Es la duda que más nos plantean los propietarios que nos llaman: «tengo el piso vacío, ¿lo vendo o lo alquilo?». La respuesta honesta es que depende, pero no de lo que suele pensarse. No depende de si «el alquiler da una renta pasiva» ni de si «la vivienda siempre sube». Depende de cuatro números concretos que casi nadie calcula antes de decidir. Aquí están los cuatro, con la cuenta hecha hasta el final.
Lo esencial en 30 segundos
- La rentabilidad bruta media del alquiler en España ronda el 6,5%, pero baja al 4,7% en Madrid capital y al 5,2% en Barcelona.
- Esa cifra es engañosa: descontando gastos, meses vacíos e IRPF, la rentabilidad neta suele quedar entre el 3% y el 4,5%.
- Alquilando puedes deducirte muchos gastos y aplicar una reducción del 50% al 90% sobre el rendimiento neto, según el caso.
- Vender con más de 65 años o reinvirtiendo en otra vivienda habitual deja el IRPF en cero: eso cambia la ecuación por completo.
- Alquilar tiene sentido si no necesitas el dinero, aguantas un impago de seis meses y la zona tiene demanda estable.
- Vender tiene sentido si necesitas el capital, el piso exige reforma, está lejos, o te aplica una exención fiscal.
Índice de contenidos
- La pregunta que hay que responder primero
- Cuánto se gana alquilando: la cuenta completa
- La fiscalidad del alquiler en 2026
- Cuánto se gana vendiendo: el capital de golpe
- Comparación a 10 años con números reales
- Lo que nadie cuenta de ser casero
- Cuándo conviene alquilar
- Cuándo conviene vender
- La tercera vía: vender y reinvertir
- Test rápido: qué encaja en tu caso
- Glosario
- Preguntas frecuentes
- Fuentes
1. La pregunta que hay que responder primero
Antes de mirar un solo número: ¿necesitas el dinero?
Si la respuesta es sí —para comprar otra casa, para cancelar deudas, para pagar una residencia, para repartir una herencia entre hermanos—, el debate se acaba aquí. Alquilar genera unos cientos de euros al mes; vender libera el capital entero de golpe. No son alternativas equivalentes y ninguna cuenta de rentabilidad cambia eso.
Si la respuesta es no, entonces sí tiene sentido comparar. Y para comparar bien hay que dejar de mirar la cifra que sale en los portales.
2. Cuánto se gana alquilando: la cuenta completa
Partamos de un caso realista: un piso en Madrid que hoy se vendería por 320.000 € y que se alquilaría por 1.450 € al mes.
| Concepto | Importe anual | Detalle |
|---|---|---|
| Ingresos por renta | +17.400 € | 1.450 € × 12 meses |
| IBI | −520 € | Varía mucho según municipio y valor catastral |
| Comunidad de propietarios | −1.080 € | 90 €/mes; la paga el propietario salvo pacto |
| Seguro de hogar e impago | −280 € | El seguro de impago ronda el 3-4% de la renta anual |
| Mantenimiento y reparaciones | −900 € | Calderas, electrodomésticos, pintura entre inquilinos |
| Periodos sin inquilino | −870 € | Estimación prudente: unas 3 semanas al año |
| Flujo antes de impuestos | 13.750 € | Un 21% menos que los ingresos brutos |
| IRPF (ver apartado 3) | −1.478 € | Tipo marginal del 37%, con reducción del 50% |
| Te queda al año | 12.272 € | Unos 1.023 € al mes |
Cálculo propio. Los importes de gastos son estimaciones medias para una vivienda de este perfil en Madrid; tu caso puede variar bastante, sobre todo en comunidad y derramas.
De la rentabilidad del anuncio a la del bolsillo
Piso de 320.000 € alquilado por 1.450 €/mes. Cálculo propio con la fiscalidad de 2026.
Ese es el mensaje central del artículo: la rentabilidad real es aproximadamente un 70% de la bruta. Si un informe te dice que tu zona renta un 6%, cuenta con un 4% largo. Y si te dice un 4,7%, como Madrid capital, cuenta con algo más del 3%.
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3. La fiscalidad del alquiler en 2026
Aquí está la buena noticia de alquilar, y es más grande de lo que mucha gente cree. El alquiler de vivienda habitual tiene un tratamiento fiscal muy favorable, con dos capas: gastos deducibles y reducción sobre el rendimiento neto.
Todo lo que puedes deducirte
- IBI, tasa de basuras y demás tributos del inmueble.
- Cuotas de la comunidad de propietarios, incluidas las derramas ordinarias.
- Intereses de la hipoteca (los intereses, no la amortización del capital).
- Seguros de hogar, de impago y de responsabilidad civil.
- Reparaciones y conservación: pintura, fontanería, sustitución de elementos.
- Suministros que pagues tú, gastos de comercialización y honorarios de gestión.
- Amortización del 3% anual sobre el valor de construcción (excluido el suelo). Es la partida que más reduce y la que más se olvida.
Las cuatro reducciones de la Ley 12/2023
| Reducción | Cuándo se aplica | Dónde |
|---|---|---|
| 50% | General, para contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023 | Toda España |
| 60% | Si has rehabilitado la vivienda en los dos años anteriores a la firma | Toda España |
| 70% | Primer alquiler a inquilino joven de 18 a 35 años, o vivienda protegida | Solo en zona tensionada |
| 90% | Si rebajas la renta más de un 5% respecto al contrato anterior | Solo en zona tensionada |
| 60% (histórico) | Contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023, mientras no se modifiquen | Toda España |
Artículo 23.2 de la Ley 35/2006 del IRPF, tras la reforma de la Ley 12/2023. La reducción se aplica solo sobre el rendimiento neto positivo y solo en alquiler de vivienda habitual: el alquiler de temporada, el turístico, los locales y los garajes alquilados por separado quedan fuera.
El cálculo fiscal del ejemplo, paso a paso
Ingresos: 17.400 €. Gastos deducibles (IBI, comunidad, seguros, mantenimiento): 2.780 €. Amortización del 3% sobre 192.000 € de construcción: 5.760 €.
Rendimiento neto: 17.400 − 2.780 − 5.760 = 8.860 €. Con el ajuste por el periodo sin inquilino, unos 7.990 €.
Reducción del 50%: tributan solo 3.995 €.
A un tipo marginal del 37%: 1.478 € de IRPF sobre 17.400 € de ingresos. Un tipo efectivo del 8,5%.
Ese 8,5% efectivo es el gran argumento a favor del alquiler. Frente a un depósito o unos dividendos, que tributan al 19-21% desde el primer euro, el alquiler de vivienda está claramente incentivado por el sistema fiscal.
4. Cuánto se gana vendiendo: el capital de golpe
Vender no genera renta: libera capital. Y ese capital tiene tres destinos posibles, cada uno con su propia rentabilidad.
| Qué haces con el dinero | Rentabilidad orientativa | Riesgo | Fiscalidad |
|---|---|---|---|
| Comprar otra vivienda habitual | La revalorización + el ahorro de alquiler | Medio | Exento si reinviertes todo |
| Cancelar hipoteca o deudas | El tipo que pagabas (hoy, más del 3%) | Nulo | Sin efecto fiscal |
| Depósitos y renta fija | 2%–3% | Bajo | 19%–30% desde el primer euro |
| Fondos indexados a largo plazo | Históricamente 6%–8% | Alto a corto plazo | Se difiere hasta el reembolso |
| Renta vitalicia (mayores de 65) | Renta mensual garantizada | Bajo | Exenta hasta 240.000 € |
Rentabilidades orientativas a fecha de publicación, no recomendaciones de inversión. No somos asesores financieros: para decisiones de inversión, consulta con uno.
Fíjate en la primera fila, porque es la que más se subestima: cancelar una hipoteca al 3,1% equivale a una inversión segura al 3,1%, libre de impuestos y sin riesgo. Con el euríbor donde está, amortizar deuda compite de tú a tú con la rentabilidad neta del alquiler.
Y el factor que lo cambia todo: la fiscalidad de la venta
Si vendes tu vivienda habitual con más de 65 años, la ganancia está exenta al 100%. Si vendes para reinvertir en otra vivienda habitual, también. En esos dos casos recibes el capital íntegro y la comparación con el alquiler deja de estar reñida: gana la venta con claridad.
Antes de decidir, conviene saber cuánto se llevaría Hacienda en tu caso. Guía completa de impuestos al vender una casa en 2026 →
5. Comparación a 10 años con números reales
Vamos a poner las dos opciones a competir sobre el mismo piso de 320.000 €, con un horizonte de diez años. Los supuestos están a la vista para que puedas discutirlos: revalorización de la vivienda del 3% anual, renta que sube un 2% al año y capital invertido con distintas rentabilidades.
| Escenario | Patrimonio a 10 años | De dónde sale |
|---|---|---|
| Alquilar y conservar | ≈ 564.400 € | 134.400 € de rentas netas acumuladas + 430.000 € de valor de la vivienda |
| Vender e invertir al 7% | ≈ 556.700 € | 283.000 € netos invertidos, escenario de bolsa favorable |
| Vender e invertir al 5% | ≈ 461.000 € | Cartera mixta |
| Vender e invertir al 2,5% | ≈ 362.300 € | Depósitos y renta fija conservadora |
Cálculo propio. La venta descuenta 21.880 € de IRPF, 3.500 € de plusvalía municipal y 11.616 € de comisión de agencia con IVA: quedan 283.000 € netos. Las rentabilidades de inversión son hipótesis, no promesas.
Patrimonio a diez años según la decisión
Piso de 320.000 €. Elaboración propia con los supuestos indicados.
La lectura es incómoda para los dos bandos. Alquilar gana si el mercado inmobiliario sigue revalorizándose al 3% y no tienes ningún sobresalto. Pero gana por muy poco frente a una cartera bien diversificada, y pierde de calle si tuvieras que gastar el capital en algo útil, como cancelar una hipoteca al 3,1%.
Y hay dos asteriscos importantes:
- El patrimonio de la columna del alquiler no es líquido: 430.000 € están dentro de un piso que tardarás meses en vender y sobre el que pagarás impuestos cuando lo hagas.
- El escenario del alquiler no incluye ningún imprevisto: ni un impago, ni una derrama de 6.000 €, ni un año con el piso vacío. Basta uno de los tres para que la comparación se dé la vuelta.
6. Lo que nadie cuenta de ser casero
Las cuentas anteriores describen el escenario normal. Estos son los riesgos que hay que poder asumir, porque no son teóricos:
| Riesgo | Qué implica | Cómo se mitiga |
|---|---|---|
| Impago | Meses sin cobrar mientras sigues pagando IBI, comunidad e hipoteca; el proceso de desahucio no es rápido | Seguro de impago (3-4% de la renta anual) y selección seria del inquilino |
| Desperfectos | La fianza de un mes cubre poco si hay daños serios | Inventario con fotos al entrar y al salir; seguro con cobertura de daños |
| Derramas | Una rehabilitación de fachada o un ascensor nuevo se comen varios años de rentabilidad | Revisar actas de la comunidad y el fondo de reserva antes de decidir |
| Regulación cambiante | Topes de renta, prórrogas obligatorias y nuevas zonas tensionadas cambian las reglas a mitad de partido | Seguir la normativa de tu comunidad autónoma; no comprometer contratos muy largos sin margen |
| Tiempo y cabeza | Llamadas, averías, renovaciones, declaración anual | Delegar en gestión profesional (entre el 5% y el 10% de la renta) |
Sobre la regulación conviene ser concreto, porque 2026 ha dejado un ejemplo claro: en las plazas con precios topados las rentas han bajado —Cataluña acumula un descenso del 8,2% interanual— pero la oferta también se ha reducido. Si tu piso está en una zona que puede declararse tensionada, ese es un riesgo real sobre tus ingresos futuros que no aparece en ninguna calculadora de rentabilidad.
7. Cuándo conviene alquilar
Alquilar es la mejor decisión cuando se cumplen la mayoría de estas condiciones:
- No necesitas el capital. Ni ahora ni en un horizonte previsible de cinco años.
- El piso está en zona de demanda estable: buena comunicación, cerca de universidades, hospitales, polígonos o centros de trabajo.
- Está en buen estado y no le hace falta una reforma de 30.000 € para ser competitivo.
- Vives cerca o tienes a alguien que pueda ocuparse de las incidencias.
- Tienes colchón para aguantar seis meses de impago sin agobios.
- Tu tipo marginal de IRPF es bajo o medio: la reducción del 50% rinde más cuanto menos tributes por el resto de rentas.
- Hay un vínculo familiar o emocional con la casa, o quieres dejársela a tus hijos. Este factor es perfectamente legítimo y pesa más de lo que la gente admite.
8. Cuándo conviene vender
- Necesitas el dinero para otra compra, para cancelar deudas o para repartir una herencia.
- Tienes más de 65 años y es tu vivienda habitual: la exención total del IRPF es un argumento de decenas de miles de euros.
- Vas a reinvertir en tu nueva vivienda habitual: la ganancia queda exenta.
- El piso necesita una reforma importante para alquilarse en condiciones. Meter 30.000 € para sacar 300 € más al mes tarda ocho años en amortizarse.
- Está lejos de donde vives y gestionarlo es un problema.
- Hay varios propietarios que no se ponen de acuerdo: mantener un piso en proindiviso entre hermanos suele acabar mal.
- La zona está en máximos y tu ganancia acumulada es muy alta. Consolidar una plusvalía grande es una decisión perfectamente razonable.
- No quieres el riesgo. Es una razón suficiente por sí sola y no hay que justificarla con números.
9. La tercera vía: vender y reinvertir
Casi nadie plantea esta opción y a menudo es la mejor de las tres. Consiste en vender el piso actual y comprar otro que rinda mejor: más pequeño, en zona de más demanda de alquiler, más nuevo y con menos gastos de comunidad.
Un caso que vemos a menudo
Piso familiar de 110 m² en una zona residencial, alquilable por 1.450 €, con 90 €/mes de comunidad y un edificio de 1975 con derramas a la vista. Rentabilidad bruta: 5,4%.
Se vende y con el capital neto se compran dos apartamentos de 55 m² en zonas de alta demanda, alquilables por 900 € cada uno, con comunidades de 45 €.
Renta conjunta: 1.800 € al mes frente a 1.450 €. Y además el riesgo se reparte: si uno se queda vacío, el otro sigue pagando los gastos de ambos.
La otra variante de la tercera vía es vender, cancelar la hipoteca de tu vivienda habitual y quedarte con el resto. Con el euríbor por encima del 3%, cancelar deuda es una rentabilidad segura, inmediata y libre de impuestos que muy pocas inversiones igualan.
10. Test rápido: qué encaja en tu caso
¿Vender o alquilar? Cuatro preguntas
Árbol de decisión orientativo. Elaboración propia.
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11. Glosario
| Término | Qué significa |
|---|---|
| Rentabilidad bruta | Renta anual dividida entre el precio del inmueble, sin descontar nada. Es la cifra de los titulares. |
| Rentabilidad neta | Lo mismo, pero descontando gastos, periodos vacíos e impuestos. Suele ser un 70% de la bruta. |
| Rendimiento del capital inmobiliario | El nombre fiscal de los ingresos del alquiler. Va a la base general del IRPF, junto con tu sueldo. |
| Amortización del 3% | Gasto deducible anual sobre el valor de construcción. Reduce el IRPF del alquiler, pero aumenta la ganancia el día que vendas. |
| Zona de mercado residencial tensionado | Área declarada por la comunidad autónoma donde se limitan las rentas y se abren reducciones fiscales del 70% y el 90%. |
| IRAV | Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda del INE. Sustituye al IPC para actualizar las rentas. |
| Tipo marginal | El porcentaje que pagas por el último euro que ganas. Determina cuánto te cuesta fiscalmente cada euro de alquiler. |
| Proindiviso | Situación en la que varias personas son copropietarias del mismo inmueble sin división física. |
12. Preguntas frecuentes
¿Es mejor vender o alquilar un piso en 2026?
Depende de si necesitas el capital. Si lo necesitas, vender. Si no, alquilar renta entre un 3% y un 4,5% neto en la mayoría de casos, y puede compensar si la vivienda está en buen estado, en zona de demanda estable y puedes asumir el riesgo de impago. Con más de 65 años y vivienda habitual, la exención total del IRPF suele inclinar la balanza hacia la venta.
¿Cuál es la rentabilidad real del alquiler descontando gastos e impuestos?
Aproximadamente un 70% de la rentabilidad bruta. Sobre un piso de 320.000 € alquilado por 1.450 € al mes, la bruta es del 5,44% y la neta del 3,83% tras IBI, comunidad, seguros, mantenimiento, periodos sin inquilino e IRPF.
¿Cuánto se paga de IRPF por alquilar una vivienda?
Los ingresos van a la base general y tributan a tu tipo marginal, pero antes se descuentan todos los gastos deducibles y la amortización del 3%, y sobre el resultado se aplica una reducción de entre el 50% y el 90%. En la práctica, el tipo efectivo suele quedar entre el 8% y el 12% de los ingresos brutos.
¿Puedo aplicar la reducción del 90% en Madrid?
No. Las reducciones del 70% y del 90% exigen que la vivienda esté en una zona de mercado residencial tensionado declarada por la comunidad autónoma, y la Comunidad de Madrid no ha declarado ninguna. En Madrid el techo es el 50% general, o el 60% si has rehabilitado la vivienda en los dos años anteriores.
¿Qué gastos me puedo deducir si alquilo mi piso?
IBI y tasas, cuotas de comunidad, intereses de la hipoteca, seguros de hogar e impago, reparaciones y conservación, suministros que pagues tú, gastos de gestión y comercialización, y la amortización del 3% anual sobre el valor de construcción.
¿Qué pasa si mi inquilino deja de pagar?
Sigues teniendo que pagar IBI, comunidad, seguros y, si la hay, la hipoteca, mientras se resuelve el procedimiento. La fianza de un mes cubre poco. Por eso conviene contratar un seguro de impago, que cuesta entre el 3% y el 4% de la renta anual, y tener colchón para aguantar al menos seis meses.
¿Y si vendo y compro dos pisos más pequeños?
Es una opción que suele mejorar la rentabilidad y repartir el riesgo: dos apartamentos pequeños en zonas de alta demanda pueden rentar más que un piso familiar grande, y si uno se queda vacío el otro sostiene los gastos. Hay que valorar los gastos de compra de las dos operaciones y la fiscalidad de la venta inicial.
¿Merece la pena reformar antes de alquilar?
Solo si la inversión se recupera en un plazo razonable. Gastar 30.000 € para subir la renta 300 € al mes tarda más de ocho años en amortizarse, sin contar la fiscalidad. Las reformas que sí suelen rentar son las de bajo coste y alto impacto: pintura, iluminación, cocina y baño puestos al día.
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13. Fuentes
- Ley 35/2006 del IRPF, artículos 22 a 24 (rendimientos del capital inmobiliario) y artículo 23.2 (reducciones), en la redacción dada por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.
- Agencia Tributaria — Manual de Renta, cuadro de reducciones del arrendamiento de vivienda y gastos deducibles del capital inmobiliario.
- Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana — relación de municipios declarados zona de mercado residencial tensionado (algo más de 300 en toda España, ninguno en la Comunidad de Madrid).
- INE — Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) e Índice de Precios de Vivienda.
- idealista — informes de precio de venta y alquiler de junio de 2026: 2.823 €/m² de venta y 15,3 €/m²/mes de alquiler de media en España; 23,7 €/m²/mes en Madrid capital; caída del 8,2% de las rentas en Cataluña.
- Banco de España y CaixaBank Research — evolución del euríbor y coste de la financiación en 2026.
- Los cálculos de rentabilidad, la comparación a diez años y los ejemplos numéricos son elaboración propia de Ruiz Roldán a partir de las fuentes citadas.
Última actualización: 14 de septiembre de 2026.
Aviso: este artículo es informativo y no constituye asesoramiento fiscal ni recomendación de inversión. Las rentabilidades citadas para productos financieros son orientativas y no garantizan resultados futuros. Antes de decidir, contrasta tu caso con tu asesor.
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