Llevas tres meses con el piso publicado. Al principio hubo dos o tres visitas, luego nada. El anuncio sigue ahí, tú sigues pagando la hipoteca y la comunidad, y ya empiezas a pensar que el mercado está parado. El mercado no está parado: el precio sube a doble dígito y hay compradores. Lo que pasa es que tu anuncio ha dejado de aparecer delante de ellos, y eso tiene causas concretas que se pueden arreglar. Esta guía te ayuda a diagnosticar cuál es la tuya.
Lo esencial en 30 segundos
- Tres síntomas, tres problemas distintos: sin visitas es precio; con visitas y sin ofertas es expectativa; con ofertas bajas es negociación. No se arreglan igual.
- En el segundo trimestre de 2026 solo el 7% de las viviendas vendidas estuvo menos de una semana anunciada, y un 36% tardó entre tres meses y un año. Tres meses no es un fracaso, pero sí es el momento de revisar.
- El 16% de los anuncios rebajó el precio ese trimestre, con un descuento medio de 28.280 € (un 6%). En Madrid capital rebaja ya uno de cada cuatro, y de media 43.933 €.
- Si tu precio está un 10% por encima, no te negocian: no te ven. El comprador filtra por un máximo y tu anuncio queda fuera del listado.
- Bajar tarde cuesta más que salir bien: el portal marca la rebaja, el anuncio acumula antigüedad y el comprador interpreta que algo pasa con el piso.
- Antes de tocar el precio hay dos cosas más baratas: rehacer las fotos y reescribir el título. Si tras eso sigue sin haber visitas, entonces sí es el precio.
Índice de contenidos
- El mercado no es tu problema
- Los tres síntomas, y por qué no son lo mismo
- Síntoma 1: no entran visitas
- Síntoma 2: hay visitas y no llegan ofertas
- Síntoma 3: llegan ofertas, pero muy bajas
- Lo que te cuesta cada mes de espera
- Cómo se relanza un anuncio quemado
- Cuándo el problema no es ni el piso ni el precio
- Preguntas frecuentes
- Fuentes
1. El mercado no es tu problema
Lo primero es quitarte una excusa cómoda de encima, porque mientras la tengas no vas a arreglar nada. Estos son los datos del mercado español a día de hoy:
| Indicador | Último dato | Variación anual |
|---|---|---|
| Precio de transacción — INE (IPV), 2T 2026 | índice general | +12,2% |
| Precio de tasación — Tinsa, 3T 2026 | 2.129 €/m² | +14,7% |
| Compraventas inscritas — INE, julio 2026 | 61.417 | −5,1% |
| Hipotecas firmadas — INE, julio 2026 | 43.372 | −3,5% |
| Anuncios que rebajaron precio — idealista, 2T 2026 | 16% | 13% un año antes |
Esa tabla dice dos cosas a la vez, y las dos te afectan.
La primera: hay demanda y el precio sube. Nadie que venda hoy puede decir que no hay compradores. Los hay, y pagan más que el año pasado.
La segunda, menos cómoda: cada vez son menos. Las compraventas caen un 5,1% y las hipotecas un 3,5%. El precio no sube porque haya una avalancha de gente: sube porque la poca oferta que sale se la reparten los que todavía pueden pagarla. Y un comprador que se estira al máximo de su hipoteca es un comprador exigente: compara, filtra y descarta rápido.
Dicho de otra forma: en 2021 un piso mal fotografiado y un 8% caro acababa vendiéndose igual, porque sobraba comprador. Hoy no. Hoy el que puede comprar elige, y elige con el móvil en treinta segundos.
Anuncios de vivienda en venta en Madrid capital que rebajaron su precio durante el segundo trimestre de 2026, frente a uno de cada cinco un año antes. La rebaja media en la capital fue de 43.933 euros.
2. Los tres síntomas, y por qué no son lo mismo
«No se vende» no es un diagnóstico. Hay tres situaciones muy distintas detrás de esa frase y cada una se arregla por un sitio. Antes de seguir leyendo, mira en qué fila estás:
| Qué te está pasando | Qué significa | Por dónde se arregla |
|---|---|---|
| No entran visitas, o una cada tres semanas | No te están viendo. El problema es de escaparate | Precio de salida, fotos y título. En ese orden de impacto |
| Entran visitas y nadie ofrece | Te ven, vienen y lo que encuentran no es lo que esperaban | Estado del piso, la visita y la honestidad del anuncio |
| Llegan ofertas, pero un 10-20% por debajo | Hay interés real. Estás en una negociación, no en un bloqueo | Argumentario, comparables y quién negocia |
Si tienes el segundo o el tercer síntoma, en realidad tienes suerte: tu anuncio funciona. Los que llevan tres meses de verdad atascados casi siempre están en el primero.
3. Síntoma 1: no entran visitas
Este es el caso más frecuente y el que peor se diagnostica, porque el vendedor interpreta el silencio como «no hay compradores» cuando lo que hay es invisibilidad.
3.1. Tu precio no está alto: está fuera del filtro
Esto es lo más importante de todo el artículo, así que vamos despacio.
Un comprador no navega por los anuncios como quien pasea por un escaparate. Entra en el portal, marca su zona, marca sus metros y marca un precio máximo, que casi siempre es un número redondo: 250.000, 300.000, 350.000. Luego mira lo que sale.
Si tu piso vale 295.000 y lo has publicado en 320.000, no estás «un poco caro». Estás fuera de la búsqueda de todo el que filtró hasta 300.000, que es exactamente el comprador que podía pagarte. No es que vean tu anuncio y lo descarten: es que tu anuncio no aparece en su pantalla. No hay negociación posible con alguien que no sabe que existes.
De ahí sale una regla práctica que vale más que cualquier teoría de valoración: si tu precio está justo por encima de un número redondo, bájalo hasta quedar por debajo. Pasar de 312.000 a 299.000 son 13.000 euros, pero te mete en el listado de miles de personas que antes ni te veían. Y casi nunca vas a cerrar en 299.000: vas a cerrar más cerca de eso que de los 270.000 a los que acabarás si dejas pasar seis meses más.
El error de valorar con los anuncios del vecino. Lo que pide tu vecino no es un comparable: es una aspiración, y puede llevar año y medio publicada. El comparable es lo que se ha firmado en tu portal y en los dos de al lado, que está en el Registro y en las bases notariales. Entre lo que se pide y lo que se firma hay, de media, un 6% de diferencia, y en algunos barrios bastante más.
3.2. Las fotos: tienes tres segundos
Si el precio es correcto y aun así no entran visitas, el problema está en la primera imagen. En el listado del portal el comprador ve una miniatura y un precio, nada más, y decide en un gesto de pulgar.
Los fallos que más caro salen, por orden:
- Fotos a contraluz. La ventana sale blanca y la habitación oscura. Se arregla disparando a media mañana o a última hora de la tarde, nunca contra el sol.
- Casa habitada tal cual. El tendedero, los imanes de la nevera, el cepillo de dientes, los zapatos en la entrada. El comprador tiene que poder imaginarse viviendo ahí y no puede si estás tú dentro de la foto.
- La primera foto no es la mejor. Si la mejor estancia es el salón con la terraza, esa va la primera. Nunca abras con el pasillo, el baño o el portal.
- Pocas fotos. Un anuncio con cinco fotos transmite que hay algo que esconder. Con quince, que no.
- Sin plano. El plano acotado filtra muchísimo: evita visitas de gente que buscaba otra distribución y convence al que sí encaja.
Rehacer las fotos cuesta entre 100 y 250 euros con un fotógrafo inmobiliario, o nada si tienes buena luz y paciencia. Es la intervención más barata de todas y, cuando el precio ya es correcto, la que más cambia el número de visitas. Lo contamos en detalle en la guía de home staging y fotos.
3.3. El título y el texto
El título del anuncio es lo segundo que se lee y casi nadie lo trabaja. «Piso en venta en calle X» no dice nada. «Tres dormitorios con terraza y ascensor, reformado en 2022, junto al metro» sí.
Tres reglas para el texto:
- Lo que no se ve en las fotos, escríbelo. Orientación, planta, si hay ascensor, el año de la instalación eléctrica, el gasto de comunidad, si la calefacción es individual. Esos datos no quitan compradores: quitan visitas inútiles, que es distinto y es bueno.
- Di también lo malo. Un tercero sin ascensor que lo dice en el anuncio recibe menos visitas pero mejores. Un tercero sin ascensor que lo calla recibe visitas que se van por la escalera murmurando.
- Nada de «oportunidad única» ni «no dejes escapar». El comprador lo lee cien veces al día y lo asocia a piso que no se vende.
4. Síntoma 2: hay visitas y no llegan ofertas
Si entran visitas, tu precio y tus fotos funcionan. El problema está entre la puerta y el salón.
Lo primero que hay que descartar es el desajuste. Si vienen cinco personas y las cinco se van rápido, es que el anuncio promete algo que la casa no cumple: fotos con gran angular que agrandan las habitaciones, una «terraza» que es un tendedero, un «exterior» que da a un patio de luces. Eso no solo no vende: quema tu anuncio, porque esos compradores lo descartan para siempre.
Lo segundo es el estado. Hay arreglos que no recuperan la inversión y arreglos que deciden una visita. Pintar en blanco roto, cambiar enchufes y bombillas amarillentas y arreglar la persiana que no sube cuestan unos cientos de euros y cambian por completo la percepción. Rehacer cocina y baño por 15.000 euros rara vez se recupera entero, porque el comprador los va a hacer a su gusto. Lo tienes desglosado en qué reformas suben el precio y cuáles son dinero tirado.
Lo tercero es la visita en sí. Y aquí va un consejo que incomoda: si puedes, no estés tú. El propietario se defiende, justifica, cuenta la historia de la casa y se ofende cuando le señalan una humedad. El comprador necesita quince minutos para hablar con su pareja en voz baja y decir lo que no le gusta. Si estás delante, no lo hace, y si no lo dice, no hay forma de rebatirlo.
Un patrón que vemos mucho. Piso correcto, precio correcto, ocho visitas en un mes y ninguna oferta. Al preguntar qué dijeron los visitantes, el propietario responde: «nada, que ya nos dirían». Nadie había llamado después a ninguno de los ocho. El seguimiento posterior a la visita —una llamada a las 24 o 48 horas preguntando qué les frenó— es donde aparecen las objeciones reales y, muchas veces, la oferta que no se atrevían a hacer.
5. Síntoma 3: llegan ofertas, pero muy bajas
Una oferta un 15% por debajo no es un insulto: es un comprador interesado probando suerte. El 90% de las veces esa persona tiene margen y lo sabe. Lo que no sabe es si tú lo sabes.
Tres cosas que cambian el resultado de esa conversación:
- Nunca respondas con un «no» seco ni con un sí inmediato. Lo primero cierra la puerta, lo segundo le confirma que podía haber ofrecido menos.
- Responde con datos, no con sentimientos. «Es que para mí vale más» no mueve a nadie. «En este portal se firmaron dos en los últimos seis meses a 2.950 y 3.010 €/m², y el tuyo sale a 2.700» sí. Si no tienes esos comparables, los tiene el Registro.
- Pregunta por su situación antes que por su cifra. Si tiene que vender otro piso antes, su oferta vale menos que una más baja con hipoteca aprobada. El precio no es lo único que se negocia: también la fecha, los muebles, quién paga qué.
Y el dato duro para calibrar: el descuento medio al que acaban llegando los que rebajan es del 6%, unos 28.280 euros. Si te están ofreciendo un 15% menos, el punto de encuentro razonable suele estar bastante más cerca de ti que de él. Tienes más detalle en cómo negociar el precio de una vivienda.
6. Lo que te cuesta cada mes de espera
Aguantar el precio tiene un coste que casi nadie calcula, porque no sale en ninguna factura: sale de dejar de cobrar. Estos son los números de un piso medio de 250.000 euros.
| Concepto | Al mes | Seis meses |
|---|---|---|
| Cuota de hipoteca pendiente (si la hay) | 650 € | 3.900 € |
| Comunidad | 75 € | 450 € |
| IBI y tasa de basuras (prorrateado) | 45 € | 270 € |
| Suministros mínimos y seguro | 60 € | 360 € |
| Coste de mantener el piso parado | 830 € | 4.980 € |
Estimación propia para un piso tipo. Si la hipoteca está cancelada, quita la primera fila: el coste baja a unos 180 € al mes, pero no desaparece.
Ahora el cálculo que de verdad importa. Supón que tu piso está publicado en 265.000 y el precio de mercado es 250.000:
- Bajar hoy a 249.000 te cuesta 16.000 euros respecto a lo que pedías. Pero esos 16.000 euros nunca los ibas a cobrar, porque nadie te los iba a pagar.
- Esperar seis meses y acabar bajando igual te cuesta esos mismos 16.000 más 4.980 euros de gastos, más un anuncio con seis meses de antigüedad que el comprador lee como señal de alarma. Y, muy probablemente, acabas cerrando por debajo de 249.000, porque ya negocias desde la debilidad.
Esa es toda la aritmética. No se trata de regalar el piso, se trata de no pagar por esperar a un comprador que no existe a ese precio.
7. Cómo se relanza un anuncio quemado
Un anuncio con tres meses y una rebaja marcada ya no es neutro: arrastra historial. El portal muestra la bajada, el comprador habitual de la zona lo ha visto quince veces y lo tiene mentalmente archivado como «ese que no se vende». Relanzarlo bien es un trabajo en sí mismo.
| Paso | Qué se hace | Por qué |
|---|---|---|
| 1 | Despublicar y dejarlo fuera dos o tres semanas | Rompe el historial de antigüedad y de rebajas. Volver con el mismo anuncio bajado 10.000 € es la peor opción de todas |
| 2 | Valorar con comparables cerrados, no publicados | Es lo que decide si el problema era el precio. Sin este paso, lo demás es decoración |
| 3 | Fotos nuevas y plano | El anuncio tiene que parecer otro, no el mismo con otro número |
| 4 | Título y descripción reescritos desde cero | Mismo motivo. Y aprovecha para meter lo que te faltaba decir |
| 5 | Toda la documentación lista antes de publicar | Nota simple, certificado energético, ITE, recibo de IBI y de comunidad. Una oferta que se enfría esperando papeles se pierde |
| 6 | Salir un lunes o un martes por la mañana | Es cuando más alertas se revisan. Un anuncio que sale un viernes por la tarde llega el lunes con tres días de antigüedad |
Y una regla que no nos cansamos de repetir: la primera semana del relanzamiento decide el resto. Todo el que tiene una alerta activa en tu zona y tu rango va a ver tu anuncio en esas primeras 48 horas. Si el precio es coherente, tendrás visitas enseguida. Si no, habrás quemado el relanzamiento igual que quemaste el original, y la siguiente vez será más difícil.
Si vas a hacer esto con una agencia, te interesa leer antes qué cambia de verdad al repartir el encargo entre varias inmobiliarias, porque un piso quemado repartido entre cinco agencias es la forma más rápida de hundir su precio.
8. Cuándo el problema no es ni el piso ni el precio
Hay casos en los que puedes hacer todo lo anterior y seguir sin vender, y conviene saber identificarlos para no estar gastando dinero en fotos.
- Hay una carga o un problema registral. Un embargo, una hipoteca mal cancelada, una obra sin declarar, una discrepancia con el Catastro. Aparece en la nota simple y hunde cualquier operación en el último momento. Pídela antes de publicar, no después: te lo contamos en qué es la nota simple y cómo pedirla.
- Hay un copropietario que no quiere vender. Si el piso es de varios hermanos y uno frena, el problema es jurídico, no comercial. Tienes las cuatro salidas en vender una casa heredada entre hermanos.
- Hay un inquilino dentro. Reduce mucho el número de compradores posibles y condiciona el precio. Las reglas, en vender un piso con inquilino.
- El producto es difícil de verdad. Un bajo interior sin luz, un tercero sin ascensor con el comprador tipo de la zona siendo gente mayor, una casa en un pueblo de 400 habitantes. Aquí el precio sí es la única palanca, y hay que asumirlo pronto.
- No tienes prisa. Es legítimo. Pero entonces no digas que no se vende: di que no quieres vender a precio de hoy. Son cosas distintas y la segunda no necesita arreglo.
¿Quieres saber por qué no se vende el tuyo?
Te hacemos un diagnóstico del anuncio y una valoración con comparables cerrados de tu calle, no con medias de ciudad. Gratis y sin compromiso. Y si creemos que el precio está bien y el problema es otro, te lo decimos igual.
O escríbenos por WhatsApp al 632 16 97 50 · ruizroldan.aio@gmail.com
9. Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo es normal que tarde en venderse un piso?
Según idealista, de las viviendas vendidas en el segundo trimestre de 2026 un 7% estuvo menos de una semana anunciada, un 19% entre una semana y un mes, un 27% entre uno y tres meses, un 36% entre tres meses y un año y un 11% más de un año. O sea: tres meses está dentro de lo normal, pero a partir de ahí entras en el tramo largo y conviene revisar el precio y el anuncio en vez de seguir esperando.
Mi piso no recibe visitas, ¿es por el precio o por las fotos?
Casi siempre por el precio, porque el precio decide si tu anuncio aparece en la búsqueda del comprador y las fotos solo deciden si hace clic una vez que ya ha aparecido. La prueba práctica: si tu precio está justo por encima de un número redondo de filtro (320.000 cuando el mercado está en 295.000), ese es el problema. Si el precio es coherente con lo que se ha firmado en tu calle y aun así no entra nadie, entonces sí mira la primera foto.
¿Cuánto hay que bajar el precio de un piso que no se vende?
No hay un porcentaje fijo, pero hay dos referencias útiles. La primera: el descuento medio de quienes rebajaron en el segundo trimestre de 2026 fue del 6%, unos 28.280 euros. La segunda, más importante: no bajes un 2% ni un 3%, porque no te saca del tramo de filtro en el que estás y quemas una rebaja para nada. Baja hasta quedar por debajo del número redondo inmediatamente inferior.
¿Es mejor quitar el anuncio y volver a publicarlo?
Sí, si lleva más de tres meses y ya tiene una rebaja marcada. Dejarlo fuera dos o tres semanas rompe el historial de antigüedad y permite volver con fotos nuevas, texto nuevo y precio nuevo sin que parezca una rendición. Volver a publicar el mismo anuncio con el precio bajado, sin cambiar nada más, es la peor de las opciones: confirma al comprador que estás apretado.
¿Tengo que estar yo en las visitas?
Si puedes evitarlo, mejor que no. El comprador necesita poder criticar la casa en voz alta delante de su pareja, y con el propietario presente no lo hace. Si no lo dice, no hay forma de rebatirlo, y se va con la objeción intacta. Además, el propietario tiende a justificarse y a dar información que debilita su posición negociadora, sobre todo sobre por qué vende y con qué prisa.
¿Vale la pena reformar antes de vender si no hay visitas?
No, si el problema es que no entran visitas: nadie está viendo la reforma, así que no va a cambiar nada. Primero se arregla el precio y las fotos. La reforma solo tiene sentido cuando hay visitas y se caen por el estado del piso, y aun así conviene quedarse en lo barato: pintura, enchufes, bombillas y pequeños arreglos. Una reforma integral de cocina y baño rara vez se recupera entera.
¿Cuánto me cuesta cada mes que el piso sigue sin venderse?
Entre 180 y 850 euros al mes para un piso medio de 250.000 euros, según tengas o no hipoteca pendiente: cuota, comunidad, IBI prorrateado, suministros mínimos y seguro. En seis meses son casi 5.000 euros que se suman a la rebaja que acabarás haciendo de todas formas. Por eso esperar casi nunca sale más barato que ajustar el precio a tiempo.
¿Y si el problema es que lo tengo con varias inmobiliarias?
Puede serlo. Cuando el mismo piso aparece publicado por cinco agencias con fotos y precios distintos, el comprador deduce dos cosas: que el vendedor tiene prisa y que hay margen. Además ninguna de las cinco invierte en ese piso, porque solo cobra la que firma primero, así que todas se limitan a publicar y esperar. Si llevas tres meses sin visitas y estás en esa situación, el reparto del encargo es parte del diagnóstico.
10. Fuentes
- idealista — informe de ventas exprés del segundo trimestre de 2026 (6 de agosto de 2026): distribución del tiempo que las viviendas vendidas estuvieron anunciadas y porcentaje por capitales.
- idealista — informe de rebajas de precio del segundo trimestre de 2026 (24 de septiembre de 2026): porcentaje de anuncios que rebajaron, descuento medio en euros y en porcentaje, y detalle por capitales y provincias.
- INE — Índice de Precios de Vivienda del segundo trimestre de 2026, Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad y Estadística de Hipotecas de julio de 2026.
- Tinsa — IMIE Mercados Locales del tercer trimestre de 2026.
- Los costes mensuales de mantener un piso parado, los plazos del relanzamiento y los patrones de visita son elaboración propia de Ruiz Roldán a partir de nuestra práctica.
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Última actualización: 14 de octubre de 2026.
Transparencia: Ruiz Roldán es una agencia inmobiliaria. Varias de las recomendaciones de este artículo —rehacer las fotos por tu cuenta, no reformar, bajar el precio antes que esperar— se pueden aplicar sin contratar a nadie, y nos parece bien que lo hagas.
Aviso: este artículo es informativo y no sustituye al asesoramiento jurídico o fiscal para un caso concreto.