El 90% de los compradores ven tu casa por primera vez en la pantalla del móvil. Si esas fotos no funcionan, la visita no llega: tu piso se descarta en tres segundos sin que nadie llame. Por eso la preparación de la vivienda y las fotografías son, con diferencia, lo que más rentabilidad da por euro invertido en toda la venta. Esta guía explica qué hacer en cada estancia, qué cuesta y qué resultados cabe esperar.
Lo esencial en 30 segundos
- El 90% de los compradores ve la vivienda primero en el portal: las fotos son la primera visita.
- Con home staging, el 72% de las viviendas se vende en menos de 60 días y el 55% en menos de 40.
- Las casas preparadas reciben en torno a tres veces más visitas en los primeros días de anuncio.
- El incremento habitual sobre el precio de salida va del 6% al 15%.
- Coste en España: desde 300-800 € el virtual hasta 1.500-6.000 € el completo con mobiliario.
- Regla práctica: invertir en torno al 1%-2% del precio de venta.
Índice de contenidos
- Qué es el home staging (y qué no)
- Los números: qué cambia de verdad
- Las cinco reglas que valen para cualquier casa
- Estancia por estancia
- Las fotos: la primera visita
- Cuánto cuesta y qué modalidad elegir
- El home staging virtual: hasta dónde llega
- Errores que espantan compradores
- Preguntas frecuentes
- Fuentes
1. Qué es el home staging (y qué no)
Home staging es preparar la vivienda para venderla. No es reformarla ni redecorarla a tu gusto: es despersonalizarla para que cualquier comprador pueda proyectarse dentro.
La diferencia con una reforma es importante y conviene tenerla clara desde el principio:
| Home staging | Reforma | |
|---|---|---|
| Qué hace | Ordena, despeja, ilumina y presenta | Cambia instalaciones, materiales o distribución |
| Coste | Cientos o pocos miles de euros | Decenas de miles |
| Plazo | Días | Semanas o meses |
| Obras | Ninguna o mínimas | Sí |
| Retorno | Muy alto, casi siempre positivo | Variable según la intervención |
Si dudas entre una cosa y otra, en qué reformas suben el precio de tu piso lo comparamos con cifras. El resumen: el home staging va casi siempre primero, porque cuesta mucho menos y se nota más.
2. Los números: qué cambia de verdad
| Indicador | Con preparación | Qué significa |
|---|---|---|
| Vendidas en menos de 60 días | 72% | Frente a meses en el mercado |
| Vendidas en menos de 40 días | 55% | Más de la mitad, en menos de seis semanas |
| Reducción del tiempo de venta | 50%-75% | Menos tiempo pagando IBI, comunidad y suministros |
| Visitas en los primeros días | ×3,2 | Más candidatos, mejor posición para negociar |
| Venden al precio pedido o más | 65% | Menos margen de regateo |
| Incremento sobre el precio de salida | 6%-15% | En una vivienda de 200.000 €, entre 12.000 y 30.000 € |
Datos de la Asociación de Home Staging de España (AHSE) y de análisis del sector recogidos en 2026. Son medias del mercado: el resultado concreto depende del estado de partida, del precio y de la zona.
Dónde está el retorno
Inversión frente a revalorización en una vivienda de 200.000 €. Cálculo propio con las horquillas habituales del sector.
3. Las cinco reglas que valen para cualquier casa
- Despersonalizar. Fuera fotos de familia, diplomas, imanes de la nevera, ropa a la vista y objetos religiosos o políticos. El comprador tiene que poder imaginarse ahí, y eso no ocurre si siente que está en casa ajena.
- Despejar. La regla del sector es retirar en torno a un tercio de los muebles y objetos. Una habitación con menos cosas parece más grande, y el tamaño percibido es lo que más pesa.
- Iluminar. Persianas arriba, cortinas finas o quitadas, bombillas de luz cálida y de la misma temperatura en toda la casa, y todas encendidas en las fotos. La luz es lo que más cambia una imagen.
- Neutralizar. Paredes en blanco o tonos claros, textiles lisos, nada de colores fuertes. No es que sea más bonito: es que no compite con la imaginación del comprador.
- Arreglar lo pequeño. Un grifo que gotea, una puerta que roza, un enchufe suelto, una persiana atascada. Cada defecto visible es una excusa para pedir rebaja.
4. Estancia por estancia
| Estancia | Lo imprescindible | Si puedes invertir algo |
|---|---|---|
| Entrada | Despejar zapatos, abrigos y trastos; bombilla potente | Un espejo y una alfombra neutra |
| Salón | Retirar muebles sobrantes, liberar el paso, textiles lisos | Alfombra clara, cojines neutros, una planta grande |
| Cocina | Encimera totalmente vacía, sin imanes ni trapos a la vista | Cambiar tiradores y grifo; frentes pintados si están muy vistos |
| Baño | Nada de productos ni cepillos a la vista; juntas limpias | Toallas blancas nuevas, mampara en vez de cortina, resellar juntas |
| Dormitorios | Ropa de cama blanca y lisa; armarios ordenados por dentro | Mesillas iguales y lámparas a juego |
| Terraza o balcón | Despejar el tendedero y los trastos | Dos sillas y una mesita: vende un uso, no un trastero |
| Trastero y garaje | Vaciar y barrer: tienen que verse grandes | Pintura de suelo si está muy manchado |
5. Las fotos: la primera visita
Puedes hacerlo todo bien y tirarlo con cinco fotos de móvil a contraluz. La fotografía profesional cuesta entre 150 y 400 € y es, probablemente, el dinero mejor gastado de toda la operación.
| Elemento | Cómo debe ser |
|---|---|
| Número de fotos | Entre 15 y 25. Menos de 10 hace sospechar que se esconde algo |
| La primera | La mejor estancia de la casa, normalmente el salón. Es la que decide el clic |
| Hora del día | Con luz natural abundante, a media mañana o media tarde |
| Altura | A la altura del pecho, no de los ojos: las habitaciones se ven más amplias |
| Luces | Todas encendidas, incluso de día, y todas de la misma temperatura |
| Plano | Líneas verticales rectas. Nada de gran angular que deforme |
| Plano de la vivienda | Imprescindible. Los anuncios con plano reciben muchos más contactos |
| Vídeo o tour | Recomendable: filtra visitas y ahorra tiempo a todos |
6. Cuánto cuesta y qué modalidad elegir
| Modalidad | Coste | Para quién |
|---|---|---|
| Hazlo tú (orden, luz, pequeños arreglos) | 0-300 € | Cualquiera. Es el mínimo aceptable |
| Fotografía profesional | 150-400 € | Todos los casos. Innegociable |
| Home staging virtual | 300-800 € | Vivienda vacía que no se va a amueblar |
| Home staging básico (sin mobiliario nuevo) | 500-1.500 € | Vivienda habitada con muebles aprovechables |
| Home staging completo (con alquiler de mobiliario) | 1.500-6.000 € | Vivienda vacía o con muebles muy anticuados |
La referencia que usa el sector es invertir entre el 1% y el 2% del precio de venta. En un piso de 200.000 €, entre 2.000 y 4.000 €. Por encima de ahí, el retorno empieza a estrecharse.
¿No sabes por dónde empezar con tu casa? Vamos, la vemos y te decimos exactamente qué tocar antes de fotografiarla. Escríbenos por WhatsApp →
7. El home staging virtual: hasta dónde llega
Consiste en amueblar digitalmente una vivienda vacía sobre la fotografía. Cuesta mucho menos que alquilar mobiliario real y funciona bien para que el comprador entienda las proporciones de las estancias.
Tiene dos condiciones que no se pueden saltar:
- Hay que advertirlo en el anuncio. «Imagen con mobiliario virtual» o similar, bien visible. Si no, la visita se convierte en una decepción.
- Solo se añaden muebles. No se tapan defectos, no se cambian suelos ni se eliminan elementos reales de la vivienda.
Bien usado, ayuda. Mal usado, es la vía más rápida a que un comprador se sienta engañado y se vaya.
8. Errores que espantan compradores
- Los olores. Tabaco, humedad, mascotas o comida reciente. Es lo primero que percibe alguien al entrar y no se puede fotografiar, pero decide visitas. Ventilar a fondo antes de cada una.
- Estar presente durante la visita. El comprador no se atreve a abrir armarios ni a opinar delante del dueño. Es mejor dejarla en manos del agente.
- Mascotas en casa. Por muy buenas que sean, condicionan a quien no las quiere o les tiene miedo.
- Exceso de ambientador. Suena a que se tapa algo. Mejor ventilar.
- La casa a oscuras. Visitas a última hora con persianas bajadas: el peor escenario posible.
- Muebles pegados a las paredes. Separarlos unos centímetros hace que la habitación parezca mayor.
- Dejar la obra a medias. Una pared a medio pintar o un rodapié suelto transmite descuido general.
Preparamos tu casa y las fotos, y luego la vendemos
Te decimos qué tocar en cada estancia, coordinamos la sesión de fotos profesional con plano y salimos al mercado con el anuncio bien hecho desde el primer día.
O escríbenos a ruizroldan.aio@gmail.com · Instagram @ruizroldan_aio
9. Preguntas frecuentes
¿Qué es el home staging?
Es la preparación de una vivienda para venderla: despersonalizarla, despejarla, iluminarla y presentarla de forma neutra para que cualquier comprador pueda imaginarse viviendo en ella. No incluye obras ni reformas, y su objetivo no es decorar sino acelerar la venta y mejorar el precio.
¿Cuánto cuesta el home staging en España?
El virtual cuesta entre 300 y 800 euros, el básico sin mobiliario nuevo entre 500 y 1.500, y el completo con alquiler de muebles entre 1.500 y 6.000. La fotografía profesional va aparte, entre 150 y 400 euros. La referencia del sector es invertir entre el 1% y el 2% del precio de venta.
¿Cuánto sube el precio una vivienda con home staging?
El incremento habitual sobre el precio de salida va del 6% al 15%, y alrededor del 65% de las viviendas preparadas se vende al precio pedido o por encima. En una vivienda de 200.000 euros, eso supone entre 12.000 y 30.000 euros.
¿Se vende antes una casa preparada?
Sí. El 72% de las viviendas con home staging se vende en menos de 60 días y el 55% en menos de 40, con una reducción del tiempo de venta de entre el 50% y el 75%. Además reciben en torno a tres veces más visitas en los primeros días de anuncio.
¿Cuántas fotos debe tener el anuncio de un piso?
Entre 15 y 25, con luz natural, todas las luces encendidas y líneas verticales rectas. Menos de diez hace sospechar que se esconde algo. Conviene incluir también el plano de la vivienda, porque los anuncios que lo llevan reciben bastantes más contactos.
¿Merece la pena el home staging virtual?
Sí para viviendas vacías, porque ayuda al comprador a entender las proporciones por mucho menos dinero que alquilar mobiliario real. Con dos condiciones: advertirlo claramente en el anuncio y limitarse a añadir muebles, sin tapar defectos ni modificar elementos reales del inmueble.
¿Debo estar presente en las visitas a mi casa?
Es preferible que no. Con el propietario delante, el comprador no se atreve a abrir armarios, a comentar defectos ni a expresar dudas, y esa información es justamente la que permite negociar. Lo habitual es que las visitas las lleve el agente.
¿Ya has hecho las fotos y sigue sin entrar nadie? Entonces el problema está en otro sitio: cómo diagnosticar un piso que lleva tres meses sin visitas.
Seguir leyendo
10. Fuentes
- Asociación de Home Staging de España (AHSE) — porcentajes de viviendas vendidas en menos de 60 y 40 días, incremento de precio y reducción del tiempo de venta.
- Análisis del sector inmobiliario español publicados en 2026 con datos de AHSE y de Brains Real Estate sobre número de visitas, porcentaje de ventas al precio pedido y horquillas de coste por modalidad.
- Portales inmobiliarios — proporción de compradores que localizan la vivienda primero en internet y efecto del plano en el número de contactos.
- Las recomendaciones por estancia, el orden de trabajo y los criterios de fotografía son elaboración propia de Ruiz Roldán a partir de operaciones reales.
Última actualización: 28 de septiembre de 2026.
Aviso: las cifras de plazos y revalorización son medias del sector y varían según el estado de la vivienda, el precio de salida y la zona. No constituyen una garantía de resultado.