El euríbor supera el 3%: qué pasa con tu hipoteca y cómo conseguir una en 2026

Publicado el 1 de agosto de 2026 · Actualizado el 13 de septiembre de 2026 · Tiempo de lectura: 18 minutos · Por Ruiz Roldán AIO

El euríbor ha superado el 3% por primera vez desde 2024 y encadena nueve meses consecutivos de subidas. Si tienes una hipoteca variable con revisión este mes, la cuota te va a subir de forma notable. Y si estás buscando hipoteca para comprar, el escenario ha cambiado por completo respecto al de hace doce meses. Aquí tienes los datos exactos a día de hoy, cuánto sube tu cuota según el importe de tu préstamo, qué puedes hacer si ya tienes hipoteca y qué piden hoy los bancos para dar una nueva.

1. El dato de hoy: el euríbor rompe el 3%

El euríbor a 12 meses cotiza en septiembre de 2026 por encima del 3% y acumula nueve meses consecutivos de encarecimiento. La media del mes se sitúa en el 3,251%, cifra ya certificada por el Banco de España en su Boletín Estadístico del 25 de septiembre. Es la que aplicarán las entidades en las revisiones de octubre.

La escalada, mes a mes

Merece la pena ver el año completo, porque cuenta una historia que casi nadie anticipó en enero: el euríbor tocó suelo en febrero y desde marzo no ha dejado de subir.

Medias mensuales del euríbor a 12 meses. El dato de septiembre es el definitivo certificado por el Banco de España el 25 de septiembre. Publicación oficial en el BOE. Referencias del año pasado: julio 2025, 2,079%; agosto 2025, 2,114%; septiembre 2025, 2,172%.

Fíjate en la forma de esa curva, porque cuenta la historia entera. El año empezó con el euríbor bajando y con muchas familias esperando que 2026 fuera el año del alivio hipotecario. En marzo se dio la vuelta y desde entonces no ha parado: del 2,221% de febrero al 3,251% de septiembre hay algo más de un punto de subida en siete meses. Quien revisa su hipoteca este mes paga bastante más que hace un año.

2. Por qué está subiendo: el BCE, la energía y la guerra

El euríbor no lo fija nadie de forma directa: es el tipo medio al que los grandes bancos europeos se prestan dinero entre sí, y refleja sobre todo lo que el mercado espera que haga el Banco Central Europeo. Y lo que el BCE ha hecho en 2026 es un giro que casi nadie tenía en sus quinielas de enero: dos subidas de tipos en cuatro meses.

Tras la decisión del 10 de septiembre, los tres tipos oficiales quedan así desde el día 16: facilidad de depósito 2,50%, operaciones principales de financiación 2,65% y facilidad marginal de crédito 2,90%.

El detonante: la energía

La escalada entre Estados Unidos e Irán ha disparado el petróleo por encima de los 101 dólares el barril y ha devuelto la inflación al centro del debate justo cuando el BCE se acercaba a una fase de normalización. La inflación de la eurozona pasó del 2,9% al 3,3% durante el verano, y en sus nuevas proyecciones el BCE prevé una inflación media del 3% en 2026, del 2,5% en 2027 y del 2,1% en 2028. Es decir: no espera volver al objetivo del 2% hasta 2028.

Esa es la razón de fondo por la que el euríbor no baja. El mercado ha dejado de descontar recortes y ha empezado a descontar lo contrario. Desde Ebury apuntan, eso sí, que la de septiembre podría ser la última subida del ciclo si la inflación empieza a moderarse en otoño.

Una idea que conviene tener clara

El euríbor no reacciona a lo que el BCE hace hoy, sino a lo que el mercado cree que hará dentro de un año. Por eso el índice ya venía subiendo desde marzo, mucho antes de la primera subida de tipos, y por eso apenas se movió el día de la reunión de septiembre: la subida ya estaba descontada. Para tu bolsillo no importa el dato diario, sino la media mensual, que es la que se aplica en tu revisión.

3. Si tienes hipoteca variable: cuánto te sube la cuota

Vamos al número que importa. Esta tabla compara la cuota mensual con el euríbor de septiembre de 2025 (2,172%) y con el de septiembre de 2026 (3,109%), para un préstamo a 25 años y un diferencial de 0,75 puntos, que es el más habitual del mercado.

Cálculo propio por sistema francés, 25 años, euríbor + 0,75%, sobre el capital inicial. Si ya llevas años pagando, la subida real sobre el capital pendiente es algo menor. Tu cuota exacta depende del capital pendiente, del plazo restante y del diferencial de tu escritura.

Si tu revisión es semestral

La comparación entonces es con marzo de 2026 (2,565%), no con hace un año. La subida es menor pero igualmente perceptible: unos 44 € al mes para 150.000 € y unos 59 € para 200.000 €.

Y si comparas con el suelo de febrero

Quien tuvo la mala suerte de revisar en febrero, con el euríbor en su mínimo del 2,221%, y vuelva a revisar ahora, verá el salto completo del ciclo: +71 € al mes en una hipoteca de 150.000 € y +95 € en una de 200.000 €.

Qué pasaría con una tercera subida

Si el BCE volviera a mover ficha y el euríbor se instalara en el 3,40%, el impacto adicional sería este. Conviene verlo para dimensionar el riesgo real:

Escenario hipotético, no una previsión. Sirve para dimensionar el riesgo.

Ese matiz es importante para no entrar en pánico: la subida gorda ya se ha producido. Es la de los 1,079 puntos de los últimos doce meses. Lo que pueda venir después son ajustes de decenas de euros, no de cientos.

4. Si tienes hipoteca fija o mixta: qué te afecta

Hipoteca fija: no te afecta absolutamente nada

Suena obvio, pero merece decirlo porque cada mes de subida del euríbor genera llamadas nerviosas de gente con hipoteca fija. Si firmaste a tipo fijo, tu cuota es la misma hoy que hace tres años y la misma que dentro de diez. El euríbor solo aparece en tu vida si decides cambiar de producto o de banco.

Y hay más gente en esa situación de la que parece: en enero de 2026, el 66,7% de las hipotecas nuevas se firmaron a tipo fijo y solo el 33,3% a variable. La foto del hipotecado español ha cambiado por completo respecto a 2007, cuando prácticamente todo el mercado era variable.

Hipoteca mixta: te afecta, pero más tarde

La mixta tiene un primer tramo a tipo fijo —normalmente de 5 o 10 años— y después pasa a variable referenciada al euríbor. Mientras estés en el tramo fijo, la subida no te toca. Lo que sí conviene es saber exactamente en qué mes termina tu tramo fijo y qué diferencial se aplicará después, porque es ahí donde te alcanzará el índice que haya en ese momento.

Si tu tramo fijo acaba en los próximos dos años, este es el momento de empezar a mirar alternativas: te queda margen para negociar con tu banco o para estudiar una subrogación sin las prisas de quien descubre la subida cuando ya le ha llegado el recibo.

5. Hasta dónde puede llegar: previsiones para 2026 y 2027

Aquí toca ser honestos: casi todas las previsiones de euríbor publicadas este año se han quedado cortas, porque se hicieron antes del giro del BCE. Estas son las que hay sobre la mesa a día de hoy:

Ninguna de estas cifras es una garantía. La de CaixaBank y la de Bankinter son anteriores al repunte del verano y han quedado por debajo de la realidad, lo que da la medida de lo difícil que es acertar aquí.

La lectura conjunta es clara. El escenario central no es que el euríbor se dispare mucho más, sino que se quede alto durante bastante tiempo. La previsión más optimista del panel sitúa el alivio serio a finales de 2027, y ninguna casa ve el índice volviendo a la zona del 1% en el horizonte visible.

Para ti, con una hipoteca encima, eso significa una cosa: si tu economía aguanta la cuota de este mes, aguantará también el escenario malo. Y si no la aguanta ahora, esperar a que el euríbor te rescate no es un plan, porque ese rescate no llega en 2027.

6. Seis cosas que puedes hacer si ya tienes hipoteca

Estas son las opciones reales, con lo que cuesta cada una y a quién le conviene. No hay una respuesta buena para todos.

Un apunte sobre la opción 4, porque es la que más se está moviendo: en enero de 2026 las subrogaciones al acreedor —el cambio de hipoteca de un banco a otro— crecieron un 77,6% interanual, mientras que las novaciones caían un 29,2%. Traducción: cada vez más gente está consiguiendo mejorar sus condiciones yéndose a otra entidad, no pidiéndoselo a la suya.

Y un aviso sobre la 6: ampliar el plazo baja la cuota, sí, pero es la decisión que más caro sale a largo plazo. Sobre 200.000 € a 25 años, la diferencia entre pagar al 2,50% y al 3,60% ya son más de 34.000 € de intereses a lo largo de la vida del préstamo. Alargar años multiplica ese efecto.

7. Conseguir una hipoteca hoy: qué piden los bancos

La buena noticia, si estás buscando comprar: el crédito no se ha cerrado. En abril de 2026 se firmaron 40.010 hipotecas sobre vivienda, un 2,3% más que un año antes. Los bancos siguen queriendo dar hipotecas; lo que ha cambiado es el precio y, sobre todo, el importe, que sube porque sube la vivienda.

Los cuatro filtros que aplica el banco

El dinero que necesitas tener antes de empezar

Este es el punto donde más gente se equivoca al hacer cuentas. Además de la entrada, hay que sumar los gastos de compraventa: entre el 10% y el 12% del precio (impuesto de transmisiones o IVA, notaría, registro, gestoría y tasación). Sobre una vivienda de 250.000 €, eso son entre 25.000 y 30.000 € que se suman a los 50.000 € de entrada.

La documentación, lista antes de pisar el banco

Tener la carpeta preparada acelera el proceso y transmite solvencia: DNI o NIE, vida laboral, las tres últimas nóminas, las dos últimas declaraciones de la renta, contrato de trabajo, extractos bancarios de los últimos tres o seis meses, información de otros préstamos y la documentación de la vivienda (nota simple, referencia catastral y certificado energético). Si eres autónomo, añade los modelos trimestrales.

8. Fija, variable o mixta: qué conviene ahora mismo

A fecha de publicación, estas son las horquillas de mercado. No son ofertas concretas ni recomendaciones: los tipos dependen de tu perfil y de la vinculación que aceptes.

Cuotas calculadas por sistema francés sobre 200.000 € a 25 años. Los tipos más bajos de cada horquilla suelen exigir vinculación (nómina, seguros de vida y hogar, plan de pensiones o tarjetas), cuyo coste hay que sumar para comparar de verdad.

La conclusión que se desprende del gráfico es incómoda para quien tenía idealizada la hipoteca variable: con el euríbor por encima del 3%, la variable es hoy el producto más caro de los tres. Tendría que bajar unas ocho décimas y mantenerse ahí varios años para empatar con una fija del 2,50%. Ninguna de las previsiones del apartado 5 contempla ese escenario antes de 2028.

La mixta merece una mención aparte, porque es la que más ha crecido. Su gracia está en el tramo fijo bajo de los primeros años, y tiene todo el sentido si sabes que vas a amortizar fuerte o que probablemente vendas antes de que termine ese tramo. Su riesgo es simétrico: si sigues ahí cuando llegue el tramo variable, te toca el euríbor que haya entonces.

9. Aval ICO y ayudas si no tienes toda la entrada

Si el problema no es la cuota sino la entrada —que es el caso de la mayoría de compradores jóvenes solventes—, el aval ICO es la herramienta que hay que conocer. El Estado avala hasta el 20% del préstamo (25% si la vivienda tiene certificado energético D o superior), de modo que el banco puede financiar hasta el 100% del precio. Es gratuito para el comprador y lo tramita el propio banco.

Línea dotada con 2.500 millones de euros. Los requisitos y los precios máximos pueden variar; conviene confirmarlos con la entidad antes de tomar decisiones.

El matiz que casi nunca se cuenta: el aval cubre la entrada, no los gastos. Sigues necesitando entre un 10% y un 12% del precio para impuestos, notaría, registro y tasación. Sobre una vivienda de 200.000 €, eso son 20.000-24.000 € que tienes que tener igualmente. Reduce la barrera, no la elimina.

A esto se suman las ayudas autonómicas —varias comunidades tienen sus propios avales o tipos reducidos de ITP para jóvenes y familias numerosas— y, desde abril de 2026, el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, con 7.000 millones y ayudas de hasta 15.000 € para comprar en municipios pequeños.

10. Cinco errores al negociar una hipoteca

• Mirar el TIN y no la TAE. El TIN es el tipo pelado; la TAE incorpora comisiones y productos vinculados. Dos hipotecas con el mismo TIN pueden tener TAE muy distintas.
• Aceptar la vinculación sin echar cuentas. Los mejores tipos suelen exigir nómina, seguro de vida, seguro de hogar y a veces plan de pensiones o tarjetas. Si esos productos te cuestan 600 € al año más que contratándolos por libre, se comen buena parte del descuento.
• Pedir una sola oferta. Entre las mejores y las peores condiciones del mercado hay varias décimas de diferencia, que sobre 200.000 € a 25 años se traducen en decenas de miles de euros. Pide siempre tres ofertas vinculantes (FEIN) y compáralas en la misma hoja.
• Apurar la capacidad máxima. Que el banco te conceda una cuota del 40% de tus ingresos no significa que debas asumirla. La referencia prudente sigue siendo el 30-35%, y con el euríbor donde está, ese margen es lo que separa un susto de una tragedia.
• Firmar sin leer la escritura. Suelos, diferenciales que cambian si dejas de cumplir la vinculación, comisiones por amortización anticipada… Tienes derecho a recibir la FEIN con diez días de antelación y a que el notario te la explique gratis antes de firmar. Usa esos diez días.

11. Glosario hipotecario

12. Preguntas frecuentes

13. Fuentes

• EMMI y Banco de España — cotización diaria y medias mensuales del euríbor a 12 meses (el dato de septiembre de 2026 es el definitivo, certificado por el Banco de España el 25 de septiembre de 2026).
• Banco Central Europeo — decisiones de política monetaria del 11 de junio, el 23 de julio y el 10 de septiembre de 2026, proyecciones macroeconómicas de septiembre y ruedas de prensa de Christine Lagarde.
• INE — Estadística de Hipotecas (abril de 2026 y enero de 2026).
• Eurostat — IPC armonizado de la eurozona, junio y agosto de 2026.
• CaixaBank Research, Funcas, Bankinter y Franklin Templeton — previsiones de euríbor para 2026, 2027 y 2028.
• Encuesta de Reuters a economistas y datos de mercados de swaps; análisis de Ebury sobre el final del ciclo de subidas.
• ICO y Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana — Línea de avales para primera vivienda y Plan Estatal de Vivienda 2026-2030.
• Comparadores hipotecarios del mercado español — horquillas de tipos ofertados a 13 de septiembre de 2026.

Última actualización: 13 de septiembre de 2026, con el euríbor de agosto ya publicado, la media provisional de septiembre y la decisión del BCE del día 10. Revisamos este artículo cada mes.

Aviso: este artículo tiene finalidad informativa y recoge datos y previsiones de terceros, que pueden no cumplirse. No es asesoramiento financiero ni una recomendación de contratación. Los cálculos de cuotas son orientativos y se realizan por el sistema francés sobre el capital inicial. Antes de firmar o modificar una hipoteca, valora tu situación particular y consulta con profesionales.