El precio de la vivienda en España: por qué sube y qué tendría que pasar para que bajara

Análisis · Por Ruiz Roldán AIO · Publicado el 7 de octubre de 2026 · actualizado el 8 de octubre con los datos del tercer trimestre y los decretos 28/2026 y 29/2026 · 32 min de lectura

Todo el mundo repite la misma frase: la vivienda sube porque hay mucha demanda. Es verdad a medias, y la mitad que falta es la que explica el problema. La demanda de vivienda en España lleva décadas siendo alta; lo que ha cambiado, y mucho, es la capacidad del país para producir casas. En 2025 se crearon alrededor de 240.000 hogares nuevos y se terminaron unas 92.000 viviendas. Dos hogares y medio por cada casa entregada. Mientras esa resta siga saliendo así, el precio no tiene ningún motivo para bajar: en el tercer trimestre de 2026 subió un 14,7% interanual mientras las compraventas caían un 5,1%.

Este artículo intenta responder una pregunta concreta: qué tendría que pasar, exactamente, para que el precio de la vivienda en España dejara de subir. No es un artículo de opinión sobre si el mercado es justo. Es un repaso de los números de la producción de vivienda, de los cuellos de botella que la frenan, de lo que se ha intentado hasta ahora y de cuánto tarda en notarse cada palanca. Incluye los datos de precio más recientes, los dos decretos que el Congreso derogó a las cuarenta y ocho horas, los dos que el Gobierno aprobó cuatro días después para sustituirlos, y también las cosas que se repiten mucho y que, con los datos en la mano, no bajan el precio.

Escribimos esto desde una posición que conviene transparentar: somos agentes inmobiliarios y, además, propietarios de tres viviendas en alquiler compradas con ahorro propio y con hipoteca. Eso significa que varias de las conclusiones de este artículo van en contra de nuestro propio bolsillo. Las mantenemos igual, y en una de las secciones contamos un caso nuestro que lo demuestra.

1. El malentendido de partida

Cuando se dice que el precio sube «porque hay mucha demanda», se está describiendo un síntoma y llamándolo causa. La demanda de vivienda en un país desarrollado es bastante predecible: depende de cuántos hogares se forman, de la renta disponible y del coste de financiarse. Ninguna de esas tres cosas ha explotado en España en los últimos años de una forma que explique subidas del 13% anual.

Lo que sí ha cambiado radicalmente es la oferta. Entre 2008 y 2021 España pasó de construir más de 600.000 viviendas al año a construir menos de 90.000. Eso no fue una decisión de política de vivienda: fue el derrumbe de un sector entero, con la desaparición de promotoras, la huida de la mano de obra a otros oficios y a otros países, y la retirada de la financiación bancaria al promotor. Cuando la demanda volvió, el aparato productivo ya no estaba.

La diferencia entre las dos explicaciones no es académica. Si el problema es exceso de demanda, la solución es contener la demanda: topar precios, gravar la compra, limitar quién puede comprar. Si el problema es falta de oferta, contener la demanda no arregla nada —solo reparte de otra forma la escasez— y lo único que funciona es producir más casas o sacar al mercado las que ya existen.

Durante años se ha actuado sobre todo en el primer frente, porque es el único que se puede legislar en un boletín oficial y da resultados visibles en meses. El segundo frente requiere suelo, licencias, obreros y cuatro o cinco años. Esa asimetría, más que ninguna ideología, explica buena parte de la política de vivienda de la última década.

2. El precio hoy: los últimos datos publicados

Antes de entrar en las causas conviene fijar el punto de partida, porque cada fuente mide una cosa distinta y las cifras que circulan mezcladas no son comparables entre sí. Esto es lo último publicado a 8 de octubre de 2026.

2.1. El precio sube, pero las operaciones ya no

El dato que más dice de este mercado no es la subida: es lo que la acompaña. En julio se inscribieron 61.417 compraventas, un 5,1% menos que un año antes, y se firmaron 43.372 hipotecas, un 3,5% menos, la mayor caída en más de dos años. Al mismo tiempo el importe medio del préstamo subió un 10,9%, hasta 180.785 euros.

Eso no describe un mercado eufórico con compradores peleándose por entrar. Describe lo contrario: cada vez entra menos gente, y la que entra tiene que pedir más dinero. El precio no sube porque haya una avalancha de demanda, sino porque la poca oferta que sale se reparte entre quienes todavía pueden pagarla. Es exactamente lo que cabe esperar de un problema de oferta, y no de uno de demanda. Si fuera demanda desbocada, las operaciones subirían con el precio; están haciendo lo contrario.

2.2. La subida se ha mudado de las grandes ciudades al resto

Durante años el relato fue «Madrid y Barcelona». Los datos del tercer trimestre dicen otra cosa. Según idealista, la vivienda usada subió un 11,8% en España pero solo un 2,4% en la ciudad de Madrid y un 5,8% en Barcelona. Tinsa, que mide tasaciones y no anuncios, ve subidas del 21,9% en la Comunidad Valenciana, del 20,5% en Castilla-La Mancha, del 22,9% en Soria y del 19,9% en Albacete, con 39 capitales por encima del 10%.

En el área metropolitana de Madrid hay doce municipios subiendo más que la capital, con Torrejón de Ardoz al 30%. La lectura es sencilla y no es buena: el desequilibrio no se ha corregido, se ha desplazado. Quien no podía comprar en Madrid se fue al cinturón; quien no podía comprar en el cinturón se fue a una capital mediana. La presión viaja, y llega a mercados que llevaban una década planos y que no tienen ni obra nueva ni margen de renta para absorberla.

2.3. El euríbor ha dejado de ayudar

En 2024 y 2025 la bajada de tipos amortiguó parte de la subida: la cuota no crecía tanto como el precio porque el dinero se abarataba. Eso se ha terminado. La media del euríbor a doce meses pasó del 2,245% en enero de 2026 al 3,247% en septiembre, su máximo del año, y el tipo medio de las hipotecas firmadas en julio ya supera el 3%.

Es la razón principal por la que las previsiones apuntan a una moderación. BBVA Research, el 7 de octubre, situó la subida de precios en el 11,5% en 2026 y el 5,5% en 2027. Pero en el mismo informe recortó su previsión de viviendas terminadas a 130.000-140.000, desde las 140.000-160.000 que esperaba antes. Conviene leer las dos cosas juntas: se espera que el precio suba menos porque la gente no va a poder pagar más, no porque vaya a haber más casas. Es una moderación por agotamiento del comprador, no por corrección del desequilibrio.

3. El tamaño del agujero

El Banco de España viene elevando su estimación del déficit acumulado de vivienda año tras año. En 2024 hablaba de 600.000 viviendas. En septiembre de 2025, su gobernador lo situó en 700.000. Su Informe Anual 2025, publicado en junio de 2026, lo elevó a unas 750.000 viviendas acumuladas entre 2021 y 2025, y en septiembre de 2026 la institución proyectó públicamente que superará el millón en 2028.

Ese último dato es importante y casi siempre se pasa por alto: el déficit no está repartido por España. Está donde está el empleo. Hay provincias enteras con más viviendas vacías que demanda. El problema de la vivienda en España es, en realidad, el problema de la vivienda en seis provincias, y cualquier política que se diseñe en términos nacionales sin esa salvedad va a desperdiciar recursos.

Hogares que se forman frente a casas que se entregan

La forma más limpia de ver el agujero es comparar las dos series.

Conviene decir que la construcción ha despertado. Las cifras del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana son claras: en 2024 se iniciaron 136.187 viviendas, la mayor cifra en catorce años, y se terminaron 100.980. En el primer trimestre de 2026 se iniciaron 39.196, un 12,7% más que un año antes y la cifra trimestral más alta de los últimos dieciocho años. Los visados de obra nueva crecieron un 21,4% en el primer semestre de 2026 según el Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos.

El problema es que entre un visado y una llave hay entre tres y cinco años, y que incluso al ritmo de 2026 la producción sigue por debajo de la formación de hogares. Se está cerrando el grifo de la hemorragia, no reponiendo la sangre perdida.

El dato que complica el relato

Aquí hay que ser honestos con una cosa que casi nadie cuenta. En junio de 2026 el INE publicó su nueva proyección de hogares 2026-2041 y recortó en torno a 1,5 millones de hogares la presión prevista respecto a la proyección anterior. Donde antes estimaba unos 246.000 hogares nuevos al año, ahora estima unos 145.600.

Si esa proyección se cumple, la aritmética del déficit cambia: con una producción estabilizada en torno a 130.000-140.000 viviendas al año, el agujero dejaría de crecer hacia finales de esta década sin necesidad de ningún milagro. El Banco de España, en cambio, sigue elevando su estimación porque parte de los hogares realmente creados en 2025, que fueron 240.000.

Son dos organismos oficiales apuntando en direcciones opuestas, y nadie puede saber hoy cuál acertará: depende sobre todo de los flujos migratorios, que es la variable más difícil de proyectar. Quien afirme con seguridad que el déficit se va a resolver solo, o que va a empeorar sin remedio, está eligiendo la proyección que le conviene.

4. Por qué no se construye

Esta es la sección que de verdad importa, porque es donde está el cuello de botella. Construir una vivienda en España en 2026 se ha vuelto caro, lento e incierto, y lo es por cinco motivos que se acumulan unos sobre otros.

4.1. El suelo se lleva casi la mitad

En septiembre de 2026 la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia presentó un estudio sobre la transformación urbanística del suelo cuya conclusión central es demoledora: alrededor del 45% del precio final de una vivienda se va en el suelo y en los gastos y litigios asociados a él. Es decir, de cada 300.000 euros que paga un comprador, unos 135.000 no tienen nada que ver con levantar la casa.

Y el suelo está subiendo más rápido que la vivienda. Según la estadística del Ministerio de Vivienda, el precio medio del suelo urbano alcanzó los 207,8 €/m² en el segundo trimestre de 2026, un 15,3% más que un año antes y su nivel más alto desde 2011. No es solo que haya poco suelo: es que el poco que hay está en manos de quien puede esperar, y esperar sale rentable.

4.2. Las licencias tardan cuatro veces lo que dice la ley

El plazo legal para conceder una licencia de obra es de tres meses. El plazo medio real en España es de doce, y en los casos frecuentes se va a dieciocho o veinticuatro meses. En Madrid la media está entre doce y catorce meses.

Esto no es burocracia inofensiva. Cada año de retraso en una licencia añade en torno a 13.000 euros de sobrecoste por vivienda: financiación del suelo parado, avales, estructura de la promotora, revisión de precios de los contratistas. Ese coste acaba íntegramente en el precio de venta. Un ayuntamiento que tarda dos años en firmar un papel está encareciendo cada piso de esa promoción en unos 26.000 euros sin haber tocado un ladrillo.

4.3. Construir cuesta un 25% más que antes de la pandemia

El índice oficial de coste de la construcción residencial ha subido en torno a un 26% entre julio de 2021 y julio de 2026. Un estudio de la patronal de promotores catalana sobre 43 materiales cifra la subida del coste de construir una vivienda en un 25,1% entre 2019 y 2025, con la inflación de materiales ocho puntos por encima del IPC general y la partida de estructura y obra gruesa disparada casi un 40%.

Una parte de esa subida es coyuntural y ya se ha moderado. Otra parte no: tiene que ver con exigencias técnicas y energéticas más altas, con la escasez de mano de obra que viene a continuación, y con que el sector trabaja con márgenes que no permiten absorber sustos.

4.4. No hay quien construya

Este es el factor del que menos se habla y probablemente el más difícil de resolver, porque no se arregla con dinero a corto plazo.

Fuentes: Confederación Nacional de la Construcción, Fundación Laboral de la Construcción, BBVA Research y SEPE, datos de 2025 y 2026.

Hay casi un millón de trabajadores menos en la construcción que en el pico de 2008. Los que quedan tienen 45 años de media y uno de cada cinco se jubila en los próximos diez años. Formar a un oficial de primera no son seis meses: son años de obra. Aunque mañana hubiera suelo barato y licencias en tres meses, no hay manos suficientes para levantar 200.000 viviendas al año, y no las va a haber en el corto plazo.

Es, probablemente, el argumento más fuerte a favor de la construcción industrializada: no porque sea más barata —todavía no lo es de forma clara— sino porque necesita menos gente a pie de obra.

4.5. El riesgo del promotor

Y por encima de todo lo anterior está la incertidumbre. Un promotor que compra suelo hoy entrega viviendas dentro de cuatro o cinco años, y en ese plazo pueden cambiar el planeamiento, el tipo de interés, el coste de los materiales, las exigencias energéticas y el marco normativo del alquiler. En un entorno así, el capital exige rentabilidades altas o se va a otro sitio. Esa prima de riesgo también la paga el comprador final.

5. El parque que ya existe: por qué hay casas que no se alquilan

Todo lo anterior habla de construir. Pero hay una segunda vía que casi nadie mira con atención y que tiene una propiedad que ninguna otra tiene: puede notarse en meses, no en años. Consiste en que las viviendas que ya están construidas se usen para vivir en ellas de forma permanente.

Venta y alquiler no son dos mercados separados: son el mismo parque repartido de dos maneras. Un piso que sale del alquiler de larga duración no desaparece —se va a temporada, a turístico, a la venta o se queda vacío—, y el hogar que no encuentra alquiler tampoco desaparece: se convierte en demanda de compra. Por eso lo que pasa en el alquiler acaba apareciendo en el precio de venta.

5.1. Las zonas tensionadas: el debate más enconado y menos concluyente

La Ley 12/2023 permite a las comunidades autónomas declarar «zonas de mercado residencial tensionado» y limitar en ellas la renta de los nuevos contratos. A día de hoy hay 317 municipios declarados en cinco comunidades: Cataluña (271), Navarra (21), País Vasco (18), Asturias (5) y Galicia (2). Madrid, Andalucía y la Comunidad Valenciana no han declarado ninguna.

Sobre sus efectos hay dos relatos, los dos con datos detrás, y lo honesto es contar los dos.

Lo que dicen los portales

Según idealista, la oferta de alquiler permanente en zonas tensionadas se desplomó en el segundo trimestre de 2026 respecto al año anterior: -42% en San Sebastián, -39% en Pamplona, -36% en A Coruña, -27% en Bilbao, -11% en Barcelona. Si se mide desde la entrada en vigor de la ley en 2023, las caídas acumuladas llegan al 69% en Barcelona. Al mismo tiempo, el alquiler de temporada ha pasado a ser el 29% de toda la oferta de alquiler en España, y más de la mitad en San Sebastián, Bilbao y Barcelona.

Lo que dicen las fianzas

El Incasòl no mide anuncios: mide fianzas depositadas, es decir, contratos realmente firmados. Y sus datos del primer trimestre de 2026 dicen otra cosa. En las zonas catalanas con tope la renta media fue de 876,56 €, un 2,8% menos que el trimestre anterior, con Barcelona un 4,7% por debajo del nivel de 2024. En las zonas sin tope la renta media subió un 9,5% acumulado. Y el número de contratos firmados superó al de contratos extinguidos.

Lo que dice la academia

Hay dos estudios sobre el control de alquileres en Cataluña, construidos sobre los mismos datos de fianzas, que llegan a conclusiones opuestas. Uno, publicado en Regional Science and Urban Economics con revisión por pares, concluye que la regulación redujo las rentas entre un 4% y un 6% y no encuentra evidencia de caída de la oferta. El otro, difundido como documento de trabajo, concluye que el efecto fue regresivo —las viviendas caras bajaron y las baratas subieron— y que los contratos firmados cayeron un 10%.

5.2. El trasvase a temporada, y la prueba de que era arbitraje

Hay un dato que sí permite concluir algo con bastante solidez. Cataluña reguló el alquiler de temporada y el de habitaciones mediante la Ley 11/2025, en vigor desde el 1 de enero de 2026. ¿Qué pasó después? El peso del alquiler de temporada en Barcelona pasó del 64% de la oferta en marzo de 2026 al 51% en el segundo trimestre, con una caída interanual del 42%. En Girona cayó un 52% y en Tarragona un 49%.

Cuando se cierra el hueco legal, el trasvase se revierte. Eso indica que buena parte del movimiento hacia el alquiler de temporada no respondía a un cambio en la demanda, sino a arbitraje regulatorio: a propietarios buscando el contrato que les dejaba fuera del tope. Es un argumento incómodo para quien defiende que la oferta se destruyó, y también para quien niega que los topes generen efectos indeseados. Genera conductas de esquiva, y esas conductas se pueden cerrar.

5.3. Las habitaciones: la válvula de ajuste

El alquiler por habitaciones es el formato que más ha crecido. En el segundo trimestre de 2026 la oferta aumentó un 12% interanual mientras el precio medio nacional subía apenas un 1%, hasta 425 € al mes. En Barcelona la habitación media está en 600 €, en Madrid en 550 €.

Ese contraste —mucha más oferta y precio casi plano— es exactamente el patrón que la teoría predice cuando la oferta se expande, y es lo contrario de lo que ocurre en el alquiler de vivienda completa. Es, en pequeño, la demostración de la tesis de este artículo.

¿Quién vive en esas habitaciones? Según Fotocasa Research, la edad media del demandante es de 31 años, el 44% tiene entre 18 y 24, y —el dato que más dice— un 19% convive en pareja o en pareja con hijos. Es decir: una de cada cinco personas que busca habitación no es un estudiante, es una familia. Una pareja que hace quince años habría alquilado un piso de un dormitorio hoy alquila una habitación grande en un piso compartido.

5.4. Un caso propio que va en contra de nuestro interés

Un artículo que sostiene que más oferta baja el precio escrito por alguien que vive de alquilar pisos merece una prueba. Esta es la nuestra.

Eso es, exactamente, cómo baja un precio en un mercado. No por un decreto: por esa resta, hecha por un propietario tras otro en el momento de renovar o de publicar. Cuando hay oferta suficiente, el inquilino tiene alternativas, y entonces apretar en la renovación deja de salir a cuenta solo. No hace falta que el casero sea buena persona; basta con que sepa restar. Lo que disciplina los precios no es la decencia, es la competencia.

Dicho con honestidad: es una habitación. Puede estar vacía por el mercado o por mil razones que no son el mercado —la habitación en sí, las fotos, el piso. No demuestra una tendencia nacional. Demuestra el mecanismo.

5.5. Impago, ocupación y vivienda vacía: lo que dicen los datos oficiales

Hay tres cifras que se usan mucho en este debate y que conviene poner en su sitio, porque las tres suelen contarse mal.

Desahucios. En 2025 se practicaron 25.540 lanzamientos en España, un 11% menos que el año anterior. De ellos, 18.317 fueron por impago de alquiler, el 71,7% del total. Cataluña concentró el 26,6%.

Cuánto se tarda en recuperar una vivienda por impago. Aquí hay que decir algo incómodo: no existe una cifra oficial. El Consejo General del Poder Judicial publica duraciones medias por tipo de procedimiento, pero no un indicador de «tiempo desde la demanda hasta el lanzamiento efectivo». Las cifras que circulan —doce meses, quince, dieciocho— proceden casi siempre de despachos o de aseguradoras de impago, que son parte interesada. Lo honesto es decir que el plazo es largo y muy variable según el juzgado, y que el dato duro no está publicado.

Ocupación. Según el Ministerio del Interior, en 2025 se registraron 14.875 hechos conocidos de allanamiento y usurpación de inmuebles, un 9,4% menos que en 2024. Cataluña concentra en torno al 40%. Conviene además saber que el sistema estadístico de Interior no tiene una categoría llamada «okupación»: esa cifra suma dos delitos muy distintos, el allanamiento de morada —vivienda habitada— y la usurpación —inmueble vacío—. Las denuncias bajan, lo que choca con el relato de «ocupaciones disparadas» que circula sobre todo en comunicaciones de empresas de seguridad.

Vivienda vacía. El Censo de 2021 contabilizó 3.837.328 viviendas vacías, el 14,4% del parque. Es la cifra más citada del debate y casi siempre mal usada: el 45% de esas viviendas está en municipios de menos de 10.000 habitantes, es decir, en la España vaciada, no en los mercados tensionados. Y la definición del INE es indirecta, basada en consumo eléctrico, por lo que incluye segundas residencias, viviendas en ruina y obra nueva sin estrenar. Hay vivienda vacía; lo que no hay es cuatro millones de pisos movilizables donde hace falta.

6. El intento que duró dos días, y el que llegó cuatro después

Mientras se escribía este artículo ocurrió algo que ilustra el problema mejor que cualquier estadística. El 29 de septiembre de 2026 el Gobierno aprobó dos reales decretos-ley con medidas urgentes sobre el alquiler. Entraron en vigor el 1 y el 2 de octubre. El 2 de octubre el Congreso los derogó. Y el 6 de octubre el Gobierno volvió a aprobarlos, casi idénticos, con otro número y otra fecha de entrada en vigor. Toda la política de vivienda de este país cabe en esa semana.

6.1. Qué decían

El Real Decreto-ley 26/2026 incluía expresamente «el arrendamiento parcial de habitaciones o estancias» dentro de la Ley de Arrendamientos Urbanos y establecía que «la suma de las rentas de los contratos parciales vigentes simultáneamente sobre una misma vivienda no podrá exceder de la renta del contrato de arrendamiento unitario de la vivienda completa». También exigía al alquiler de temporada una «causa real y acreditable de desplazamiento», con duración de entre 31 días y doce meses, y convertía en arrendamiento de vivienda habitual cualquier encadenamiento de más de dos contratos consecutivos. Prorrogaba además el tope del 2% en la actualización de rentas y ampliaba hasta 2030 la suspensión de desahucios para personas vulnerables.

El Real Decreto-ley 27/2026 modificaba el artículo 10 de la LAU para que, agotados los cinco años, el contrato se prorrogara salvo decisión expresa del arrendador, y obligaba a quien no prorrogase a indemnizar al inquilino con doce mensualidades de una vivienda de características análogas.

6.2. Qué pasó

El Congreso de los Diputados votó en contra de convalidar los dos, con los votos de Junts, el PP y Vox. El BOE del 2 de octubre publicó los acuerdos de derogación en sendas resoluciones (BOE-A-2026-20526 y BOE-A-2026-20527).

Durante cuatro días el marco del alquiler volvió a ser exactamente el de antes del 29 de septiembre: la Ley de Arrendamientos Urbanos con las modificaciones de 2019 y la Ley 12/2023, sin tope a la suma de las rentas por habitaciones, sin causa obligatoria para los contratos de temporada y sin prórroga indemnizada. Cuatro días.

6.3. El segundo intento: los decretos 28/2026 y 29/2026

El Gobierno volvió a la carga de inmediato. El 6 de octubre el Consejo de Ministros aprobó dos nuevos reales decretos-ley con prácticamente el mismo contenido y algunos retoques técnicos, y el 7 de octubre se publicaron en el BOE.

• Real Decreto-ley 29/2026, de protección de la función social de la vivienda. En vigor desde el 8 de octubre. Recupera el tope a la suma de las rentas por habitaciones, exige causa real y acreditable al alquiler de temporada —entre 31 días y doce meses, con conversión en vivienda habitual si se encadenan más de dos contratos entre las mismas partes—, permite al inquilino pedir una prórroga extraordinaria de hasta dos años si su contrato vence antes del 31 de diciembre de 2028 y estando al corriente de pago, y amplía hasta 2030 la suspensión de desahucios de personas vulnerables. Incorpora además un paquete fiscal: IVA del 10% al alquiler amueblado con servicios hoteleros o de hasta treinta noches desde el 1 de diciembre, recargo del IBI para uso turístico, deducción estatal del 10% en el IRPF para inquilinos con base imponible inferior a 33.007,20 €, IVA superreducido del 4% para la vivienda protegida y gravamen del 25% a las SOCIMI por el beneficio no distribuido del alquiler residencial.
• Real Decreto-ley 28/2026, de estabilidad de los contratos de arrendamiento. No entra en vigor hasta el 15 de noviembre. Es el de la prórroga automática: agotados los cinco años —siete si el arrendador es persona jurídica—, el contrato se renueva salvo preaviso del arrendador con seis meses de antelación, y quien no renueva fuera de los supuestos tasados debe indemnizar con el importe mayor entre doce mensualidades y una mensualidad por año de residencia.

6.4. Las dos lecciones

La primera es sobre el cuello de botella real. Este artículo lleva varias secciones explicando que crear vivienda tarda años y que lo único rápido es movilizar el parque existente. Pues bien: en el único terreno donde se puede actuar deprisa, que es el reparto, tampoco se actúa. Las medidas rápidas no fracasan por lentas: fracasan por falta de mayoría. El problema de la vivienda en España no es solo técnico, también es aritmética parlamentaria. Y lo que viene después tampoco ayuda: un propietario que no sabe si la norma que lee hoy seguirá viva dentro de tres semanas no firma contratos largos, retira oferta o se va a la temporada. La inseguridad sobre la regla acaba haciendo más daño que la regla.

La segunda es sobre cómo está escrita la medida, y sigue valiendo palabra por palabra, porque el texto ha vuelto casi igual. El tope a las habitaciones se enunciaba pero no se instrumentaba: el decreto decía que la suma de las rentas no podía superar la renta del piso alquilado entero, pero no establecía cómo se determina esa renta de referencia en una vivienda que nunca se ha alquilado completa, ni quién lo comprueba, ni qué ocurre si se incumple. Una regla sin mecanismo de aplicación es una declaración de intenciones. Si el objetivo era frenar el uso del alquiler por habitaciones como vía de escape del tope, eso exige un registro de contratos y un procedimiento, no un párrafo.

Y queda en pie lo que ya dijimos: ninguno de estos decretos, ni los derogados ni los nuevos, construye una sola vivienda. Son medidas de reparto. Se puede discutir si repartían bien o mal; lo que no hacían, ni habrían hecho de seguir en vigor, es alterar la cantidad de casas que hay.

7. La vivienda pública que construimos y vendimos

Si hay un dato que resume la política de vivienda española de los últimos cuarenta años es este: España sí construyó vivienda protegida. Lo que hizo fue venderla.

Entre 1981 y 2023 se construyeron en España 2,4 millones de viviendas protegidas, el 21,2% de toda la vivienda construida en ese periodo. En 1985 se terminaron 114.067 VPO en un solo año. En 2023 se terminaron 8.646.

Y, sin embargo, el parque de alquiler social español está hoy entre el 1,7% y el 3,3% del total de hogares según cómo se mida, frente a una media europea en torno al 8%.

7.1. Cómo se perdió

El mecanismo tiene un nombre técnico poco conocido: la descalificación. Una vivienda protegida lo es durante un plazo determinado —entre 7 y 30 años según la comunidad autónoma— y, cumplido ese plazo, pasa al mercado libre. En muchos casos el propietario puede además descalificarla anticipadamente devolviendo las ayudas recibidas.

El análisis más completo de ese proceso es el que publicó la Fundación Civio en mayo de 2026 con datos del Ministerio y de las comunidades. De los 1,5 millones de VPO construidas entre 1991 y 2025, alrededor de 500.000 fueron descalificadas voluntariamente de forma anticipada, y otras 340.000 perderán la protección entre 2026 y 2030. A finales de 2030 se habrá perdido la protección de la mitad de todo lo construido desde 1991.

El Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos lo resumió con una cifra que da la medida del asunto: si no se hubieran descalificado las viviendas protegidas, España tendría hoy un parque protegido en torno al 38%. Tiene el 2,5%.

A eso se sumaron operaciones puntuales de gran impacto simbólico. En 2013 la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid vendió 1.860 viviendas al fondo Blackstone por 128,5 millones de euros, y la Comunidad de Madrid vendió 2.935 viviendas del IVIMA a Goldman Sachs y Azora; la Cámara de Cuentas de Madrid cifró la pérdida patrimonial de esta última en 98 millones. La causa penal fue archivada.

7.2. El argumento económico, sin ideología

Aquí está, a nuestro juicio, la lección más importante del asunto, y es puramente aritmética:

Entre 2005 y 2023, alrededor del 79% de la VPO española se promovió en propiedad y solo un 19% en alquiler. Cada una de esas viviendas en propiedad ayudó a una familia concreta —y fue una transferencia de patrimonio real, que conviene no menospreciar— pero el parque público no creció. Austria y Países Bajos hicieron lo contrario: construyeron para alquilar y mantuvieron la calificación, y por eso tienen hoy entre el 24% y el 29%.

De ahí salen dos palancas concretas y bastante consensuadas técnicamente: ceder el suelo público en derecho de superficie en lugar de venderlo, de forma que el suelo vuelva a la administración, y calificación indefinida de lo que se promueva sobre él.

7.3. Los contrapesos

Sería deshonesto contar solo esa parte. Hay dos objeciones serias.

La primera es que un parque público permanente exige financiación y gestión continuas, y ahí España tiene un problema demostrable. En lo que va de 2026 quedaron completamente desiertas 129 licitaciones de vivienda pública, con 128,5 millones de euros sin adjudicar —de los cuales 84,6 millones corresponden a obras—, en torno al 10,4% de las resueltas. Y no es nuevo: el porcentaje ronda el 10-11% desde hace cinco años. Legislar que el parque sea permanente es gratis; construirlo y mantenerlo durante cincuenta años, no.

La segunda es que la descalificación, que destruyó el parque, sí permitió que cientos de miles de familias modestas se convirtieran en propietarias. Fue una transferencia de patrimonio real hacia abajo. El problema no es que fuera injusta: es que solo funciona una vez, y que el país lleva cuarenta años repitiendo una jugada que no se puede repetir.

8. Las palancas, y cuánto tarda en notarse cada una

Esta es la parte que suele faltar en el debate. No basta con saber qué funciona: hay que saber cuándo funciona, porque una medida que da fruto en 2032 no resuelve el problema de quien busca piso en 2027.

Los plazos son elaboración propia de Ruiz Roldán a partir de los ciclos habituales de promoción, tramitación y formación profesional del sector. No proceden de ninguna estadística oficial.

Dos conclusiones salen de esa tabla.

La primera es que casi nada de lo que de verdad crea vivienda se nota antes de cuatro años. Cualquier gobierno que prometa bajar el precio de la vivienda en una legislatura está prometiendo algo que no depende de él.

La segunda, y es la razón por la que hemos dedicado una sección entera al parque existente: la única palanca rápida es movilizar lo que ya está construido. Y es, precisamente, la que más se ha usado en clave punitiva —cerrar escapatorias, sancionar la vivienda vacía— y menos en clave de incentivo. Un seguro público de impago solvente, una fiscalidad que premie el contrato largo frente al corto, o un sistema de garantía que haga que poner un piso en alquiler de cinco años sea la opción menos arriesgada y no la más, movería parque en meses. No se ha intentado en serio.

9. Lo que no baja el precio

Hay un conjunto de medidas que aparecen en todos los programas electorales y que, con los datos disponibles, no reducen el precio de la vivienda. Algunas tienen otros efectos deseables; ninguna crea un metro cuadrado.

Ayudas a la entrada y avales públicos

Dar 10.000 euros o avalar el 20% de la hipoteca a los compradores jóvenes aumenta la demanda solvente sin aumentar la oferta. En un mercado con escasez, el efecto predecible es que una parte de esa ayuda acabe incorporada al precio. Es una política de equidad —ayuda a quien la recibe frente a quien no— pero no es una política de precio, y conviene no venderla como tal.

Topar precios sin más

La evidencia está dividida, como hemos visto, sobre si los topes bajan o no las rentas de los contratos afectados. En lo que no está dividida es en algo más básico: un tope no construye viviendas. Puede ser defendible como medida de emergencia para proteger a quien ya vive en un sitio, y genera conductas de esquiva que hay que ir cerrando una a una. Lo que no hace, por definición, es alterar la cantidad de casas disponibles.

Culpar a los fondos de inversión

Los grandes tenedores poseen una fracción pequeña del parque residencial español, que sigue estando mayoritariamente en manos de particulares. Su papel en operaciones concretas —como la compra de vivienda pública madrileña en 2013— ha sido real y documentado, y merece el escrutinio que ha tenido. Pero atribuirles la subida general del precio no cuadra con los números: el déficit de 750.000 viviendas no lo causó nadie comprando, lo causó nadie construyendo.

Movilizar «los tres millones de pisos vacíos»

Ya lo hemos visto: existen, pero el 45% está donde no hace falta y la cifra incluye segundas residencias y ruinas. Hay margen para movilizar vivienda vacía en ciudades concretas, y está bien que se intente; no hay un parque de millones de pisos listos para alquilar en Madrid y Barcelona esperando una ley.

Prohibir la compra a extranjeros

La compra por extranjeros no residentes se concentra en zonas de costa y en segmentos de precio alto. Puede tener efectos locales relevantes en determinados municipios. Como palanca sobre el precio nacional de la vivienda, su tamaño no da.

10. Qué significa todo esto si vas a vender ahora

Si has llegado hasta aquí con un piso en la cabeza, lo que sigue es la traducción práctica.

El desequilibrio no se corrige a corto plazo. Ninguna de las palancas que crean vivienda da fruto antes de cuatro o cinco años, y las que se están aprobando ahora son de reparto, no de producción. Quien esté esperando a que el mercado se dé la vuelta para vender va a esperar bastante.

El riesgo no es pasarse de precio, es quedarse corto. Con 39 capitales por encima del 10% de subida interanual, valorar con lo que se vendió el piso del vecino en 2024 o con una tasación de hace dos años significa regalar decenas de miles de euros. Es el error más caro y el más frecuente, y no lo comete quien pide de más: lo comete quien pide de menos y vende en una semana creyendo que ha acertado.

Pero el mercado es local, y «sube» no significa «sube en todas partes». Lo dice el propio tercer trimestre: España al 11,8% y la ciudad de Madrid al 2,4%. Y lo dice nuestra propia habitación vacía en Valladolid: dentro de una ciudad en pleno auge hay segmentos y ubicaciones concretas donde la oferta supera a la demanda y el precio cede. Las medias nacionales no pagan hipotecas.

Si tienes un piso en alquiler, esto sí te cambia, y además a dos velocidades. El RDL 29/2026 está en vigor desde hoy y toca el alquiler por habitaciones, el de temporada, la prórroga extraordinaria y la fiscalidad; el RDL 28/2026 cambiará las reglas de la renovación a partir del 15 de noviembre. Los dos están pendientes de convalidación el 16 de octubre, así que pueden decaer como los de septiembre. Si vas a firmar, renovar o no renovar un contrato en las próximas semanas, mira la fecha antes de mirar la cláusula. Esto no es asesoramiento jurídico: es un aviso para que lo revises con quien corresponda.

11. Preguntas frecuentes

12. Fuentes

• INE — Índice de Precios de Vivienda, segundo trimestre de 2026 (7 de septiembre de 2026); Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad, julio de 2026 (25 de septiembre); y Estadística de Hipotecas, julio de 2026 (28 de septiembre).
• Tinsa — IMIE Mercados Locales, tercer trimestre de 2026 (30 de septiembre): precio mediano, variación por comunidades y capitales y esfuerzo financiero de compra.
• idealista — informe de precio de la vivienda usada en venta del tercer trimestre de 2026 (2 de octubre) e informe de precio del alquiler de septiembre de 2026 (1 de octubre).
• BBVA Research — previsiones de precio de la vivienda y de viviendas terminadas para 2026 y 2027 (7 de octubre de 2026).
• Banco de España — Informe Anual 2025 (junio de 2026): déficit acumulado de vivienda 2021-2025, hogares creados y viviendas terminadas en 2025, concentración provincial del déficit. Declaraciones institucionales de septiembre de 2026 sobre la proyección para 2028. Indicadores del mercado inmobiliario: esfuerzo de acceso a la vivienda y ratio de precio sobre renta bruta del hogar.
• Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana — Observatorio de Vivienda y Suelo: viviendas iniciadas y terminadas 2019-2024, datos del primer trimestre de 2026, y estadística de precio medio del suelo urbano del segundo trimestre de 2026.
• Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana — Observatorio de Vivienda y Suelo, Boletín especial Vivienda Social 2024: parque de vivienda social en España y comparación europea, VPO construidas 1981-2023 y régimen de tenencia.
• Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España (CSCAE) — visados de obra nueva del primer semestre de 2026 y estimación del parque protegido sin descalificaciones (38% frente al 2,5% actual).
• CNMC — estudio sobre la transformación urbanística del suelo para vivienda (septiembre de 2026): peso del suelo en el precio final.
• Fundación Civio — análisis de la evolución de la VPO desde 1991 y de la pérdida de protección por comunidades autónomas (mayo de 2026).
• Confederación Nacional de la Construcción, Fundación Laboral de la Construcción, BBVA Research y SEPE — déficit de mano de obra, estructura de edad del sector y vacantes sin cubrir.
• INE — Proyección de hogares 2026-2041 (junio de 2026) y Censo de Población y Viviendas 2021 (vivienda vacía).
• BOE — Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda; Reales Decretos-ley 26/2026 y 27/2026, de 29 de septiembre, y las resoluciones del Congreso de los Diputados de 2 de octubre de 2026 que ordenan publicar los acuerdos de derogación de ambos (BOE-A-2026-20526 y BOE-A-2026-20527); y Reales Decretos-ley 28/2026 y 29/2026, de 6 de octubre, publicados en el BOE núm. 249 de 7 de octubre de 2026 (BOE-A-2026-20822 y BOE-A-2026-20823). Ley Orgánica 1/2025 de eficiencia del Servicio Público de Justicia.
• idealista — informes trimestrales de oferta de alquiler en zonas tensionadas, peso del alquiler de temporada y precio y oferta de habitaciones (2026).
• Incasòl — estadística de fianzas de alquiler depositadas en Cataluña, primer trimestre de 2026.
• Jofre-Monseny, Martínez-Mazza y Segú — «Effectiveness and supply effects of high-coverage rent control policies», Regional Science and Urban Economics, vol. 101 (2023). Y García Montalvo, Monràs y Raya — análisis del control de alquileres en Cataluña (EsadeEcPol).
• Fotocasa Research — perfil del demandante de alquiler de habitaciones, primer semestre de 2026.
• Consejo General del Poder Judicial — lanzamientos practicados en 2025 y distribución por causa.
• Ministerio del Interior — Portal Estadístico de Criminalidad: hechos conocidos de allanamiento de morada y usurpación de inmuebles, 2024 y 2025.
• El caso de la habitación de Valladolid y los plazos estimados de cada palanca son elaboración propia de Ruiz Roldán.

Última actualización: 8 de octubre de 2026, con el IPV del segundo trimestre, los informes de Tinsa e idealista del tercero, las previsiones de BBVA Research del 7 de octubre y los Reales Decretos-ley 28/2026 y 29/2026.

Transparencia: Ruiz Roldán es una agencia inmobiliaria y sus socios son propietarios de tres viviendas en alquiler. Varias de las conclusiones de este artículo —en particular que más oferta reduciría las rentas— van en contra de ese interés.

Aviso: los reales decretos-ley 26/2026 y 27/2026 fueron derogados el 2 de octubre de 2026. Los reales decretos-ley 28/2026 y 29/2026, de 6 de octubre, los sustituyen: el 29/2026 está en vigor desde el 8 de octubre y el 28/2026 lo estará desde el 15 de noviembre, y ambos están pendientes de convalidación en la Diputación Permanente del Congreso. Este artículo no es asesoramiento jurídico ni de inversión: para cualquier decisión sobre un contrato concreto, consulta con un profesional.