Heredé un piso: ¿qué hago ahora? Guía paso a paso

Heredar un piso puede llegar en el momento más inesperado y suele acompañarse de una mezcla de sentimientos: el duelo por la pérdida de un ser querido, la incertidumbre sobre los trámites y las preguntas prácticas sobre qué hacer con el inmueble. En este artículo te guiamos paso a paso por todo el proceso, desde que se produce el fallecimiento hasta que puedes disponer libremente de la propiedad.

Paso 1: Obtener el certificado de defunción y el de últimas voluntades

El primer documento que necesitas es el certificado de defunción, que se solicita en el Registro Civil del municipio donde falleció la persona. A partir de los 15 días del fallecimiento, puedes solicitar también el Certificado de Actos de Última Voluntad, que indica si el fallecido dejó testamento y ante qué notario se formalizó. Este certificado se solicita al Ministerio de Justicia (presencialmente o por internet) y cuesta unos 3,70 euros.

Paso 2: ¿Hay testamento o no?

Si existe testamento, el notario te facilitará una copia autorizada. Si no hay testamento, se aplica la sucesión intestada según el Código Civil: primero heredan los hijos, después los padres, luego el cónyuge y finalmente los demás parientes. En caso de sucesión intestada, el proceso es algo más complejo e implica obtener un Acta Notarial de Declaración de Herederos.

Paso 3: Aceptar o renunciar a la herencia

Este es un paso crucial que muchas personas no conocen: tienes derecho a renunciar a la herencia. Si el piso tiene deudas, hipoteca o cargas que superan su valor, puede ser más inteligente renunciar que aceptar. Tienes varias opciones:

• Aceptación pura y simple: asumes todos los bienes y todas las deudas del fallecido.
• Aceptación a beneficio de inventario: solo respondes de las deudas con los bienes heredados, no con tu patrimonio personal. Muy recomendable si hay dudas sobre las deudas.
• Renuncia: rechazas la herencia completamente. Pasa entonces al siguiente heredero en la línea sucesoria.

Paso 4: Pagar el Impuesto de Sucesiones

El Impuesto de Sucesiones y Donaciones es uno de los gastos más importantes de la herencia. Tienes un plazo de 6 meses desde el fallecimiento para pagarlo, prorrogable a 12 meses previa solicitud. El importe varía mucho según la comunidad autónoma:

• Madrid: bonificación del 99% para cónyuge, hijos y padres. En la práctica, los herederos directos pagan casi cero.
• Aragón (Zaragoza): bonificaciones para descendientes menores de 18 años y cónyuge. El resto puede pagar entre el 5% y el 34%.
• Castilla y León (Valladolid): bonificaciones del 99% para cónyuge e hijos. Muy favorable para herederos directos.

Paso 5: Inscribir el piso en el Registro de la Propiedad

Una vez pagados los impuestos, hay que llevar la escritura de partición de herencia (firmada ante notario) al Registro de la Propiedad para que el piso quede inscrito a nombre de los herederos. Este trámite tiene un coste que varía según el valor del inmueble, pero suele rondar los 300-600 euros.

Paso 6: Decidir qué hacer con el piso heredado

Una vez que el piso es oficialmente tuyo, tienes tres opciones principales:

Opción A: Vender

Es la opción más común, especialmente cuando hay varios herederos o cuando el piso está lejos de tu lugar de residencia. Ten en cuenta que si vendes por más de lo que valía el piso cuando lo heredaste (valor de referencia catastral en el momento del fallecimiento), la diferencia tributa en tu declaración de IRPF como ganancia patrimonial. También deberás pagar la plusvalía municipal.

Opción B: Alquilar

Si el piso está en buen estado y en una zona con demanda de alquiler, puede ser una fuente de ingresos estable. Los rendimientos del alquiler tributan en el IRPF, aunque existe una reducción del 60% (hasta el 90% en zonas tensionadas) sobre el rendimiento neto si se alquila como vivienda habitual.

Opción C: Quedártelo

Si el piso tiene valor sentimental o necesitas un lugar donde vivir, puedes quedártelo. Tendrás que asumir los gastos recurrentes: IBI, comunidad, seguro, etc.

¿Y si somos varios herederos y no nos ponemos de acuerdo?

Cuando hay varios herederos y uno quiere vender y otro no, la situación puede complicarse. En ese caso, el heredero que quiere vender puede acudir a un procedimiento de división de la cosa común (acción de división), que obliga a la venta del inmueble en subasta pública. Es un proceso largo y costoso, así que siempre es mejor intentar llegar a un acuerdo.

En Ruiz Roldán tenemos experiencia acompañando a familias que han heredado un inmueble y necesitan orientación. Podemos asesorarte sobre el valor de mercado del piso, el proceso de venta y todos los pasos legales. Escríbenos por WhatsApp: 632 16 97 50 — te respondemos lo antes posible.