes que hacer constar la intención de reinvertir en la declaración de ese año.
8. Fuentes
- Ley 35/2006 del IRPF (BOE-A-2006-20764), artículos 14, 33.4.b, 35, 38, 66, 76 y 96, y disposiciones transitoria 9.ª y adicional 37.ª.
- Reglamento del IRPF (RD 439/2007, BOE-A-2007-6820), artículos 41, 41 bis, 42 y 62.2.
- Agencia Tributaria — Manual práctico de Renta 2025, capítulo 11, sobre imputación temporal, exención por reinversión y ganancias exentas.
- Texto refundido de la Ley de Haciendas Locales (BOE-A-2004-4214), artículos 63.2, 75, 104.5, 106 a 110.
- Real Decreto-ley 8/2023, artículo 24, para la tabla de coeficientes vigente hasta el 30 de noviembre de 2026.
- Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (BOE-A-2026-20823), artículo 10 y disposición final 3.ª, para la nueva tabla de coeficientes y el cambio en el concepto de vivienda habitual. Pendiente de convalidación.
- Tribunal Supremo — sentencia 409/2016, de 15 de junio, sobre el prorrateo del IBI; sentencias de 2020 sobre reinversión con financiación ajena y autopromoción.
- Ayuntamiento de Madrid — Ordenanzas Fiscales 2026, tipo del 29% y régimen de autoliquidación.
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Última actualización: 20 de octubre de 2026. Volveremos a revisar este artículo tras la votación del 12 de noviembre.
Aviso: esto es información general, no asesoramiento fiscal. Los coeficientes, tipos y bonificaciones de la plusvalía municipal los fija cada ayuntamiento y varían mucho de un municipio a otro. Antes de decidir una fecha de firma, consulta tu caso con un asesor y la ordenanza de tu ayuntamiento.