Gastos de compraventa de una vivienda en España: todo lo que hay que pagar

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¿Cómo reducir los gastos de compraventa legalmente?

Aunque muchos gastos son fijos (ITP, notaría, registro), hay algunos trucos legales para optimizarlos:

• Bonificaciones autonómicas del ITP: Madrid tiene múltiples bonificaciones. Si tienes menos de 35 años, si compras una VPO, si eres familia numerosa o si el precio no supera ciertos umbrales, puedes pagar un ITP reducido del 2-4% en lugar del 6% general.
• Precio de compra vs. valor de referencia catastral: desde enero de 2022, Hacienda tiene un «valor de referencia catastral» para cada inmueble. Si el precio de compra es inferior a ese valor, el ITP se calculará sobre el valor de referencia (más alto). Verifica este valor antes de firmar.
• Negociar los honorarios de la gestoría: a diferencia de notaría y registro (precios tasados), los honorarios de gestoría son negociables. Pide presupuesto a varias gestorías.

Gastos que se olvidan habitualmente

• Seguro de hogar obligatorio: si tienes hipoteca, el banco exige un seguro de hogar mínimo durante la vida del préstamo.
• Tasación: entre 300 y 500€, la paga el comprador si solicita hipoteca.
• Comisión de apertura: algunos bancos cobran una comisión de apertura de la hipoteca (0,5-1% del capital). Desde la ley hipotecaria de 2019, es negociable.
• Cambio de suministros: el alta o cambio de titular de luz, agua y gas tiene costes variables (50-200€ según compañía y municipio).
• Mudanza: presupuesta la mudanza con antelación. En Madrid, una mudanza estándar puede costar 400-1.500€ según distancia y volumen.

¿Quieres un cálculo detallado de todos los gastos para tu compraventa concreta? En Ruiz Roldán te preparamos el presupuesto completo sin coste. Escríbenos: 632 16 97 50.

Gastos de compraventa para el comprador

El comprador asume la mayor parte de los gastos de compraventa, que pueden suponer entre el 10% y el 15% del precio de compra adicional. Los principales son:

• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): entre el 6% y el 10% del precio, según la comunidad autónoma. En Madrid es del 6%, en Cataluña del 10%.
• Gastos de notaría: entre 600€ y 1.500€ aproximadamente, según el precio del inmueble.
• Registro de la Propiedad: entre 400€ y 900€.
• Gestoría: entre 300€ y 500€ si contratas a un gestor para el papeleo.
• Tasación bancaria: entre 300€ y 500€ si financias con hipoteca.

Gastos de compraventa para el vendedor

El vendedor también tiene sus propios gastos, aunque son menores. Los principales son:

• Plusvalía municipal: impuesto local sobre el incremento del valor del suelo. Puede ser 0€ si el precio de venta es inferior al de compra.
• Comisión inmobiliaria: si vendes con agencia, suele ser del 3% al 5% + IVA sobre el precio de venta.
• Cancelación de hipoteca: si tienes hipoteca pendiente, pagarás los gastos de cancelación registral (200-500€).
• IRPF por la ganancia patrimonial: si vendes con beneficio, tributarás entre el 19% y el 28% de la ganancia en la declaración de la renta.
• Certificado energético: obligatorio para vender, entre 100€ y 250€ según el tamaño del inmueble.

¿Cuánto cuesta vender un piso en Madrid en 2026?

Pongamos un ejemplo práctico. Si vendes un piso en Madrid por 250.000€ que compraste por 180.000€:

• Plusvalía municipal: ~1.500–3.000€ (depende del municipio y años de tenencia)
• IRPF por la ganancia (70.000€ × 19–21%): ~13.300–14.700€
• Comisión agencia (3% s/250.000€): 7.500€ + IVA = 9.075€
• Cancelación hipoteca + certificados: ~600–1.000€

En total, el vendedor puede asumir entre 20.000€ y 25.000€ en gastos sobre un precio de venta de 250.000€. Planificarlo bien puede reducir significativamente la factura fiscal.

Preguntas frecuentes sobre gastos de compraventa

¿Quién paga la notaría en una compraventa?
En España, por defecto, los gastos de notaría los paga el comprador. Sin embargo, es negociable entre las partes.

¿Se pueden deducir los gastos de compraventa en el IRPF?
Sí. Al vender, puedes sumar los gastos de compra al precio de adquisición para reducir la ganancia patrimonial y pagar menos IRPF.

¿El IVA o el ITP?
Las viviendas de segunda mano tributan por ITP. Las viviendas nuevas (primera transmisión del promotor) tributan por IVA al 10%.

📚 También te puede interesar: Plusvalía municipal al vender un piso | Qué es una tasación inmobiliaria

ITP por comunidades autónomas en 2026

El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) es el mayor gasto para el comprador en una segunda transmisión. El tipo varía según la comunidad autónoma:

• Andalucía: 7%
• Aragón: 8%
• Asturias: 8%
• Baleares: entre 8% y 13% según precio
• Canarias: 6,5% (IGIC)
• Cantabria: 9%
• Castilla-La Mancha: 9%
• Castilla y León: 8%
• Cataluña: 10%
• Comunitat Valenciana: 10%
• Extremadura: entre 8% y 11% según precio
• Galicia: 10%
• La Rioja: 7%
• Madrid: 6% (el más bajo de España peninsular)
• Murcia: 8%
• Navarra: 6%
• País Vasco: 4% (el más bajo)

Madrid tiene uno de los tipos de ITP más bajos de España, lo que supone una ventaja competitiva para el mercado inmobiliario madrileño.

Calculadora de gastos de compraventa: ejemplo real

Veamos todos los gastos de comprar un piso de segunda mano en Madrid por 300.000€ financiado con hipoteca:

Gastos del comprador

• ITP (6% en Madrid): 18.000€
• Notaría (escritura compraventa + hipoteca): ~1.400€
• Registro de la Propiedad: ~700€
• Gestoría: ~400€
• Tasación bancaria: ~350€
• Total gastos comprador: ~20.850€ (≈6,95% del precio)

Gastos del vendedor (mismo piso)

• Plusvalía municipal (estimada para 10 años de tenencia): ~2.500€
• Certificado energético: ~180€
• Cancelación registral hipoteca (si aplica): ~400€
• Gestoría cancelación: ~200€
• Comisión agencia (si aplica): negociable
• IRPF sobre ganancia patrimonial (variable según precio de compra): variable
• Total gastos fijos vendedor (sin agencia ni IRPF): ~3.280€

Reducción de gastos: deducciones y exenciones posibles

Existen situaciones en las que algunos gastos pueden reducirse o eliminarse:

• Exención de IRPF por reinversión en vivienda habitual: si vendes tu casa y compras otra habitual en 2 años, no tributas por la ganancia obtenida
• Exención de IRPF para mayores de 65 años: si vendes tu vivienda habitual siendo mayor de 65 años, la ganancia está exenta de IRPF
• Tipo reducido de ITP para jóvenes: varias comunidades autónomas aplican tipos reducidos (3-6%) para compradores menores de 35 años
• Tipo reducido para VPO y personas con discapacidad: la mayoría de CCAA aplican bonificaciones específicas

📚 También te puede interesar: Plusvalía municipal al vender | El IBI al vender | Contrato de compraventa

Gastos ocultos que muchos vendedores no anticipan

Más allá de los impuestos habituales, hay gastos que muchos vendedores no contemplan y que pueden suponer una sorpresa desagradable en el momento de la venta:

• Derramas aprobadas pendientes de cobro: si la comunidad ha aprobado una derrama extraordinaria antes de la venta, el vendedor puede estar obligado a pagarla aunque no la haya recibido aún
• Liquidación de suministros: los contadores de agua, luz y gas deben quedar liquidados hasta la fecha de entrega. Si hay consumos pendientes, el vendedor debe regularizarlos
• Tasas municipales pendientes: algunas tasas de basuras o recogidas especiales pueden estar pendientes de liquidación
• Honorarios de abogado: en operaciones complejas (herencias, divorcios, embargos) puede ser necesario un abogado, con un coste adicional de 500-2.000€

Planifica con margen de tiempo y pide asesoramiento a tu agente inmobiliario antes de comprometerte a un precio de venta. Un buen agente te ayuda a identificar todos los gastos potenciales para que no haya sorpresas.

Checklist de gastos antes de poner el piso a la venta

Antes de fijar el precio de venta, calcula todos los gastos que tendrás que asumir para no llevarte sorpresas. Este checklist te ayudará a no olvidar ninguno:

• ✅ Plusvalía municipal estimada (pide cálculo al Ayuntamiento)
• ✅ IRPF por ganancia patrimonial (calcula precio venta – precio compra – gastos deducibles)
• ✅ Cancelación registral de hipoteca si procede
• ✅ Certificado de eficiencia energética
• ✅ Derramas pendientes o aprobadas
• ✅ Saldo pendiente de la hipoteca para saber tu beneficio neto real
• ✅ Comisión de la agencia si vas a trabajar con intermediario

Con todos estos datos sobre la mesa, podrás calcular con exactitud cuánto dinero real recibirás tras la venta y cuál es el precio mínimo por debajo del cual no te interesa vender. En Ruiz Roldán hacemos este cálculo contigo de forma gratuita antes de cualquier compromiso. Consúltanos.

Gastos al vender un piso en Madrid: caso práctico completo

Caso práctico: venta de piso en Chamberí por 380.000€

Veamos un ejemplo real de todos los gastos que tendría un vendedor en Madrid capital:

• Plusvalía municipal (valor catastral suelo 70.000€, 12 años tenencia, tipo 29%): ~1.624€
• Cancelación registral hipoteca pendiente (si aplica): ~450€ notaría + 200€ gestoría
• Certificado de eficiencia energética: ~160€
• Notaría vendedor (copia escritura): ~90€
• IRPF por ganancia patrimonial (precio compra hace 12 años: 220.000€ → ganancia: 160.000€ → IRPF aprox.): ~38.000€ (estimado sin reinversión ni exenciones)
• Total gastos fijos sin IRPF: ~2.524€
• Beneficio neto antes de IRPF: 380.000€ – 220.000€ – 2.524€ = ~157.476€

Nota: si el vendedor es mayor de 65 años y vende su vivienda habitual, la ganancia patrimonial está exenta de IRPF. Si reinvierte en otra vivienda habitual, también puede quedar exenta total o parcialmente.

¿Cómo afectan los gastos de compraventa a la declaración de la renta?

Muchos vendedores no saben que los gastos de la compra original (ITP o IVA, notaría, registro, gestoría) pueden sumarse al precio de adquisición para el cálculo del IRPF, reduciendo la ganancia sujeta a impuesto. Por ejemplo, si compraste por 200.000€ y pagaste 25.000€ en gastos, el precio de adquisición computable es 225.000€. Guarda siempre todos los justificantes.

Gastos de compraventa para no residentes en España

Si el vendedor reside fuera de España, el comprador está obligado a retener el 3% del precio de venta e ingresarlo a Hacienda en concepto de retención del IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes). El vendedor no residente puede solicitar a Hacienda la devolución de la retención que supere su impuesto real.

📚 También te puede interesar: Calcular la plusvalía | El IBI al vender | Cuánto vale mi piso

¿Se pueden negociar los gastos de compraventa?

Sí, aunque hay gastos que son fijos por ley, otros son negociables entre comprador y vendedor. Por ejemplo, la plusvalía municipal la paga por defecto el vendedor, pero se puede pactar que la asuma el comprador a cambio de una bajada del precio. El ITP siempre lo paga el comprador. La notaría del vendedor y la del comprador las paga cada uno. Lo importante: cualquier pacto sobre gastos debe quedar por escrito en el contrato de arras o en la escritura. Lo que no se documenta, no existe legalmente.

En Ruiz Roldán te asesoramos sobre la distribución óptima de gastos en tu operación. Consúltanos.

Tabla resumen: todos los gastos de una compraventa en Madrid

Cómo afectan los gastos de compraventa al precio mínimo de venta aceptable

Antes de negociar el precio de venta, es fundamental calcular cuál es el precio mínimo neto que necesitas obtener para que la operación sea rentable o simplemente para cubrir tu inversión. Esta es la fórmula:

Precio mínimo = Precio de compra original + gastos de compra + gastos de venta + comisión agencia + margen deseado

Ejemplo: si compraste el piso por 200.000€ hace 8 años, pagaste 24.000€ de gastos en la compra (ITP + notaría + registro), y ahora los gastos de venta (plusvalía + comisión + certificado) serán de 12.000€, tu precio mínimo para no perder dinero es 236.000€. Por debajo de ese precio, estás perdiendo en la operación. Este cálculo debe hacerse antes de poner el piso en venta, no durante la negociación con el comprador. La emoción del momento no es el mejor aliado para estos cálculos.

Preguntas frecuentes sobre los gastos de compraventa

¿Quién paga los gastos de compraventa en España en 2026?
La regla general tras la Ley Hipotecaria de 2019 es que el comprador paga la notaría de la escritura de compraventa (salvo la copia del vendedor), el Registro de la Propiedad, la gestoría y el impuesto de transmisiones (ITP) o IVA+AJD si es obra nueva. El vendedor paga la plusvalía municipal, el certificado de eficiencia energética y sus propios costes de cancelación hipotecaria si los hay. El IBI del año de la venta se prorratea entre ambas partes por días hasta la fecha de la escritura.

¿Se pueden negociar los gastos de compraventa?
Los impuestos no son negociables — están fijados por ley. Sin embargo, la distribución de otros gastos (notaría del vendedor, plusvalía en algunos casos) sí puede pactarse libremente entre las partes en el contrato de arras. En un mercado favorable al vendedor, este raramente cede en gastos. En un mercado con más oferta o en pisos que llevan tiempo publicados, el vendedor puede ofrecer hacerse cargo de algún gasto como incentivo para cerrar la operación.

¿Hay que pagar ITP en Madrid aunque sea mi primera vivienda?
Sí, el ITP de segunda mano es obligatorio en Madrid independientemente de si es tu primera vivienda. No existe en Madrid una exención total por primera vivienda. Sin embargo, algunos perfiles (jóvenes menores de 35 años con determinados niveles de renta, familias numerosas, personas con discapacidad) pueden acceder a tipos reducidos del ITP autonómico. Consulta con la Comunidad de Madrid si cumples alguno de estos requisitos.

¿Cuándo se pagan los gastos de compraventa?
La mayoría se paga en el momento de la firma notarial o justo después. El ITP o el IVA+AJD debe liquidarse ante la Comunidad Autónoma en el plazo de 30 días hábiles desde la firma de la escritura. La plusvalía municipal debe liquidarse ante el Ayuntamiento en los 30 días hábiles siguientes. Los gastos de notaría y registro se suelen pagar el mismo día de la firma (el banco del comprador generalmente los anticipa a través de la gestoría).

¿Los gastos de compraventa son deducibles en el IRPF?
Los gastos pagados en la compra (ITP, notaría, registro, gestoría) se suman al precio de adquisición y reducen la ganancia patrimonial cuando vendes el inmueble. Los gastos de la venta (plusvalía, comisión de agencia, notaría del vendedor) se restan del precio de transmisión, también reduciendo la ganancia. Por eso es fundamental guardar todos los justificantes de gastos de compra durante toda la vida del inmueble — pueden representar un ahorro fiscal significativo en el futuro.

En Ruiz Roldán te explicamos exactamente qué vas a pagar en tu operación antes de firmar nada. Escríbenos.

Gastos de compraventa en Comunidades Autónomas distintas a Madrid

Aunque hemos centrado este artículo en Madrid, conviene saber que los gastos de compraventa varían significativamente según la Comunidad Autónoma, principalmente por el ITP (que cada comunidad fija en un rango del 4% al 10%) y los aranceles notariales. En Andalucía el ITP general es del 7%; en Cataluña del 10%; en la Comunitat Valenciana del 10%; en el País Vasco y Navarra aplica normativa foral diferente. Para operaciones fuera de Madrid pero dentro de las zonas donde opera Ruiz Roldán (incluyendo Valladolid y Zaragoza), consultamos siempre la normativa fiscal vigente en ese momento. Consúltanos tu operación específica.

Conocer los gastos de compraventa antes de empezar la operación te permite planificar con precisión y evitar sorpresas en el momento de la firma. Como regla general, el comprador debe contar con un 10-13% adicional al precio de compra para cubrir todos los gastos; el vendedor debe provisionar plusvalía municipal, certificado energético y posibles gastos de cancelación hipotecaria. Con estos números claros, la operación puede planificarse con tranquilidad. En Ruiz Roldán calculamos los gastos estimados de cada operación gratuitamente para nuestros clientes. Consúltanos.

Cómo reducir los gastos de compraventa legalmente

Hay formas completamente legales de reducir los gastos de compraventa sin incurrir en fraude fiscal. Para el comprador: si el inmueble está en mal estado documentado y puede argumentarse que el precio de mercado real es inferior al de catastro, puede interesar presentar la base del ITP ajustada al precio real (con riesgo de comprobación por parte de Hacienda, por lo que necesita asesoramiento). En algunas Comunidades Autónomas hay tipos reducidos de ITP para jóvenes compradores, viviendas de protección oficial o personas con discapacidad. Para el vendedor: los gastos de compra del inmueble (ITP o IVA pagados en su momento, notaría, registro) se suman al precio de adquisición a efectos del IRPF, reduciendo la ganancia patrimonial sujeta a impuesto. Las reformas documentadas con factura también pueden sumarse al precio de adquisición. Si tienes más de 65 años y vendes tu vivienda habitual, la ganancia está exenta de IRPF en su totalidad. Y si reinviertes en otra vivienda habitual en los dos años anteriores o posteriores a la venta, la ganancia puede exonerarse parcialmente. Cada situación tiene sus particularidades — por eso siempre recomendamos revisar las opciones con un asesor fiscal antes de la venta. Consúltanos.

Los gastos de compraventa son predecibles si se calculan con antelación. Hazlo siempre antes de negociar. Consúltanos.

Gestiona tus gastos con antelación y vende con total tranquilidad. Ruiz Roldán te acompaña en cada paso del proceso.