Divorcio y vivienda: qué hacer con la casa y con la hipoteca en común

Situaciones personales · Por Ruiz Roldán AIO · 30 de septiembre de 2026 · 17 min de lectura

Os separáis y la casa es de los dos, con una hipoteca a nombre de los dos. Es la decisión patrimonial más grande del divorcio y la que más se improvisa, normalmente en el peor momento emocional posible. Esta guía separa lo que dice la ley de lo que dice el banco —que no es lo mismo— y pone números a las cuatro salidas posibles.

1. Uso, propiedad e hipoteca: tres cosas distintas

La mayor parte de los líos vienen de mezclar tres conceptos que van por caminos separados. Merece la pena tenerlos claros antes de negociar nada:

2. Quién se queda en la casa

El artículo 96 del Código Civil es el que reparte el uso de la vivienda familiar. En resumen:

Dos matices que conviene conocer, porque cambian bastante la conversación:

• El derecho de uso no es indefinido por defecto. Lo habitual es que se extinga cuando los hijos alcanzan la independencia económica, y cada vez es más frecuente que la sentencia fije un plazo concreto.
• Quien tiene el uso no deja de ser copropietario de la mitad ni adquiere la otra: sigue siendo dueño de lo que era suyo, con derecho de uso sobre el conjunto.

3. El error más caro: creer que sales de la hipoteca

Si firmasteis los dos el préstamo, sois deudores solidarios: el banco puede reclamar el 100% de la deuda a cualquiera de los dos, sin importar quién viva en la casa ni qué diga vuestro convenio.

Para salir de verdad hay dos caminos, y ninguno depende solo de vosotros:

4. Las cuatro salidas

5. Salida 1: vender y repartir

Es la salida más limpia y la que recomendamos cuando ninguno de los dos puede asumir la casa en solitario. Con el precio de la venta se cancela la hipoteca en la misma notaría y lo que sobra se reparte.

Ventajas sobre el resto de opciones:

• No depende del banco. Si la venta cubre la deuda, el préstamo se cancela y punto.
• Los dos quedáis libres para comprar otra vivienda o pedir otra hipoteca.
• Se acaba la relación económica, que es lo que más desgasta en los años siguientes.

El punto delicado es el acuerdo sobre el precio. Con la relación tensa, es fácil que uno sospeche que el otro quiere malvender por prisa o inflar el precio para bloquear la venta. La forma de desactivar eso es una valoración externa e independiente y un mandato de venta firmado por los dos con precio mínimo y plazo acordados de antemano.

6. Salida 2: extinción de condominio

Uno de los dos se queda la vivienda entera y compensa al otro por su mitad. Es la figura que se usa cuando quien se queda puede asumir la casa y quiere quedarse en ella, algo frecuente cuando hay hijos.

Fiscalmente es mucho más barata que una compraventa, y en el contexto de un divorcio tiene un trato especialmente favorable:

La exención en AJD para las adjudicaciones de vivienda habitual en disolución del matrimonio está prevista en la normativa del impuesto, pero su aplicación concreta depende de cómo se documente la operación y de la comunidad autónoma. Confírmalo con tu abogado o asesor antes de firmar. Si quieres el detalle general de esta figura, lo desarrollamos en la guía de herencias entre hermanos.

Por eso el orden de trabajo es siempre el mismo: primero se pregunta al banco si acepta la liberación con los ingresos de quien se queda; si dice que sí, se monta la extinción de condominio; si dice que no, hay que replantear y normalmente acabar vendiendo.

7. Salida 3: mantener la copropiedad

A veces la decisión es no decidir todavía: la casa sigue siendo de los dos, uno vive en ella con los hijos y la venta se aplaza a un momento futuro, normalmente cuando los hijos terminen los estudios o alcancen la independencia.

Si elegís esta vía, dejadlo todo escrito en el convenio: quién paga la hipoteca y en qué proporción, quién asume el IBI, la comunidad, los seguros y las derramas, quién se ocupa de las reparaciones y, sobre todo, en qué momento y con qué criterio se venderá. Un «ya lo hablaremos» se convierte, casi siempre, en un conflicto cinco años después.

8. Salida 4: si no hay acuerdo

Nadie está obligado a permanecer en una copropiedad. Si uno quiere salir y el otro se niega a todo, el artículo 400 del Código Civil permite pedir judicialmente la división de la cosa común: como una vivienda no se puede partir, el juez ordena venderla en subasta y repartir el dinero.

9. Impuestos y gastos

Un apunte que mucha gente pasa por alto: si vendéis y era vuestra vivienda habitual, cada uno puede acogerse a la exención por reinversión si compra otra vivienda habitual en un plazo de dos años. Es una de las pocas buenas noticias fiscales de todo el proceso. El detalle, en la guía de impuestos al vender.

10. Glosario

11. Preguntas frecuentes

12. Fuentes

• Código Civil — artículo 96 (uso de la vivienda familiar), artículos 392 y siguientes (comunidad de bienes) y artículo 400 (acción de división).
• Código Civil — artículos 1.137 y siguientes, sobre la solidaridad entre deudores.
• Real Decreto Legislativo 1/1993 del ITP y AJD — tratamiento de los excesos de adjudicación y exenciones en disolución del matrimonio.
• Ley 35/2006 del IRPF — ganancia patrimonial y exención por reinversión en vivienda habitual.
• Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario — novación y subrogación de préstamos hipotecarios.
• Análisis de despachos especializados en derecho de familia publicados en 2026 sobre atribución del uso con hijos mayores de edad y sobre las opciones ante una hipoteca común.
• Los ejemplos numéricos y los criterios prácticos de negociación son elaboración propia de Ruiz Roldán.

Última actualización: 30 de septiembre de 2026.

Aviso: este artículo es informativo y no sustituye el asesoramiento de un abogado de familia ni de un asesor fiscal. Cada divorcio tiene circunstancias propias, el régimen económico matrimonial cambia el reparto y algunas comunidades autónomas tienen derecho civil propio.