Arras o señal: qué son, tipos y cuándo se pierden

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Diferencia entre arras y señal

En la práctica diaria del mercado inmobiliario español, se usan indistintamente los términos «arras» y «señal», aunque tienen matices distintos. La señal es simplemente un anticipo del precio sin formalidad específica, mientras que las arras (especialmente las penitenciales del artículo 1454 CC) son un contrato con consecuencias jurídicas claras y predefinidas. En la práctica, cuando alguien dice «dame una señal», normalmente se refiere a arras penitenciales.

¿Cuánto tiempo hay entre las arras y la escritura?

El plazo más habitual entre la firma de arras y la escritura ante notario es de 1 a 3 meses. Este plazo debe pactarse expresamente en el contrato de arras. Factores que influyen en el plazo:

• Si hay hipoteca: el banco necesita tiempo para tasar y aprobar. Normalmente 4-6 semanas desde la solicitud formal.
• Documentación pendiente: si el vendedor necesita reunir documentación (certificado comunidad, cancelar hipoteca, etc.).
• Disponibilidad notarial: en épocas de alta actividad inmobiliaria, los notarios tienen agenda completa semanas antes.

Si el plazo acordado en las arras expira sin que se haya podido firmar por causas ajenas a ambas partes (por ejemplo, el notario está de baja), lo correcto es acordar una prórroga por escrito. Sin ese acuerdo, técnicamente cualquiera de las partes podría aplicar las penalizaciones del contrato.

¿Se pueden modificar las arras una vez firmadas?

Sí, pero siempre con acuerdo de ambas partes y por escrito (addenda o nuevo documento). Modificaciones habituales: ampliar el plazo para escriturar, ajustar el precio si han surgido problemas en la inspección del inmueble, o cambiar la distribución de los gastos. Nunca modifiques las arras verbalmente; cualquier cambio debe quedar documentado y firmado por ambas partes.

Las arras y el IVA: ¿tributan?

Las arras penitenciales recibidas por un vendedor particular (no empresario) no tributan por IVA. Sin embargo, si el vendedor es un empresario o promotor, las arras forman parte del precio de la operación y están sujetas a IVA en el porcentaje correspondiente. En el IRPF, las arras recibidas se imputan en el año en que se reciben si la operación finalmente no se realiza.

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