¿Bajará el precio de la vivienda en 2027? Previsiones para España y el mundo

Publicado el 10 de julio de 2026 · Tiempo de lectura: 18 minutos · Por Ruiz Roldán AIO

El precio de la vivienda en 2027 es la pregunta que más nos hacen las familias que se sientan con nosotros: «¿espero a 2027, que dicen que va a bajar?». Merece una respuesta con datos encima de la mesa, no con intuiciones. Hemos revisado las últimas previsiones del INE, el Banco de España, BBVA Research, CaixaBank Research, Bankinter, S&P Global Ratings, idealista, Fotocasa y Knight Frank, y las hemos ordenado aquí: qué dice cada uno, qué pasa en las grandes ciudades españolas, cómo va el resto del mundo y —sobre todo— qué significa todo eso para la decisión concreta de tu familia.

1. De dónde venimos: los datos reales de 2026

Antes de hablar de 2027 conviene fijar el punto de partida, porque cualquier previsión se aplica sobre unos precios que ya están en récord. Estos son los datos oficiales y de mercado más recientes.

Nota: el INE mide precios de transacción (lo que realmente se escritura) y idealista y Fotocasa miden precios de oferta (lo que se pide en el anuncio). Por eso las cifras no coinciden: las tres son útiles, pero no son lo mismo.

Tres detalles que suelen pasarse por alto y que explican bastante:

• La segunda mano tira del mercado, la obra nueva se modera. El +13,5% frente al +9,1% no es casualidad: la vivienda usada es la que está disponible ya, y es la que concentra la puja.
• La subida es general, no de cuatro sitios. En el primer trimestre de 2026 todas las comunidades autónomas registraron alzas de dos dígitos, con Aragón y Murcia a la cabeza (+15,6%) y País Vasco como la más contenida (+10,3%).
• Los grandes mercados ya se están frenando. Según idealista, al cierre del segundo trimestre Madrid subía un 6,6% interanual, Barcelona un 7,1%, Málaga un 9,4% y Valencia un 9,9%: bastante por debajo del 15,8% nacional. La desaceleración que se espera para 2027 ya ha empezado en las capitales más caras.

Lo que no cuenta el precio: compraventas, hipotecas y alquiler

El precio es solo una de las tres patas del mercado. Las otras dos —cuánto se compra y cómo se financia— explican por qué la subida se está produciendo sin que haya más operaciones, algo que no ocurría en el ciclo anterior.

Fuentes: INE (Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad y Estadística de Hipotecas) e idealista (informe de alquiler de junio de 2026).

Ese cruce de datos es la clave de todo el artículo: se compra menos y aun así se paga más. Cuando hay más compradores solventes que viviendas disponibles, el mercado no ajusta bajando el precio, ajusta expulsando compradores. Y los que se quedan fuera de la compra empujan el alquiler, que también está en máximos.

El alquiler: el otro lado de la misma moneda

Conviene mirar el alquiler aunque quieras comprar, porque es el suelo sobre el que se apoya el precio de venta: mientras alquilar sea caro, comprar sigue compensando para quien puede, y eso sostiene la demanda.

• El alquiler medio en España marcó récord en junio de 2026: 15,3 €/m²/mes, un 4,2% más que un año antes, con 29 capitales en máximos históricos.
• Madrid es la capital más cara (23,7 €/m²/mes, unos 1.896 € por un piso de 80 m²), seguida de Barcelona (23 €/m²) y Palma (19,1 €/m²).
• Se dibuja un mercado de dos velocidades: en las plazas con precios topados las rentas bajan —Barcelona −3,9%, Tarragona −5,2%, Girona −2,1%, San Sebastián −1,9%— mientras que en las no intervenidas siguen subiendo: Madrid +7,6%, Alicante +9,1%, Valencia +7,2%, Sevilla +6,7%, Málaga +5,6%.
• En las ciudades intervenidas la bajada del precio convive con una oferta menguante, según idealista: hay menos pisos y más competencia por ellos.

Para una familia esto se traduce en algo muy concreto: en Madrid, la renta media de un piso de 80 metros supera holgadamente lo que sería la cuota de una hipoteca a tipo fijo por ese mismo piso si se dispone de la entrada. El problema, casi siempre, no es la cuota: es reunir el 20% de entrada más gastos mientras se paga un alquiler récord.

2. Precio de la vivienda en 2027: qué prevén los bancos y las agencias

Aquí está el núcleo del asunto. Esta es la foto del consenso a fecha de hoy, con la previsión de cada casa para 2026 y 2027:

Cifras nominales de cierre de año. Las previsiones se revisan cada trimestre: BBVA Research, por ejemplo, subió su estimación de 2026 del 10,2% al 12% y bajó la de 2027 del 6,8% al 5,7% en cuestión de meses. S&P proyecta además +6,2% en 2028 y +5,4% en 2029.

Fíjate en lo que dice ese gráfico: incluso la previsión más baja del panel (el 4% de Bankinter) sigue siendo una subida. La distancia entre el 12,9% actual y ese 4% es la desaceleración de la que habla todo el sector; no es una caída.

La voz más citada del debate, el economista Gonzalo Bernardos, lo resume sin rodeos: no ve hoy ninguna perspectiva que haga bajar el precio de la vivienda, y por tanto no se atreve a poner año a esa bajada.

3. Las grandes ciudades, una por una

La media nacional sirve para el titular, pero nadie compra en «España»: se compra en un barrio concreto de una ciudad concreta. Esta es la foto de las capitales que marcan el mercado, con el precio de oferta más reciente:

Las dos fuentes miden precios de oferta con metodologías distintas (Fotocasa usa su Índice Inmobiliario; idealista, los anuncios publicados sobre metros construidos), por eso conviene leerlas por separado y no mezclarlas en una sola cifra.

Madrid: el techo psicológico ya se rompió

La capital superó por primera vez los 6.000 €/m² en junio de 2026, con un precio medio de 6.013 €/m² según idealista, máximo de toda su serie histórica. Ese nivel está un 113% por encima de la media nacional. Dentro de la ciudad la horquilla es enorme: Villaverde ronda los 3.223 €/m² y el barrio de Salamanca los 9.873 €/m². La buena noticia para el comprador es que Madrid ya crece a un ritmo (+6,6%) menos de la mitad que el conjunto de España.

Barcelona: la más contenida de las grandes

Con 5.269 €/m² y un +7,1% interanual, Barcelona lleva tiempo siendo el gran mercado que menos acelera, condicionada por la regulación del alquiler y por unos precios que llevan más de una década altos. Cataluña fue además una de las comunidades con menor subida en el IPV del primer trimestre (+10,5%).

Valencia y Málaga: donde más ha cambiado el mapa

Valencia lidera las subidas de los grandes mercados (+9,9%) y la provincia fue la que más elevó sus expectativas de venta a comienzos de 2026 (+25,9%). Málaga capital ronda los 4.320 €/m², y la provincia se ha colocado ya como la cuarta más cara de España (4.082 €/m²), por detrás de Baleares, Madrid y Guipúzcoa. Son precisamente los mercados donde la subida más se ha despegado de los salarios locales y, por tanto, los más expuestos a un ajuste selectivo.

Y el resto: Bilbao, Sevilla, Palma

Bilbao (4.157 €/m²) y Sevilla han crecido a doble dígito durante buena parte del ciclo, y Palma sostiene precios de gran capital (5.275 €/m²) con la demanda internacional como principal soporte. Baleares sigue siendo la provincia más cara de España (5.194 €/m²).

El mapa por provincias: de 5.194 €/m² a 779 €/m²

Hablar de «la vivienda en España» tiene poco sentido cuando entre la provincia más cara y la más barata hay una diferencia de casi siete veces. Este es el ranking de precios de vivienda usada:

Precio de oferta de vivienda usada. Fuente: idealista (enero de 2026). La provincia de Barcelona queda por debajo de Málaga porque la media incluye comarcas del interior mucho más asequibles que la capital.

Ese último matiz es importante y se repite en toda España: la media provincial esconde la ciudad. Barcelona provincia está en 3.123 €/m² y Barcelona capital en 5.269 €/m². Si te vas a mover dentro del área metropolitana de Madrid o de cualquier gran ciudad, la única cifra que te sirve es la de tu barrio y la de tu tipo de vivienda, no la del titular.

La rentabilidad del alquiler: por qué el inversor sigue comprando

Cruzando los precios de venta y de alquiler de idealista sale la rentabilidad bruta que explica buena parte de la demanda inversora, que compite con las familias por el mismo producto:

Cálculo propio (renta anual sobre precio de compra, sin descontar gastos, impuestos ni periodos sin inquilino). Datos de idealista, junio de 2026.

Con el euríbor en el 2,8% y una rentabilidad bruta del 6,5% de media, el arbitraje sigue siendo favorable para quien compra al contado o con poca financiación. Ese es uno de los motivos por los que la demanda no se ha enfriado pese al encarecimiento de las hipotecas, y una de las razones por las que las previsiones de bajada llevan tres años fallando.

Las provincias más caras para alquilar

El ranking del alquiler no coincide del todo con el de la compra: lidera Madrid (21,7 €/m²/mes), seguida de Baleares (20,2), Barcelona (19,1) y Málaga (17,2). En el extremo opuesto, Ciudad Real y Jaén (7,3 €/m²/mes). Por comunidades, en el último año bajaron Cataluña (−8,2%), Cantabria (−2,6%) y Baleares (−0,1%), las tres con regulación o con una oferta que ha cambiado de manos hacia el alquiler de temporada.

4. Los seis factores que decidirán 2027

1. La oferta: el factor dominante

Es la clave de todo lo demás. En España se crean del orden de 200.000 hogares al año, sostenidos por el saldo migratorio y por los cambios sociales, mientras que la construcción va muy por detrás. BBVA Research calcula que las viviendas iniciadas pasarán de 139.000 en 2025 a 153.000 en 2026 y 170.000 en 2027: mejor, pero insuficiente. En sus palabras, el ritmo de construcción solo estaría dando respuesta al 48% de los nuevos hogares.

2. Los tipos de interés: el factor que ha cambiado de signo

Aquí está la novedad de 2026 y el principal riesgo para las previsiones. Tras mantener los tipos en abril, el BCE los subió 25 puntos básicos en junio de 2026 por la presión inflacionista ligada al conflicto de Irán, dejando la facilidad de depósito en el 2,25%, y todo apunta a una pausa en la reunión del 23 de julio. El euríbor a 12 meses se mueve en julio en torno al 2,8%, su nivel más alto desde octubre de 2024 y unos 0,7 puntos por encima de hace un año.

Para 2027 el consenso apunta a una moderación lenta: CaixaBank Research prevé el euríbor en el 2,26% a finales de 2027, Funcas en el 2,52%, y las curvas de mercado lo sitúan en torno al 2,6% en junio de 2027. Es decir: caro pero estable, sin el desplome de cuota que muchos compradores esperan.

3. El empleo y los salarios

Es el sostén silencioso de la demanda. Mientras se siga creando empleo y los salarios avancen, habrá hogares solventes compitiendo por cada vivienda. S&P atribuye precisamente a la creación de empleo y al crecimiento salarial —junto con la inmigración— el ensanchamiento de la brecha entre oferta y demanda en España.

4. El comprador extranjero

Sigue siendo relevante y, según BBVA Research, la incertidumbre geopolítica incluso lo refuerza: la vivienda española funciona como activo refugio. Su peso se concentra en costa mediterránea, islas y grandes capitales, que son justo los mercados con menos oferta disponible. En 2025 los compradores extranjeros representaron en torno al 15,7% de todas las transacciones, con un presupuesto medio superior al del comprador nacional, lo que empuja especialmente el tramo alto de cada zona.

5. La política de vivienda

El Gobierno aprobó en abril de 2026 el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, dotado con 7.000 millones de euros (60% Estado, 40% comunidades autónomas). Destina el 40% del presupuesto a ampliar el parque asequible y protegido, fija como referencia que el esfuerzo no supere el 30% de los ingresos en promociones públicas e incluye ayudas de hasta 15.000 euros para la compra de primera vivienda en municipios pequeños. Es un plan relevante, pero S&P advierte de algo que conviene tener claro: este tipo de medidas tardan años en tener un efecto medible sobre el precio. No es una palanca para 2027.

6. La regulación, la fiscalidad y el coste de construir

Tres frenos y un acelerador a la vez. Por un lado, los costes de producción de obra nueva se han disparado —materiales y mano de obra especializada— y encarecen cada promoción antes incluso de empezar; por otro, la falta de suelo finalista y los plazos administrativos alargan los proyectos años.

En el alquiler, la experiencia de 2026 es clara y conviene tenerla presente porque afecta también a la compra: donde se han topado los precios, las rentas bajan pero la oferta se reduce (Cataluña acumula una caída del 8,2% en las rentas con menos pisos disponibles), y parte de ese producto se ha desplazado al alquiler de temporada o directamente a la venta. Cada vivienda que un casero saca del alquiler y pone en venta añade oferta al mercado de compra, y ese es uno de los pocos factores que ha jugado a la baja en el precio de venta en Barcelona.

En 2027 habrá que vigilar dos cosas: si se amplían las zonas declaradas tensionadas y si cambia la fiscalidad del alquiler o de la compra de segunda vivienda. Son decisiones políticas, es decir, impredecibles, y por eso ninguna previsión las incorpora.

5. ¿Qué tendría que pasar para que los precios bajaran?

Esta es nuestra lectura del mercado a partir de los datos anteriores. No es una previsión de ninguna institución: es la forma en que nosotros ordenamos los escenarios cuando se los explicamos a una familia.

Y aquí está el matiz importante que casi nadie cuenta: hay una diferencia crítica con 2007. Entonces sobraban casas y faltaba solvencia; hoy falta vivienda y el crédito está mucho más controlado, mayoritariamente a tipo fijo y con criterios de concesión más estrictos. El Banco de España habla de sobrevaloración moderada —estimaba el precio entre un 1,1% y un 8,5% por encima de su nivel de equilibrio a largo plazo a finales de 2024—, no de burbuja crediticia. Por eso el escenario de corrección brusca es hoy el menos probable de los cuatro.

Lo que sí es razonable esperar en 2027 son ajustes selectivos: pisos que llevan meses colgados porque salieron con un precio de 2026 aplicado a un mercado que ya no puja igual, producto en zonas que subieron por especulación más que por demanda real, y viviendas con mala eficiencia energética o sin ascensor en edificios donde la reforma es cara. En un mercado que se desacelera, el margen de negociación no vuelve de golpe: vuelve piso a piso.

6. El precio no es lo único: la accesibilidad

Se puede tener un mercado que sube «solo» un 5% y que, aun así, sea cada año más inaccesible, porque lo que importa es la relación entre precio y sueldo. Y ahí los datos son contundentes.

Fuente: estudio de Fotocasa e InfoJobs sobre esfuerzo salarial (2025-2026). En Madrid el esfuerzo aumentó en 34 meses de sueldo en un solo año.

Un salario que sube un 1% frente a una vivienda que sube un 20,5%: esa es, resumida en dos cifras, la razón por la que el problema de la vivienda encabeza las preocupaciones de los españoles en el barómetro del CIS. Y explica también por qué la moderación de 2027 no va a resolver nada por sí sola: para que la accesibilidad mejore de verdad, los salarios tendrían que crecer más que los precios durante varios años seguidos, o la oferta tendría que aumentar mucho más rápido de lo previsto.

7. Panorama mundial: quién sube y quién baja

Conviene salir de España un momento, porque el contraste es revelador: lo que aquí parece una ley de la naturaleza —que la vivienda siempre sube— no lo es en absoluto.

El Índice Global de Precios de Vivienda de Knight Frank correspondiente al primer trimestre de 2026 muestra un mundo en frenada: el crecimiento medio de 55 mercados bajó al 1,4% nominal, desde el 2,3% del trimestre anterior, y en términos reales los precios cayeron un 1,8%. Aun así, el 91% de los mercados seguía en positivo. España se situó séptima, con un +13,9% nominal y un +10,1% real, entre los mejores registros del índice. Turquía lidera en términos nominales, mientras que China continental y Canadá registraron las mayores caídas.

Fuentes: S&P Global Ratings, Knight Frank, Fannie Mae, Savills, ANZ, CBA, Domain y sondeo de Reuters a analistas. Las cifras de España varían según la casa de análisis, como se detalla en el apartado 2.

La lectura de conjunto es clara: España es hoy una excepción al alza, no la norma. En mercados muy sensibles a los tipos —Reino Unido, Australia, Suecia— la subida de las hipotecas sí ha traído caídas de precio en 2026. En España no ha pasado porque el cuello de botella no es el crédito: es que no hay casas suficientes. Y ese factor no se corrige con una decisión del banco central.

Estados Unidos: normalización, no corrección

El mercado estadounidense lleva dos años en lo que sus analistas llaman «normalización»: ventas al alza, precios subiendo poco y una hipoteca a 30 años anclada en torno al 6,3%. Fannie Mae proyecta un +3,2% en 2026 y un +1,9% en 2027, mientras la Asociación de Banqueros Hipotecarios (MBA) es más pesimista y llegó a prever una ligera caída. El motivo del frenazo es el mismo que en España pero al revés: allí sí hay stock, y lo que falta es capacidad de compra tras el encarecimiento del crédito.

Reino Unido: la corrección que España no ha tenido

Savills recortó su previsión y espera una caída del 2% en 2026, con Londres y el sureste a la cabeza de los descensos, un arranque lento de 2027 y una recuperación posterior hasta acumular un +18,5% en cinco años. El detonante fue el repunte de la inflación y de los tipos hipotecarios tras la escalada geopolítica. Es el mejor ejemplo de un mercado sensible al crédito: cuando la hipoteca sube, el precio baja. En España ese mecanismo está amortiguado porque el cuello de botella es otro.

Australia: dos mercados dentro del mismo país

Sídney y Melbourne registran caídas en 2026 mientras Perth, Adelaida y Brisbane marcan máximos. Las previsiones apuntan a que las dos grandes lideren la recuperación desde mediados de 2027, cuando se esperan las primeras bajadas de tipos. Un recordatorio útil: dentro de un mismo país pueden convivir ciudades que caen un 7% y otras que suben, exactamente igual que aquí conviven Barcelona al +7% y provincias al +15%.

China: la corrección larga

Es el contraejemplo perfecto de España. China lleva desde 2021 con los precios a la baja por exceso de oferta y desconfianza del comprador. Las previsiones apuntan a caídas de entre el 1,5% y el 5% en 2026 según el segmento, estabilización en 2027 y subidas mínimas no antes de 2028. Cuando alguien dice que «la vivienda siempre sube», conviene enseñarle este párrafo.

8. Qué significa esto si compras, vendes o cambias de casa

Si estás pensando en comprar

Esperar a 2027 confiando en una bajada generalizada es, con los datos actuales, una apuesta arriesgada: el escenario central del sector es que la vivienda cueste entre un 4% y un 7% más. Sobre una vivienda de 250.000 euros, eso son entre 10.000 y 17.500 euros adicionales. Y el euríbor, que es la otra mitad de la ecuación, no se espera muy por debajo del 2,5% el año que viene.

Lo que sí tiene sentido es comprar mejor: negociar con datos de la zona concreta y no con la media nacional, mirar barrios de segunda corona bien conectados, y calcular la cuota que puedes asumir con holgura en lugar de la máxima que te concede el banco.

Si estás pensando en vender

Vas a vender en un mercado en máximos, pero que se está desacelerando: los grandes mercados ya crecen la mitad que hace un año. El principal error hoy es fijar el precio mirando lo que subió el vecino en 2025. Un piso sobrevalorado en un mercado que se enfría no se vende: se quema. Y un anuncio que lleva cinco meses colgado acaba cerrando por debajo de lo que habría conseguido con un precio bien puesto desde el primer día.

Si vas a vender para comprar (el caso más habitual)

Es la situación de la mayoría de familias que atendemos: la casa se ha quedado pequeña, llega otro hijo, o hace falta ascensor. Aquí hay una buena noticia y una advertencia.

La buena noticia es que, si vendes y compras dentro del mismo ciclo, la subida general te afecta mucho menos de lo que parece: vendes caro y compras caro, y lo que importa es la diferencia entre ambas operaciones. En un mercado que se desacelera, además, esa diferencia suele jugar a favor de quien sube de tamaño, porque el producto grande y familiar tiende a moverse con menos tensión que el pequeño.

La advertencia es que el orden y los tiempos lo son todo: la coordinación entre la venta, la compra, la hipoteca puente si hace falta y los plazos de notaría es donde se gana o se pierde dinero de verdad en esta operación. Mucho más que en el porcentaje del titular.

Si tienes un piso alquilado o estás pensando en invertir

La rentabilidad bruta media ronda el 6,5% en España, pero baja al 4,7% en Madrid capital y al 5,2% en Barcelona. Con el euríbor cerca del 2,8%, el margen sigue existiendo, aunque es mucho más estrecho que hace tres años y muy sensible a dos cosas: la fiscalidad y la regulación de la zona. Antes de comprar para alquilar en 2027, la cuenta hay que hacerla con los gastos reales (IBI, comunidad, seguro, mantenimiento, meses vacíos e IRPF), no con la rentabilidad bruta del anuncio.

Si vives fuera de las grandes capitales

Es donde más margen queda. Las subidas más fuertes del primer trimestre de 2026 se dieron en Aragón y Murcia (+15,6%), Castilla y León (+14,9%) y en provincias como Valencia, Asturias o Toledo, es decir, mercados que partían de precios bajos y que se están beneficiando del desplazamiento de compradores expulsados de las capitales. Si tu casa está en una ciudad media bien conectada, tu vivienda probablemente se haya revalorizado más en porcentaje que un piso de Madrid en el último año.

9. Cómo seguir el mercado por tu cuenta

No hace falta creerse a nadie —tampoco a nosotros—: los datos son públicos y gratuitos. Estos son los cinco indicadores que de verdad anticipan hacia dónde va el precio, y cuándo se publican:

La regla práctica: el precio no baja mientras el empleo aguante y los visados sigan por debajo de la creación de hogares. Si algún mes ves que se destruye empleo dos trimestres seguidos y que los visados superan las 200.000 viviendas anuales, entonces sí tendrás delante el cambio de ciclo que todos los años se anuncia y nunca llega.

Tres errores frecuentes al leer las previsiones

• Confundir «se modera» con «baja». Que la subida pase del 12,9% al 5% significa que la vivienda cuesta más, no menos. Es el error más repetido en los titulares.
• Mezclar precios de oferta y de transacción. Los portales publican lo que se pide; el INE, lo que se firma. Entre ambos suele haber una diferencia de negociación de varios puntos.
• Aplicar la media nacional a tu barrio. Mientras España sube un 15,8%, Madrid sube un 6,6% y algunos barrios concretos están planos. La media no compra ni vende casas.

10. Glosario rápido del mercado inmobiliario

11. Preguntas frecuentes

12. Fuentes

• INE — Índice de Precios de Vivienda (IPV), base 2025, primer trimestre de 2026 (publicado el 8 de junio de 2026); Estadística de Hipotecas (abril de 2026) y Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad (marzo de 2026).
• BBVA Research — Situación Inmobiliaria y Situación España (2026).
• CaixaBank Research — Informe Sectorial Inmobiliario 1S 2026.
• Banco de España — Informe de Estabilidad Financiera (estimación de sobrevaloración).
• Bankinter, equipo de Análisis y Mercados — previsiones trimestrales de precio de vivienda.
• S&P Global Ratings — European Housing Markets (julio de 2026).
• idealista/data e Índice Inmobiliario Fotocasa — precios de oferta de venta y alquiler, junio de 2026.
• Fotocasa e InfoJobs — estudio de esfuerzo salarial para la compra de vivienda.
• Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana — Plan Estatal de Vivienda 2026-2030.
• Knight Frank — Global House Price Index, primer trimestre de 2026.
• Fannie Mae — Housing Forecast (2026); Savills — Revised mainstream house price forecasts (junio de 2026); ANZ, CBA y Domain (Australia); sondeo de Reuters a analistas (China).

Aviso: este artículo tiene finalidad informativa y recoge previsiones de terceros, que por definición pueden no cumplirse. No constituye asesoramiento financiero ni recomendación de inversión. Antes de tomar una decisión de compra o venta, valora tu situación particular y consulta con profesionales.