Si tienes un piso alquilado, en las últimas tres semanas las reglas te han cambiado cuatro veces. Dos decretos aprobados el 29 de septiembre, derogados el 2 de octubre, sustituidos por otros dos el 6 de octubre, y una votación pendiente para el 12 de noviembre que puede tumbarlos otra vez. Todo con las Cortes disueltas y elecciones convocadas para el 29 de noviembre. Esta guía separa tres cosas que se están mezclando en todas partes: qué se aplica hoy, qué entra el 15 de noviembre y qué depende de una votación de 69 diputados.
Actualización del 16 de octubre. La votación no se celebró en octubre, como se esperaba
cuando publicamos esta guía. El Congreso la ha llevado al 12 de noviembre, un día después
de la huelga general y la víspera de la campaña electoral. El plazo para convalidar vence el 13 de noviembre,
así que se apura hasta el final.
Lo que esto cambia para ti, y es importante: el RDL 28/2026 —el de la prórroga automática
indefinida— estaba previsto que entrara en vigor el 15 de noviembre, pero se vota
tres días antes. Si decae, como todo apunta, no llegará a aplicarse ni un solo
día. El RDL 29/2026, el que ya está en vigor, sí tiene los apoyos para salir adelante.
Hasta el 12 de noviembre, lo que hay en vigor es lo que cuenta esta guía. Lo actualizaremos ese mismo día
con el resultado.
Lo esencial en 30 segundos
- En vigor desde el 8 de octubre (RDL 29/2026): tope a la suma de rentas del alquiler por habitaciones en zonas tensionadas, causa acreditable para el alquiler de temporada, prórroga extraordinaria de hasta dos años a petición del inquilino, suspensión de desahucios de vulnerables hasta 2030 y un paquete fiscal.
- Entra el 15 de noviembre (RDL 28/2026): prórroga automática del contrato tras los cinco años (siete si eres persona jurídica) e indemnización de al menos doce mensualidades si no renuevas sin causa tasada.
- Detalle que casi nadie cuenta: los preavisos de no renovación enviados desde el 7 de octubre ya quedan bajo el régimen nuevo.
- Las Cortes están disueltas desde el 5 de octubre y hay elecciones el 29 de noviembre, así que la convalidación la vota la Diputación Permanente el 12 de noviembre, no en octubre como se dijo en un principio: 35 escaños del bloque de apoyo frente a 34.
- El RDL 29/2026 tiene vigencia máxima hasta el 13 de noviembre si no se convalida. Y para el 28/2026 todo apunta a que no hay mayoría.
- Lo que no ha cambiado: las zonas tensionadas las siguen declarando las comunidades autónomas, y en Cataluña la Ley 11/2025 es autonómica y no se ha visto afectada.
Índice de contenidos
1. La cronología: cuatro decretos en tres semanas
Conviene tenerla delante, porque buena parte de la confusión que circula viene de artículos escritos en una de estas fechas y no actualizados en la siguiente.
| Fecha | Qué pasó | Situación |
|---|---|---|
| 29 sep | El Gobierno aprueba los RDL 26/2026 y 27/2026 | En vigor el 1 y el 2 de octubre |
| 2 oct | El Congreso vota en contra de convalidarlos | Derogados (BOE-A-2026-20526 y 20527) |
| 5 oct | El presidente disuelve las Cortes y convoca elecciones | Comicios el 29 de noviembre |
| 6 oct | El Consejo de Ministros aprueba los RDL 28/2026 y 29/2026 | Contenido casi idéntico, con retoques |
| 7 oct | Se publican en el BOE núm. 249 | BOE-A-2026-20822 y 20823 |
| 8 oct | Entra en vigor el RDL 29/2026 | Se aplica ya |
| 16 oct | Votación de convalidación en la Diputación Permanente | Pendiente |
| 9 nov | Vigencia máxima del RDL 29/2026 sin convalidar | Pendiente |
| 15 nov | Entrada en vigor prevista del RDL 28/2026 | Pendiente |
Dos detalles de esa tabla que merecen un comentario.
El primero: el Gobierno aprobó los decretos un día después de disolver las Cortes. Eso es legalmente posible —un gobierno en funciones mantiene la potestad de dictar decretos-ley de urgencia— pero cambia por completo el camino: ya no los convalida el pleno del Congreso, sino la Diputación Permanente, un órgano de 69 diputados que ejerce entre legislaturas.
El segundo: no son los mismos textos. Se repiten casi íntegros, pero hay cambios, y alguno es relevante. Los vemos abajo.
2. Qué se aplica hoy: el RDL 29/2026
Este decreto, de «protección de la función social de la vivienda y ampliación de la oferta de vivienda asequible», está en vigor desde el 8 de octubre de 2026. Si tienes un piso alquilado, esto es lo que ya te afecta.
2.1. Alquiler por habitaciones
El arrendamiento parcial de habitaciones entra expresamente dentro de las modalidades de vivienda habitual o temporal de la Ley de Arrendamientos Urbanos, según la necesidad residencial que cubra. Y la regla central:
La suma de las rentas de los contratos parciales vigentes a la vez sobre una misma vivienda no podrá exceder de la renta del contrato de arrendamiento unitario de la vivienda completa. En zonas de mercado tensionado se aplican además los límites del artículo 17 de la LAU.
Dos matices importantes. El tope efectivo muerde en zonas tensionadas, donde existe un índice de referencia con el que comparar; fuera de ellas, la regla dice que la suma no puede superar «la renta del contrato unitario», pero el decreto no establece cómo se determina esa renta de referencia en una vivienda que nunca se ha alquilado completa, ni quién lo comprueba. Es la misma crítica que ya hicimos al texto de septiembre y sigue en pie.
Y quedan fuera las cesiones de habitaciones por entidades del tercer sector en programas de acogida a personas vulnerables. Las normas autonómicas sobre estos arrendamientos se mantienen: en Cataluña, la Ley 11/2025 sigue siendo la que manda.
2.2. Alquiler de temporada
Aquí el cambio es de fondo. Para que un contrato sea de temporada tiene que haber una causa real, expresa y acreditable de desplazamiento desde la vivienda habitual del inquilino —trabajo, estudios, tratamiento médico—, y la duración debe superar los 31 días y, como regla general, no exceder de doce meses.
Lo que convierte esto en algo más que una declaración de intenciones:
- Un contrato de más de doce meses sin justificación pasa a ser de vivienda habitual.
- Encadenar más de dos contratos consecutivos entre las mismas partes sobre la misma vivienda lo convierte en vivienda habitual desde el primero, no desde el tercero. Esa retroactividad es el detalle que más daño hace a quien venía usando la temporada como vía de escape del tope.
2.3. La prórroga extraordinaria de hasta dos años
El inquilino puede pedir una prórroga extraordinaria, por anualidades, de hasta dos años adicionales. Requisitos: que su prórroga obligatoria termine antes del 31 de diciembre de 2028 y que esté al corriente de pago en los ocho meses anteriores.
Es una prórroga a instancia del inquilino, no automática: si no la pide, no se aplica.
2.4. Desahucios, y una parte que sí te favorece
Se amplía hasta el 31 de diciembre de 2030 la suspensión de lanzamientos de personas vulnerables sin alternativa habitacional. Esa parte la conoce todo el mundo y es la que más preocupa a los propietarios.
Lo que casi nadie está contando es la contrapartida:
La Administración tiene dos meses, y si no actúa responde. En los impagos de personas vulnerables, la Administración competente dispone de dos meses para ofrecer alojamiento alternativo o abonar las cantidades adeudadas. Si no hace ni una cosa ni la otra, se subroga en la posición deudora. Es decir: la deuda deja de ser del inquilino insolvente y pasa a la Administración. Sobre el papel, es la primera vez que la suspensión de desahucios viene con un mecanismo de compensación al propietario, y no solo con una prohibición.
Dicho esto, conviene ser prudente: una cosa es lo que dice el texto y otra cómo se instrumenta en la práctica, con qué presupuesto y con qué plazos reales de cobro. Hasta que no haya casos resueltos, trátalo como una expectativa, no como una garantía.
2.5. El paquete fiscal
| Medida | Tipo o importe | Desde cuándo |
|---|---|---|
| IVA al alquiler amueblado con servicios hoteleros o estancias de hasta 30 noches | 10% | 1 de diciembre de 2026 |
| Recargo del IBI para uso turístico (potestad municipal en zonas tensionadas) | hasta 50%, ampliable al 100% o 150% | Según ordenanza |
| Deducción estatal en el IRPF para el inquilino con base imponible inferior a 33.007,20 € | 10% | Ejercicio 2027 |
| IVA superreducido para la vivienda protegida | 4% | Inmediato |
| Gravamen especial a las SOCIMI sobre beneficios no distribuidos del arrendamiento residencial | 25% | 1 de enero de 2027 |
| Reducciones sobre el rendimiento neto del alquiler para el arrendador | hasta el 100% | Según supuesto |
Dos lecturas rápidas. La primera: si tienes el piso en alquiler de larga duración y a precio contenido, fiscalmente sales ganando; las reducciones del rendimiento neto pueden llegar al 100% en algunos supuestos. La segunda: si lo tienes en turístico o en amueblado con servicios, pagas más, por el IVA y por el recargo del IBI. El diseño es deliberado: encarecer la rotación corta y abaratar el contrato largo.
2.6. Fondos: el límite del 70%
Uno de los cambios respecto al texto derogado. Se prohíbe hasta el 31 de diciembre de 2030 (antes era 2028) que grandes tenedores, entidades que compran carteras de hipotecas impagadas y sociedades de su grupo adquieran viviendas por menos del 70% de su valor de mercado, salvo que las destinen a alquiler asequible o social. Y si una de esas entidades compra por debajo de ese 70% la vivienda habitual de una persona vulnerable, el desahucio queda suspendido hasta 2030.
Al propietario particular esto no le afecta directamente, pero sí al mercado: cierra una de las vías por las que los fondos compraban paquetes con descuento.
2.7. Los anuncios de alquiler
Un artículo 20 nuevo exige que los anuncios de alquiler sean veraces y transparentes e incluyan determinada información, entre ella el índice de referencia en zonas tensionadas. Pequeño en apariencia, pero cambia cómo hay que redactar un anuncio si tu piso está en una zona declarada.
3. Qué entra el 15 de noviembre: el RDL 28/2026
El segundo decreto, de «estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual», no se aplica todavía. Su disposición final fija la entrada en vigor el 15 de noviembre de 2026, y afecta a los vencimientos posteriores de contratos ya vigentes.
3.1. La prórroga automática
Agotados los cinco años de prórroga obligatoria —siete si el arrendador es persona jurídica—, el contrato se prorroga automáticamente por periodos sucesivos de cinco o siete años, salvo comunicación válida de no continuar.
El preaviso cambia y no es simétrico: el arrendador debe avisar con seis meses de antelación y el arrendatario con dos. Hay una regla transitoria de cuatro meses para los contratos a los que, al entrar en vigor la norma, les falten menos de seis meses para vencer.
3.2. La indemnización por no renovar
Si no renuevas fuera de los supuestos tasados, debes indemnizar al inquilino con el importe mayor entre doce mensualidades y una mensualidad por año de residencia. En la versión nueva la indemnización cubre además las costas judiciales, y su pago se aplaza si el inquilino ha solicitado la prórroga extraordinaria.
Quedan excluidos, entre otros casos: que necesites la vivienda para ti o para un familiar de primer grado, que el inquilino no resida efectivamente en ella, que disponga de otra vivienda apta, o que se firme un contrato nuevo. Ojo con un cambio respecto al texto derogado: se ha eliminado la excepción para arrendadores con vulnerabilidad acreditada.
3.3. El detalle que se pasa por alto
Los preavisos de no renovación enviados a partir de esa fecha quedan sometidos al régimen nuevo, aunque la norma no entre en vigor hasta el 15 de noviembre. Si has mandado una comunicación de no renovación en los últimos días, revísala con un abogado antes de darla por buena.
Es, con diferencia, lo más urgente de todo este artículo para quien tenga un contrato llegando a su fin.
4. Por qué todo esto puede durar tres semanas
Un real decreto-ley necesita ser convalidado. Con las Cortes disueltas desde el 5 de octubre, quien vota no es el pleno del Congreso sino la Diputación Permanente, el órgano de 69 diputados que ejerce las funciones de la Cámara entre legislaturas. La votación está prevista para el 12 de noviembre: un día después de la huelga general y la víspera del arranque de la campaña electoral. El Congreso ha apurado el plazo al máximo.
La aritmética es la que es: el bloque de apoyo (PSOE, Sumar, ERC, Bildu, PNV y Podemos) suma 35 frente a 34 de PP, Vox y Junts. Un voto decide. El PNV ya ha anunciado su «sí» al primer decreto, lo que despeja ese; para el segundo, el de la prórroga automática, todo apunta a que no hay mayoría y a que decaerá como los de septiembre.
Hay además dos fechas que condicionan el calendario: el plazo para convalidar los dos decretos vence el 13 de noviembre, justo el día en que arranca la campaña electoral. Son 30 días hábiles desde la promulgación del 6 de octubre, descontando domingos y los festivos de Madrid del 12 de octubre, el 2 y el 9 de noviembre.
Lo que esto significa en la práctica. Si vas a firmar, renovar o no renovar un contrato en las próximas semanas, mira la fecha antes que la cláusula. Y asume que hay un escenario real en el que el 17 de octubre el marco vuelve a ser el de antes del 8. Nosotros actualizaremos este artículo el mismo día de la votación.
Y hay un efecto de fondo que conviene nombrar, porque se nota antes que cualquier norma: la inseguridad sobre la regla hace más daño que la regla. Un propietario que no sabe qué va a estar vigente dentro de un mes no saca vivienda al alquiler de larga duración. Retira oferta, se va a la temporada o vende. Y menos oferta de alquiler empuja hacia la compra. Lo explicamos con los datos en por qué sube el precio de la vivienda en España.
5. Qué hacer según tu caso
| Tu situación | Qué mirar ahora |
|---|---|
| Alquilas por habitaciones | Comprueba si tu municipio está declarado zona tensionada. Si lo está, suma las rentas de todas las habitaciones y compárala con lo que valdría el piso entero: ahí está el tope. Si no lo está, la regla existe pero no hay índice con el que contrastarla |
| Tienes contratos de temporada | Revisa que haya causa acreditable y documentada, y cuenta cuántos consecutivos llevas con el mismo inquilino. Al tercero, el contrato pasa a ser de vivienda habitual desde el primero |
| Has enviado un preaviso de no renovación | Si es posterior al 7 de octubre, revísalo con un abogado antes de darlo por válido |
| Tu contrato vence antes del 31 dic 2028 | El inquilino puede pedir hasta dos años más de prórroga si está al corriente de pago. Cuenta con ese escenario al planificar |
| Lo tienes en turístico o amueblado con servicios | IVA del 10% desde el 1 de diciembre y posible recargo del IBI. Haz números antes de renovar la licencia |
| Lo tienes en larga duración y a precio contenido | Eres el perfil mejor tratado fiscalmente. Revisa las reducciones del rendimiento neto con tu asesor |
| Estás pensando en vender | Lee el apartado siguiente: con inquilino dentro las reglas y el precio cambian |
6. Qué significa si estás pensando en vender
Vamos a ser claros sobre dónde estamos nosotros: somos agencia inmobiliaria y además somos propietarios de tres viviendas alquiladas por habitaciones. O sea, que el tope a las habitaciones nos toca a nosotros también, y que tenemos un interés evidente en que la gente venda. Con eso sobre la mesa, esto es lo que creemos de verdad.
Vender por miedo a una norma es casi siempre mala idea. Entre otras cosas porque la norma, literalmente, puede no existir dentro de tres semanas. Las decisiones patrimoniales se toman con horizontes de años, no de titulares.
Pero hay dos situaciones en las que los números sí han cambiado. La primera: si tenías el piso en temporada o en turístico haciendo cuentas con una rentabilidad que ahora se come el IVA y el IBI, esa rentabilidad ya no es la que era, y conviene recalcular en vez de arrastrar la decisión de hace tres años. La segunda: si tu contrato se acerca al final de la prórroga obligatoria y no contabas con una renovación automática de otros cinco años, ese es un cambio de escenario grande, porque condiciona cuándo podrás disponer del piso.
En los dos casos la pregunta correcta no es «¿vendo?» sino «¿cuánto rinde esto ahora, con las reglas de ahora, frente a la alternativa?». Tenemos ese cálculo desarrollado en ¿vender o alquilar mi piso? Los números reales en 2026.
Y si decides vender con el inquilino dentro, que es perfectamente posible, lo que puedes y lo que no está en vender un piso con inquilino dentro. Resumen: el contrato se respeta, el comprador se subroga, y el precio se resiente entre un 10% y un 20% según cuánto quede de contrato.
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7. Preguntas frecuentes
¿Qué decretos de alquiler están en vigor ahora mismo?
Solo el Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 8 de octubre de 2026. El Real Decreto-ley 28/2026 está publicado pero no entra en vigor hasta el 15 de noviembre. Los anteriores, los RDL 26/2026 y 27/2026 de 29 de septiembre, fueron derogados por el Congreso el 2 de octubre y ya no existen. Los dos vigentes están pendientes de convalidación en la Diputación Permanente el 12 de noviembre.
¿Puedo seguir alquilando por habitaciones?
Sí. Lo que cambia es que la suma de las rentas de todas las habitaciones alquiladas a la vez no puede superar la renta que tendría el contrato de la vivienda completa, y que en zonas de mercado tensionado se aplican además los límites del artículo 17 de la LAU. Fuera de las zonas tensionadas la regla existe, pero el decreto no establece cómo se determina esa renta de referencia en una vivienda que nunca se ha alquilado entera ni quién lo comprueba.
¿Se ha prohibido el alquiler de temporada?
No, pero se ha estrechado mucho. Hace falta una causa real, expresa y acreditable de desplazamiento desde la vivienda habitual del inquilino, la duración debe superar los 31 días y no exceder de doce meses, y encadenar más de dos contratos consecutivos entre las mismas partes sobre la misma vivienda lo convierte en arrendamiento de vivienda habitual desde el primer contrato.
Si no renuevo el contrato, ¿tengo que indemnizar al inquilino?
A partir del 15 de noviembre de 2026, sí, salvo que concurra alguno de los supuestos tasados: que necesites la vivienda para ti o un familiar de primer grado, que el inquilino no resida efectivamente en ella, que disponga de otra vivienda apta o que se firme un contrato nuevo. La indemnización es el mayor importe entre doce mensualidades y una mensualidad por año de residencia, y cubre además las costas judiciales. Importante: los preavisos enviados desde el 7 de octubre ya quedan bajo este régimen.
¿Qué pasa si la Diputación Permanente no convalida los decretos?
Decaen, igual que los de septiembre. El RDL 29/2026 tiene una vigencia máxima hasta el 13 de noviembre si no se convalida, y el RDL 28/2026 no llegaría a entrar en vigor. El marco volvería a ser la Ley de Arrendamientos Urbanos con las modificaciones de 2019 y la Ley 12/2023, más lo que cada comunidad autónoma tenga declarado.
¿Por qué vota la Diputación Permanente y no el Congreso?
Porque las Cortes están disueltas desde el 5 de octubre de 2026, con elecciones generales convocadas para el 29 de noviembre. Entre legislaturas, las funciones de la Cámara las ejerce la Diputación Permanente, un órgano de 69 diputados. Su composición no reproduce las mayorías del pleno: el bloque de apoyo al Gobierno suma 35 frente a 34 de PP, Vox y Junts.
¿Me afecta si mi piso no está en zona tensionada?
Parcialmente. El tope a la suma de rentas por habitaciones y los límites del artículo 17 muerden sobre todo en zonas tensionadas. Pero las reglas del alquiler de temporada, la prórroga extraordinaria de hasta dos años, la suspensión de desahucios de personas vulnerables y todo el paquete fiscal se aplican en cualquier municipio.
¿Cambia algo en Cataluña?
La Ley 11/2025, que regula el alquiler de temporada y el de habitaciones en Cataluña, es autonómica y no se ha visto afectada por nada de esto. Sigue vigente y se aplica junto con lo estatal. Lo mismo vale para las zonas de mercado residencial tensionado, que las declaran las comunidades autónomas y no dependen de estos decretos.
8. Fuentes
- BOE — Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual (BOE-A-2026-20822), y Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, de medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible (BOE-A-2026-20823). BOE núm. 249, de 7 de octubre de 2026.
- BOE — Reales Decretos-ley 26/2026 y 27/2026, de 29 de septiembre, y resoluciones del Congreso de los Diputados de 2 de octubre de 2026 que ordenan publicar los acuerdos de derogación (BOE-A-2026-20526 y BOE-A-2026-20527).
- BOE — Real Decreto de disolución de las Cortes Generales y convocatoria de elecciones generales para el 29 de noviembre de 2026, publicado el 6 de octubre de 2026.
- La Moncloa — nota de prensa del Consejo de Ministros de 6 de octubre de 2026 con las 21 medidas del paquete de vivienda.
- Agencia Tributaria — nota sobre las medidas fiscales introducidas por el Real Decreto-ley 29/2026.
- Congreso de los Diputados — calendario de la Diputación Permanente: votación de convalidación prevista para el 12 de noviembre de 2026.
- Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda y Ley 11/2025 de Cataluña, para el marco que no se ha visto modificado.
El mismo decreto cambia los coeficientes de la plusvalía municipal desde el 1 de diciembre: qué significa si vendes.
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Última actualización: 16 de octubre de 2026, con la nueva fecha de la votación. Volveremos a actualizar este artículo el 12 de noviembre con el resultado de la Diputación Permanente.
Transparencia: Ruiz Roldán es una agencia inmobiliaria y sus socios son propietarios de tres viviendas alquiladas por habitaciones. El tope a la suma de rentas nos afecta directamente, y aun así creemos que vender por miedo a una norma que puede decaer en tres semanas es mala idea.
Aviso: este artículo es informativo y no es asesoramiento jurídico. Para un contrato concreto, y especialmente para cualquier comunicación de no renovación, consulta con un abogado.