El euríbor sube al 2,85%: qué pasa con tu hipoteca y cómo conseguir una en 2026

Publicado el 1 de agosto de 2026 · Tiempo de lectura: 16 minutos · Por Ruiz Roldán AIO

Julio ha cerrado con el euríbor en su nivel más alto del año y con el índice diario rozando el 3%. Si tienes una hipoteca variable con revisión en agosto, la cuota te va a subir. Y si estás buscando hipoteca para comprar, el escenario ha cambiado bastante respecto al de hace doce meses. Aquí tienes los datos exactos a día de hoy, cuánto sube tu cuota según el importe de tu préstamo, qué puedes hacer si ya tienes hipoteca y qué piden hoy los bancos para dar una nueva.

1. El dato de hoy: el euríbor cierra julio en máximos del año

El euríbor a 12 meses ha terminado julio de 2026 con una media mensual en torno al 2,85%. El dato diario del 31 de julio se situó cerca del 2,96%, rozando una barrera psicológica —el 3%— que no se veía desde hace casi dos años. El Banco de España publicará el valor oficial en el BOE en los primeros días de agosto, y es el que aplicarán las entidades.

Cómo ha ido el año, mes a mes

Medias mensuales del euríbor a 12 meses. El dato de julio es el de cierre de mes, pendiente de publicación oficial en el BOE. Referencia de julio de 2025: 2,079%.

Fíjate en la forma de esa curva, porque cuenta la historia entera: el año empezó con el euríbor bajando y con muchas familias esperando que 2026 fuera el año del alivio hipotecario. En marzo se dio la vuelta y desde entonces no ha vuelto a los niveles de enero. La consecuencia práctica es que quien revisa su hipoteca este verano paga más que hace un año, no menos.

2. Por qué está subiendo: el BCE, la energía y la guerra

El euríbor no lo fija nadie de forma directa: es el tipo medio al que los grandes bancos europeos se prestan dinero entre sí, y refleja sobre todo lo que el mercado espera que haga el Banco Central Europeo. Y lo que el BCE ha hecho en 2026 es dar un giro que casi nadie tenía en sus quinielas de enero.

Tipos oficiales actuales: 2,25% la facilidad de depósito, 2,40% las operaciones principales de financiación y 2,65% la facilidad marginal de crédito.

El detonante es la energía. El conflicto entre Estados Unidos e Irán ha devuelto la volatilidad al petróleo y al gas justo cuando el BCE se acercaba a una fase de normalización. La inflación de la eurozona se situó en el 2,8% en junio —cuatro décimas menos que en mayo, el primer descenso del año, pero todavía por encima del objetivo del 2%— y Christine Lagarde advirtió en la rueda de prensa del 23 de julio de que los efectos energéticos se seguirán notando hasta la primera mitad de 2027.

Esa frase es la que explica por qué el euríbor no baja: el mercado ha dejado de descontar recortes y ha empezado a descontar subidas. Una encuesta de Reuters a 74 economistas realizada a mediados de julio refleja que el 70% espera al menos una subida más antes de que acabe 2026, diez puntos más que en el sondeo del mes anterior.

3. Si tienes hipoteca variable: cuánto te sube la cuota

Vamos al número que importa. Esta tabla compara la cuota mensual con el euríbor de julio de 2025 (2,079%) y con el de julio de 2026 (2,855%), para un préstamo a 25 años y un diferencial de 0,75 puntos, que es el más habitual del mercado.

Cálculo propio por sistema francés, 25 años, euríbor + 0,75%, sobre el capital inicial. Si ya llevas años pagando, la subida real sobre el capital pendiente es algo menor: para la hipoteca media española, la mayoría de simuladores la sitúan en torno a los 65 € al mes. Tu cuota exacta depende del capital pendiente, del plazo restante y del diferencial de tu escritura.

Y si tu revisión es semestral

La comparación entonces no es con julio del año pasado, sino con enero de 2026 (2,245%) o diciembre de 2025. En ese caso la subida es algo menor pero igualmente notable: unos 48 € al mes para 150.000 €, 54 € para la hipoteca media y 65 € para 200.000 €.

Qué pasaría si el BCE sube en septiembre

Si el euríbor se instalara en el 3,10% tras un nuevo movimiento del BCE, el impacto adicional sobre la cuota sería este —y conviene verlo, porque es el escenario que hoy descuenta el mercado con un 85% de probabilidad:

Escenario hipotético, no una previsión. Sirve para dimensionar el riesgo: incluso con otra subida del BCE, el impacto adicional es de decenas de euros, no de cientos.

Ese matiz es importante para no entrar en pánico. La subida gorda ya se ha producido: es la de los 0,78 puntos de los últimos doce meses. Lo que pueda venir en septiembre es un ajuste adicional mucho más pequeño.

4. Si tienes hipoteca fija o mixta: qué te afecta

Hipoteca fija: no te afecta absolutamente nada

Suena obvio, pero merece decirlo porque cada mes de subida del euríbor genera llamadas nerviosas de gente con hipoteca fija. Si firmaste a tipo fijo, tu cuota es la misma hoy que hace tres años y la misma que dentro de diez. El euríbor solo aparece en tu vida si decides cambiar de producto o de banco.

Y hay más gente en esa situación de la que parece: en enero de 2026, el 66,7% de las hipotecas nuevas se firmaron a tipo fijo y solo el 33,3% a variable. La foto del hipotecado español ha cambiado por completo respecto a 2007, cuando prácticamente todo el mercado era variable.

Hipoteca mixta: te afecta, pero más tarde

La mixta tiene un primer tramo a tipo fijo —normalmente de 5 o 10 años— y después pasa a variable referenciada al euríbor. Mientras estés en el tramo fijo, la subida no te toca. Lo que sí conviene es saber exactamente en qué mes termina tu tramo fijo y qué diferencial se aplicará después, porque es ahí donde te alcanzará el índice que haya en ese momento.

Si tu tramo fijo acaba en los próximos dos años, este es el momento de empezar a mirar alternativas: te queda margen para negociar con tu banco o para estudiar una subrogación sin las prisas de quien descubre la subida cuando ya le ha llegado el recibo.

5. Hasta dónde puede llegar: previsiones para 2026 y 2027

Aquí hay que ser honestos: casi todas las previsiones publicadas de euríbor se han quedado cortas este año, porque se hicieron antes del giro del BCE. Estas son las que hay sobre la mesa, con la fecha en que se emitieron, para que puedas juzgar tú mismo cuánto crédito darles:

Ninguna de estas cifras es una garantía. Las tres primeras son anteriores al cierre de julio y varias casas ya han avisado de que las revisarán al alza.

La lectura conjunta es bastante clara. El escenario central no es que el euríbor se dispare, sino que se quede alto durante bastante tiempo. Nadie de los que publican previsiones ve el índice volviendo a la zona del 1% —y mucho menos a los negativos de 2021— en el horizonte visible. La banda razonable para los próximos dieciocho meses está entre el 2,3% y el 3,1%.

Para ti, con una hipoteca encima, eso significa una cosa: si tu economía aguanta la cuota actual, la aguantará también en el escenario malo. Y si no la aguanta ahora, esperar a que el euríbor te rescate no es un plan, porque las previsiones dicen que ese rescate no llega en 2027.

6. Seis cosas que puedes hacer si ya tienes hipoteca

Estas son las opciones reales, con lo que cuesta cada una y a quién le conviene. No hay una respuesta buena para todos.

Un apunte sobre la opción 4, porque es la que más se está moviendo: en enero de 2026 las subrogaciones al acreedor —el cambio de hipoteca de un banco a otro— crecieron un 77,6% interanual, mientras que las novaciones caían un 29,2%. Traducción: cada vez más gente está consiguiendo mejorar sus condiciones yéndose a otra entidad, no pidiéndoselo a la suya.

Y un aviso sobre la 6: ampliar el plazo baja la cuota, sí, pero es la decisión que más caro sale a largo plazo. Sobre 200.000 € a 25 años, la diferencia entre pagar al 2,50% y al 3,60% ya son más de 34.000 € de intereses a lo largo de la vida del préstamo. Alargar años multiplica ese efecto.

7. Conseguir una hipoteca hoy: qué piden los bancos

La buena noticia, si estás buscando comprar: el crédito no se ha cerrado. En abril de 2026 se firmaron 40.010 hipotecas sobre vivienda, un 2,3% más que un año antes. Los bancos siguen queriendo dar hipotecas; lo que ha cambiado es el precio y, sobre todo, el importe, que sube porque sube la vivienda.

Los cuatro filtros que aplica el banco

El dinero que necesitas tener antes de empezar

Este es el punto donde más gente se equivoca al hacer cuentas. Además de la entrada, hay que sumar los gastos de compraventa: entre el 10% y el 12% del precio (impuesto de transmisiones o IVA, notaría, registro, gestoría y tasación). Sobre una vivienda de 250.000 €, eso son entre 25.000 y 30.000 € que se suman a los 50.000 € de entrada.

La documentación, lista antes de pisar el banco

Tener la carpeta preparada acelera el proceso y transmite solvencia: DNI o NIE, vida laboral, las tres últimas nóminas, las dos últimas declaraciones de la renta, contrato de trabajo, extractos bancarios de los últimos tres o seis meses, información de otros préstamos y la documentación de la vivienda (nota simple, referencia catastral y certificado energético). Si eres autónomo, añade los modelos trimestrales.

8. Fija, variable o mixta: qué conviene ahora mismo

A fecha de publicación, estas son las horquillas de mercado. No son ofertas concretas ni recomendaciones: los tipos dependen de tu perfil y de la vinculación que aceptes.

Cuotas calculadas por sistema francés sobre 200.000 € a 25 años. Los tipos más bajos de cada horquilla suelen exigir vinculación (nómina, seguros de vida y hogar, plan de pensiones o tarjetas), cuyo coste hay que sumar para comparar de verdad.

La conclusión que se desprende del gráfico es incómoda para quien tenía idealizada la hipoteca variable: con el euríbor en el 2,85%, la variable es hoy el producto más caro de los tres. Tendría que bajar más de medio punto y mantenerse ahí varios años para empatar con una fija del 2,50%. Ninguna de las previsiones del apartado 5 contempla ese escenario antes de 2028.

La mixta merece una mención aparte, porque es la que más ha crecido. Su gracia está en el tramo fijo bajo de los primeros años, y tiene todo el sentido si sabes que vas a amortizar fuerte o que probablemente vendas antes de que termine ese tramo. Su riesgo es simétrico: si sigues ahí cuando llegue el tramo variable, te toca el euríbor que haya entonces.

9. Aval ICO y ayudas si no tienes toda la entrada

Si el problema no es la cuota sino la entrada —que es el caso de la mayoría de compradores jóvenes solventes—, el aval ICO es la herramienta que hay que conocer. El Estado avala hasta el 20% del préstamo (25% si la vivienda tiene certificado energético D o superior), de modo que el banco puede financiar hasta el 100% del precio. Es gratuito para el comprador y lo tramita el propio banco.

Línea dotada con 2.500 millones de euros. Los requisitos y los precios máximos pueden variar; conviene confirmarlos con la entidad antes de tomar decisiones.

El matiz que casi nunca se cuenta: el aval cubre la entrada, no los gastos. Sigues necesitando entre un 10% y un 12% del precio para impuestos, notaría, registro y tasación. Sobre una vivienda de 200.000 €, eso son 20.000-24.000 € que tienes que tener igualmente. Reduce la barrera, no la elimina.

A esto se suman las ayudas autonómicas —varias comunidades tienen sus propios avales o tipos reducidos de ITP para jóvenes y familias numerosas— y, desde abril de 2026, el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, con 7.000 millones y ayudas de hasta 15.000 € para comprar en municipios pequeños.

10. Cinco errores al negociar una hipoteca

• Mirar el TIN y no la TAE. El TIN es el tipo pelado; la TAE incorpora comisiones y productos vinculados. Dos hipotecas con el mismo TIN pueden tener TAE muy distintas.
• Aceptar la vinculación sin echar cuentas. Los mejores tipos suelen exigir nómina, seguro de vida, seguro de hogar y a veces plan de pensiones o tarjetas. Si esos productos te cuestan 600 € al año más que contratándolos por libre, se comen buena parte del descuento.
• Pedir una sola oferta. Entre las mejores y las peores condiciones del mercado hay varias décimas de diferencia, que sobre 200.000 € a 25 años se traducen en decenas de miles de euros. Pide siempre tres ofertas vinculantes (FEIN) y compáralas en la misma hoja.
• Apurar la capacidad máxima. Que el banco te conceda una cuota del 40% de tus ingresos no significa que debas asumirla. La referencia prudente sigue siendo el 30-35%, y con el euríbor donde está, ese margen es lo que separa un susto de una tragedia.
• Firmar sin leer la escritura. Suelos, diferenciales que cambian si dejas de cumplir la vinculación, comisiones por amortización anticipada… Tienes derecho a recibir la FEIN con diez días de antelación y a que el notario te la explique gratis antes de firmar. Usa esos diez días.

11. Glosario hipotecario

12. Preguntas frecuentes

13. Fuentes

• EMMI y Banco de España — cotización diaria y medias mensuales del euríbor a 12 meses (dato de julio de 2026 pendiente de publicación oficial en el BOE).
• Banco Central Europeo — decisiones de política monetaria de junio y del 23 de julio de 2026 y rueda de prensa de Christine Lagarde.
• INE — Estadística de Hipotecas (abril de 2026 y enero de 2026).
• Eurostat — IPC armonizado de la eurozona, junio de 2026.
• CaixaBank Research, Funcas y Bankinter — previsiones de euríbor para 2026 y 2027; Renta 4 — escenario de tipos oficiales.
• Encuesta de Reuters a 74 economistas (julio de 2026) y datos de mercados de swaps recogidos por Morningstar.
• ICO y Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana — Línea de avales para primera vivienda y Plan Estatal de Vivienda 2026-2030.
• Comparadores hipotecarios del mercado español — horquillas de tipos ofertados a fecha de publicación.

Aviso: este artículo tiene finalidad informativa y recoge datos y previsiones de terceros, que pueden no cumplirse. No es asesoramiento financiero ni una recomendación de contratación. Los cálculos de cuotas son orientativos y se realizan por el sistema francés sobre el capital inicial. Antes de firmar o modificar una hipoteca, valora tu situación particular y consulta con profesionales.